深圳“二次房改”：调供应结构，谋长效机制

??一纸文件，搅动深圳楼市。

??6月5日，深圳市住房和建设局正式对外发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（下称《意见》 ）。

??《意见》明确了2018–2035年的住房发展目标，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占新增住房供应总量的60%左右。

??“来了就是深圳人。”这句城市形象宣传语曾吸引了无数年轻人汇聚鹏城，逐渐高企的房价曾让更多人远离住房梦想。而如何挽留人才，实现居者有其屋，深圳正试图通过重构住房居住长效机制来给出答案。

??与此同时，在政策的不断深入调控下，深圳楼市呈现出逐渐平稳的状态。自2016年9月份以来，深圳楼市新房均价已创下“20个月微跌”纪录。除了短暂的调控干预，行之有效的机制和住房体系正在酝酿。

??中原深圳董事总经理郑叔伦向时代周报记者表示，深圳的“二次房改”，将有效抑制房价上涨过快同时解决供需不平衡的问题，深刻影响深圳的居住体系以及房地产市场。

??住房供应结构巨变

??在过去很长一段时间，中国房地产市场都以商品房供应为主。而未来，深圳住房市场供应从市场为主，变为保障为主。

??《意见》表示，以后深圳的住房供应市场中，深圳将市场商品住房的比例定为40%、人才住房占住房供应总量的20%、安居型商品房占20%，租金、售价分别为同地段市场商品住房租金、售价的 50%左右。公租房占总量的20%，租金为同地段市场商品住房租金的 30%左右。

??值得注意的是，以人才住房和安居型商品房、公租房比例猛增至60%，背后原因在于供需不平衡，保障不充分。

??时代周报记者查阅深圳房地产信息网安居房轮候排名查询系统发现，截至目前，已经公示的目录数量是47940条，有将近5万户家庭在等待安居房。而目前在售楼盘只有两个，共计3917套房源。

??深圳市住房和建设局表示，将分近期、中期、远期三个阶段新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

??“截至2017年底，深圳的常住人口为1252.86万人，且人口每年持续净流入。而深圳常住人口自有住房率仅34%，因此这个供应量对于人口数量还在增加的城市来说依然稀缺。”郑叔伦向记者说道。

??而为了满足日益增长的市场需求，深圳还将在关外、甚至是市外如深汕特别合作区等区域进行尝试和探索。《意见》指出，将增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，在深圳关外宝安、龙岗、龙华、坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区。

??与此前的保障性住房最大的不同在于，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内可以实行封闭流转。购房满 10 年，即可进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

??一二手倒挂不明显

??曾在2014年10月-2016年3月份期间，房价持续上涨18个月、涨幅达9成的深圳楼市，在经历“深六条”“深八条”等多个楼市政策强调控下，其房地产市场现状如何？

??6月1日，深圳市国土委员会公布，5月深圳市新建商品住宅成交均价为每平方米5.4111万元，环比降0.1%，同比降0.7%，已连续20个月下降。另据深圳市房地产研究中心数据显示，1–5月，深圳新建商品住宅销售面积为100.95万平方米，同比增长32%；二手住宅销售面积为223.06万平方米，同比增长16%。

??克而瑞研报指出，深圳二手房市场表现可观可点，成交量连续数月维持在较高水平，乃是为数不多的累计成交量实现正增长的城市。“2016年3月深圳升级限购政策后，房地产市场便步入调整期，成交量长期低位运行，房价更是高位盘整。目前看来，深圳二手房市场现已调整到位，成交量低位回升，未来犹存一定的提升空间。”克而瑞续称。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，深圳当前房价去泡沫有较好的表现，深圳是本轮房价管控效果较好的城市，房地产市场的高房价特征有明显减弱。

??另据深圳中原研究中心数据显示，2018年第22周深圳中原报价指数录得50.76%，较上周下调1.44%，连续三周下调。但报价指数依然位于50%以上，虽然业主报价有所下调但业主信心依然较足。

??“潜在上涨压力还是较大，虽然市场稳定了，但购房需求依然是强大的，这也是当前此类市场需要重点关注的内容。”严跃进续称，同时对于深圳房地产市场来说，其实更主要的是要关注新的市场特点，类似租赁等业务，也有助于对冲高房价。

??龙光地产内部一位负责人告诉时代周报记者，从公司营销部门调研的情况看，政策高压下的深圳楼市价格还会持续走向理性，预计这一趋势将持续到2018年中期。“有的地区价格实际已经停止上涨了，目前仍然稳步上涨的除了学区房，还有就是有地铁、大湾区等概念的楼盘。”上述人士分析说。

??近日，时代周报记者走访了深圳的部分地产中介，华侨城片区链家一位中介告诉时代周报记者，深圳市内一手房基本都比二手房高，深圳关外（包括龙岗、宝安片区）会有一些二手比一手贵的情况出现。

??但该人士表示，目前市内一手房要么紧缺，要么就是总价太贵了。“福田区新开楼盘只有大户型，是因为开发商觉得小户型划不来。”他告诉记者。

??开发商撬动城中村

??《意见》中不断强调多主体供应。其中，以房企为主提供商品住房、安居型商品房。

??一个不可忽略的事实，在四大一线城市中腹地最小的深圳，面临着新增建设用地基本枯竭的问题。

??根据数据统计，2017年全年，深圳市总共出让土地42宗，占地面积106.7万平方米，成交金额754.9亿元。值得注意的是，深圳的供地明显向租赁用地倾斜。在这在这42宗地块中，仅有一幅为住宅用地，其余都是商业和工业用地。

??中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向时代周报记者表示，除了在商品房方面发力，房企可以在保障房里面寻找机会，参与到租赁住房建设中。

??风向的改变早已发生。2017年10月，深圳发布《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，鼓励房地产企业拓展住房租赁业务，引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。

??拐点来临，住房租赁被视为深圳房地产市场“最后的红利”。越来越多的本地品牌房企进入租赁市场角力，大范围的城中村改造成为开发商增加住房供应的一种主要方式。

??接近万科的相关人士告诉时代周报记者，其将通过城中村综合整治来发展租赁，内部启动了“万村计划”，通过“统租运营+物业管理+综合整治”方式，参与城中村内村民自建房或村集体自有物业的改造。

??目前，万科已在深圳市龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田、罗湖、光明等9 个片区拓展城中村改造项目已陆续参与城中村改造项目。华强北玉田村、坂田新围仔村岗等城中村，均是“万村计划”的试点。

??“以目前深圳的供应情况，决定了城中村的改造将成为一段时间内重要的新增开发用地来源，招商蛇口一直积极参与其中；另一方面，为承接深圳楼市的需求外溢，公司会加大在临深区域的拿地力度。”招商蛇口相关负责人向时代周报记者表示。

??稀缺的土地资源有限，城中村的争夺也越发激烈。

??南山区的白石洲是深圳最大的城中村之一，旧改进展一直备受市场关注。早在2011年绿景便参与白石洲城市更新项目。与此同时， 深业集团与绿景同一时间介入白石洲。近日，有媒体报道，华润置地已经在白石洲（南区）设立综合治理与城市更新办公室，未来将参与此旧改项目。

??楼市调控以及严苛的拿地政策未能阻止外地房企扎堆进入深圳楼市的脚步，众多外来房企也一直寻求进入深圳市场的机会。

??新力地产一位高层告诉时代周报记者，公司一直很想进入深圳市场，但目前深圳公开出让的土地非常少，短时间内还难以实现。当被问及是否会选择旧改或者并购的方式进入深圳时，该人士表示，公司内部一直在讨论合适的方式。据时代周报记者了解，该房企已在广州、惠州等多个珠三角城市布局，其中惠州公司今年对内销售目标达300亿元。

??“未来租赁市场势必有大发展，所以开发商积极研究此类租赁业务变得很关键。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前深圳土地制度改革力度大，未来对于部分农民用房、小产权住房的积极研究变得很关键，开发商既要研究存量用地，也要研究增量用地，这样才可以形成更为全面的租赁业务发展。