2017年广州一手房网签量创三年来新低

??据称近十年来一手住宅网签均价首次同比下跌 去年住宅供地同比增七成，未达全年计划一半

??随着2017年的收官，广州楼市也结束了跌宕起伏的一年。阳光家缘和市场研究机构中原地产的统计数据显示，在去年3月份的楼市限购新政下，全年一手房网签创下三年新低，住宅供地也未完成全年计划的一半。但在发展租赁住房市场的支撑下，全年住宅供地同比仍增加了7成。

??新房市场

??全市一手住宅网签量　去年同比下跌29 ．6%

??阳光家缘网数据显示，2017年全年广州一手住宅网签套数是89859套，网签面积约978万平方米，同比分别下跌29 ．6%和30 ．2%，是近三年来的网签量新低，网签金额约1609 ．5亿元，比2016年少了720多亿。价格方面，网签均价16451元/平方米，同比下降了205元/平方米，即1.2个百分点。据了解，这是近十年来广州一手住宅网签均价首次同比下跌。不过，由于今年实施了较为严格的网签管理措施，这一数据参考价值也相对下降。由于楼市调控限制个人购买公寓，中原地产的统计数据显示，全年一手公寓成交2.08万套，同比下降超过4成。

??从全年看，2017年广州楼市可以分为3月限购新政前和新政后两个阶段。一、二月，由于恰逢春节传统淡季所以成交较少。3月市场立即回暖，却遇到了史上最严限购新政，市场立即逆。3月赶搭新政末班车，网签井喷创下历史上第二高的15798套后，楼市急转直下，成交放缓。在七、八月传统淡季，甚至连续两个月网签不足五千套。直到去年第四季度最后两个月成交才回暖。

??一手房网签均价　天河超越秀排第一

??再看区域方面，今年东部继续大爆发，增城全年网签量26531套，也是唯一网签超过2万套大关的区域。此外黄埔区网签量也高达16587套，排名全市第二。换言之，东部两个区即高达4.3万套，占全市的48%，几乎达到一半。因为缺乏新货供应，白云、海珠和越秀三个区全面网签量均不足千套，特别是最少的越秀区，只有295套，平均一天都不到一套。

??网签均价方面，天河46729元/平米同比上涨超过15%，超越此前一直坐拥优质学位房的越秀区成为全市均价最高的区域。不过受到限价和限签的影响，各区新房网签均价参考价值有限。

??土地市场

??住宅用地同比增七成　但未达年度计划一半

??新浪乐居昨日发布的统计数据显示，2017年广州共计成交住宅用地38宗，成交面积约为270万平方米。对比年初市国土规划委公布的《广州市2017年建设用地供应计划》中拟供应宅地65宗，面积约为574万平方米，以成交宗数计，广州宅地供应尚未完成计划的六成，若以成交面积计，则未完成计划的一半。

??同样注意到这一点的还有中原地产。其监控的全年卖地数据显示，2017年广州累计成交住宅和商业用地337.21万平米，同比增加44.1%；其中住宅用地成交264.15万平米，同比增加7成，商业用地成交73.9万平米，同比下跌6%。今年住宅供地量与市国规委此前公布的5年供地计划中的年平均每年475万㎡仍存在一定差距。从成交金额看，尽管今年官方针对“控溢价”“抑地王”出台了一系列措施，主要包括提高出让底价，增加出让条件以及定向销售群体，但土地出让金同比大增。中原地产统计的2017年广州住宅和商业用地累计出让金额1105.12亿元（仅统计公开挂牌地块），比2016年总额增加86.2%。

??中心区土地供地　以碎片式旧改地供应为主

??据中原地产针对年内出让的37宗住宅地块溢价情况进行统计，有16宗用地以底价成交；溢价在50%以内的地块有28宗，占总数的76%；而2016年出让的27宗宅地中，溢价率超过100%的地块有20宗，占74%，“低溢价”为2017年出让地一大特点。2017年出让宅地附加各种复杂出让条件亦属于一大特点。如2017年10月一轮土拍，5宗用地要求在出让区内注册公司或带有招商引资要求；值得一提的是，住宅地出让增加“竞自持”环节，对地块配建面积、溢价严格控制，因此造成2017年整体土地溢价率、配建面积均低于往年。

??区域方面，去年各区供应呈现“中心区白云支撑，外围区百花齐放”的情况。中心老区（撇除黄埔）主要供地区为白云，其供应4宗旧改地共计17.91万㎡，占中心老区（撇除黄埔）66%的供应量。综合市国规委公布的编修公示与改造推进情况来看，未来白云仍将有大量旧改地可释出。另一方面，越秀、天河、荔湾三区2017年住宅地零供应，由此可见中心老区用地紧缺，在广钢、牛奶厂等大规模旧改地出让完毕后，目前中心区供地主要以碎片式旧改地供应为主。

??观察

??住宅捆绑产业

??形成产城融合新模式

??2017年4月，碧桂园以57.5亿元夺得思科智慧城一期用地，首创了广州用住宅捆绑产业形成的产城融合新模式。此后南沙、增城新塘相继出让多宗带有产业引进性质的小宗用地，直至12月中旬增城朱村挂牌2宗相连总面积达22.4万㎡的产城用地，全年累计“产业+居住”用地累计8宗，总用地面积69.8万平米，其中增城占50%、番禺占38%、南沙占12%。

??广州中原研究发展部认为，未来住宅加产业的新开发模式下，大量高素质人口流入将产生巨大的需求，无论办公物业（针对定向上下游企业），还是居住物业，将盘活整个产业新城，有利于提高片区市场价值。此外，产业新城在未来产品销售、出租等环节上目标客户群更加清晰，有利于加快产品消化资金回笼以及降低营销成本。对于产业员工而言，受定向销售政策保障未来置业压力相对轻松，将吸引更多人才安居乐业，可见对于产业园区而言，这一模式未来将促进产业与人口互惠互利。

??租购同权开启

??租房市场元年

??2017年广州率先提出构建“租购同权”的住房体系，开启了租赁市场元年。去年7月份市政府出台的租房16条中，首次提出加快构建租购并举的住房体系，提出租房同样享受就近入读公校的权利。此后市国土规划委表示，在未来五年土地供应计划中，将建设安排租赁住房15万套；去年10月首次推出了官方租房平台阳光租赁，10月底越秀集团、珠江实业集团宣布各自成立住房租赁公司，负责开展资金筹措和房源建设及出租业务。工行和建行也表示未来五年将为广州租房市场提供不少于万亿的融资支持。

??在供地环节，去年3月广州土拍正式加入“竞自持”，要求竞自持部分作为租赁住房之用。去年4月份白云区黄石西路鱼苗场地块，由万科以50%自持面积首开纪录。当月晚些时候万科同样以55%的自持面积，拿下了黄埔区长居岭地块。2017年全年全市出让的土地自持面积累计达11 ．9万㎡，这些将用于租赁住房建设。中原地产表示，采用住宅用地的“竞自持”模式将带来两方面影响，一是大面积自持将会引导房企对租赁、长租等经营模式进行探索，未来租赁市场将更加科学合理，对住房的需求或由购买转向租赁，将倒逼更加专业、规范的租赁产品面世，尤其对于目前长租公寓市场基本处于空白状态的家庭租赁部分，新出让的租赁自持用地有望在这一领域进行探索。另一方面，虽然竞自持表面上对高地价进行控制，但对于实际销售而言可售房源减少，未来新盘是否将这部分成本转嫁给购房者值得观察。