当赌性失效时，会有几个龙湖？

??没有人比全球最大对冲基金创始人更了解赌性。

??美国桥水基金创始人雷伊?达里奥在他的《原则》一书中，提到了一则他与他那个时代首富的故事。

??1979年，为对冲债务危机和通胀风险，雷伊?达里奥和他的世界首富朋友邦克，开始在1.29美元一盎司的价位上买入白银。不到一年时间里，银价上涨到10美元，于是作者获利了结，并提醒邦克注意风险。

??而邦克继续吃进白银，不到一年时间，银价上涨到近50美元。邦克仍然没有退出。几个月以后，银价暴跌到11美元以下。邦克受到毁灭性打击，最终破产。

??这件事告诉我们：

??首先，时机，而不是规模和利润，才是一切；作者曾因错过多赚几倍利润的机会而懊悔不已。但随后又庆幸自己秉持了“看对但及时收手”的原则。

??其次，大宗商品交易有很强的周期性和政策性，外部风险极高，首富最初买进的成本很低，但逐级抬升，又借用了很高的杠杆，所以一旦周期逆转，富翁即成负翁。

??从规律上说，中国房地产是周期市，从国情上说，又是政策市。除了2007年和2010年的放水之外，2015年的政策刺激亦达到了顶点，但随后紧跟着的就是强力调控，轮换周期在三年左右。

??这意味着，鲜花着锦，烈火烹油的另一面是薄冰之舞。

??在始于2015年、由超级牛市和超级调控连缀而成的超级周期中，以往我们并不熟悉的新情况正在涌现。而在某些条件下，比如调控并未钟摆式回归，而是超出预期地延长，这些新情况就会演变成新风险，无法预知，难以防范。比如：

??1? 调控无边界。三亚、丹东和最新的成都故事告诉我们，在全国落围内，“冒头就砸”的实用性调控方式已然超越城市规模边界；

??2? 政策前后矛盾造成资源错配和经营难局。牛市时拍出的地王，与熊市时拿到的限价土地，以及微观干预（销售证发放），形成成本和售价的错配。在整体行业盈利日难的情况下，加剧了企业的经营风险；

??3? 超级利好和超级利空往往是一枚硬币的两面，比如在土地和资金上的政商交易。这方面风险之诡异无法预知，结果之凶险严重难以承受，特别是体量巨大的非常规项目；

??4? 一般性利好短暂多变，不可长恃。如棚改赋能和抢人大战，前者弹药有限，后者竞争日烈。与之相对照的却是去杠杆的确定性和不可逆性；

??5? 房企业绩的脆弱性史无前例。过去一年，TOP20上市房企交出的现金流“成绩单”可以说是三年来最差的一次。这11家现金流为负的房企造成的现金流缺口高达2955.54亿元，而这一数字在2016年仅为986.71亿元。

??所以，君不见，三巨头之中，万科已不谈地王、恒大已不谈首富，而碧桂园已不谈规模？

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??因为机遇与机会并存，房企遂有赌者、健者和隐者之分。赌者依赖周期，隐者无视周期，而健者穿透周期。

??但穿越周期谈何容易？它需要稳健财务能力、品牌管理能力、细节经营能力、人才培养能力、成本控制能力、产品设计能力、商业物业管理能力，以及这些能力的有机组合。

??首先说资金。相信没有人会否认资金对于房市的重要性。

??以2016年底为界，中国房企的“钱路”，恰恰经历了冰火两重天。在此之前是“货币之水天上来”，在此之后，是关闸限流。

??这意味着房企整体上将迎来资本的冬天。市场不确定之下，融资能力及资金成本，对急速扩张的房企，其重要性可以说生死以之。

??多年来，中国房企的信用评级一直以万科和龙湖为佳。从2016年1月开始至2017年3月，龙湖成为中国第一家获得境内外全投资级的民营房企，是逆势调升的少数派。

??过去五年，龙湖持续保持着年末净负债率持续下降的趋势，在加快布局之际，年末净负债率仍然稳定在60%以下的健康水平，2017年末，甚至低至47.7%，居港股千亿资产民营房企净负债率最低。

??上表可知，当下龙湖将财务调校在了最佳状态，净负债率、综合借贷成本、平均贷款年限等指标均达历史最佳。

??当少数派的好处是什么？

??1? 代表着包括惠誉、标普和穆迪在内的评级机构对龙湖利润、土储和财务质量的认可。这种认可一言以蔽之：发展中的稳健；

??2? 平均融资成本稳中有降。年报显示，龙湖平均借贷成本由4.92%降至4.5%，与华润、中海等国企相近；

??3? 可以多渠道、动作快地融资。在过去的一年里，龙湖以行业里最低成本在国内外发债5笔；

??4? 降低投资风险，在投资回报上拥有更多的腾挪空间。

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??财务健康不是用来自我欣赏的。一般来说，它会与土储增加和业绩上升一起，组成“健者”房企的三位一体。

??财政部发布的2018年4月财政收支情况显示，全国卖地收入1.8万亿元，增长超过40%，创下30年来同期卖地收入最高纪录及最高增幅。

??这表明了开发商认可当下是广积粮、缓称王的良机。龙湖也是这样看的，将付诸于行动。

??2018年1-4月，基于对市场及地价的判断，龙湖共获取29宗地块，权益建面470.7万平方米，权益地价369亿元。

??这是龙湖 “稳健迅捷”投资策略的延续，为的是应对投资弱市下的波动风险，抓住机会以积极合理价格补仓，并寻求持续的行业收并购机会。而选择在市场竞争“退烧”之际出手，是龙湖控制土地成本手段之一。至于全年购地资金的安排，龙湖回应是“量入为出”。

??除融资外，拿地是房企生存发展的另一大命脉所在。而买地多少与快慢，涉及五大要素。

??首先要看与公司增长是否匹配。

??在2011年至2015年市道偏“熊”期间，龙湖规模稳中有增。2016年及2017年市场转 “牛”之后，龙湖规模提速明显，分别实现了超过60%及70%的增长。

??于是，在2017年龙湖加大了对土地的投入，全年获取超过2000万平方米土地，总土储升至5458万平方米，权益面积3900万平方米。买地花费740亿元。

??2018年，龙湖表示，土储肯定会略增一点，但不会突跳。今年龙湖销售目标是2000亿，全年货值达到3000亿。也就是说，龙湖只需完成66.7%的去化率就可以完成目标，接近去年全年的去化情况。

??其次，要看是否与资金状况匹配。

??在年初业绩会上，龙湖表示，拿地要从容判断平衡负债率与发展的节奏，不会一味通过加杠杆来增加规模，要实现有机增长。

??第三，要看投入产出比。

??龙湖2017年末的平均土储成本仅占当期售价的约30%。加上多业态产品的操盘能力与相应的溢价空间，2017年龙湖集团毛利率达到了33.9%。

??这一思路仍然显现于2018年的拿地逻辑中。今年2月，龙湖底价获取青岛华讯地块，权益地价 9.13 亿元，折合楼面价4279元/平方米。3月，龙湖联合亿城地产底价2.36亿元竞得石家庄山前景观大道地块，折合楼面地价约1500元/平方米。

??第四、选择区域甜区。

??拿地区域的选择，也充分显示出龙湖态度积极但投资审慎的原则，即聚焦于一二线城市并围绕都市圈内城市群适度下沉布局，布局城市由33个扩张至37个，首次进入南昌、南通、郑州及石家庄等强力城市。

??第五、按高周转率优化项目体量。

??为了提升可售物业的周转率，龙湖同时要求将单个项目规模控制在适当的水平。比如上例中的青岛地块，位于城阳区核心，总建面积 26.67 万平方米，石家庄山地块建筑面积15.7万平方米。

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??龙湖不止一个。

??除了年开发销售额千亿规模的龙湖，未来还应有一个以“空间即服务”为定位的、不一样的龙湖。

??在核心业务地产开发之外，龙湖还覆盖商业运营、长租公寓及物业服务，同时探索康养、产城等业务，形成多维布局, 深度探索及参与城市空间和服务的重构。

??按邵明晓的说法，这不是简单做加法。首先，让龙湖各业务协同更加强化；第二，让龙湖在效率、成本、用户体验和数据方面更整合统一；第三，让整个公司更加稳健，实现有质量增长。

??邵明晓亦为四大主航道业务定下目标：新房销售规模力争前十；商业运营，在高能级城市地铁上盖做天街，全国前五；长租公寓，去年冠寓15000间，今年新开5万间左右，做到行业前三；物业服务，未来规模能够保持前十。

??你会发现，商业、长租公寓、物业在各自领域中的影响力目标，一个与新房相当，两个则超过新房。

??对此，龙湖是认真的。今年初公司特意更名，计划由“龙湖地产有限公司”改为“龙湖集团控股有限公司”。

??但是，这有把握吗？

??业内的共识是，就难度而言，住宅开发是上小学，商业开发是上中学，商业及其它业态的运营则是大学生的水平了。

??来讲两个小故事。

??一、很多年前，参观售楼处的样板间时，人们还要脱下鞋子，换上鞋套。一次，当参观者看完样板间出门时，发现进门时脱下的、朝屋内摆放的鞋子，已经被鞋头朝外地摆放整齐，以便人们伸脚即入。他们不禁惊叹开发商的细节管理。

??二、人们在逛商场时，总会发现女厕门外排着长队。于是，一家开发商在做商业地产时，将商场内的女厕面积扩大为男厕的两倍。

??这两个例子里的开发商就是龙湖。所以，曾有人对吴亚军和邵明晓笑言：龙湖最擅长的其实并不是开发，而是运营。

??可与龙湖的两个故事媲美者，是豪哥的好友、中国长租公寓第一人王戈宏的新派公寓。

??戈宏在公寓楼外面的入口处，装置了上铺清草的漏槽，便于雨天人们进门前沥净鞋底，避免室内常见的泥水滩渍；另外，戈宏还规定，公寓不收富有的大叔租客，因为公寓租客中有很多年轻白领女性。

??在住宅开发业务中长袖善舞的赌性和政商关系，在空间服务行业已基本无用武之地。以运营收租为主的不动产业，基本依托只有两个，一是长期、低成本资金的支持；二是超凡的、讲求细节的运营能力。

??运营能力，你刚刚被龙湖的例子感动过，再说回融资。2018年3月，几乎在公司更名并宣布四大主航道业务的同时，龙湖即成功发行第一期30亿元人民币的五年期住房租赁专项公募债券，债券票面利率5.6%，为全国首单。

??所以，凭借融资+运营的双剑合璧，保守而言，未来至少会有开发与运营的两个龙湖；进取而论，开发、商业、租务和物业，四个龙湖各自成龙，亦大有可能。