江门一手房首套贷款利率普遍上浮10%

??“金九银十”作为传统销售旺季，常常被寄予厚望，然而，今年江门中心城区(蓬江、江海)的“金九”却有点淡，9月1日至9月20日，蓬江、江海两区一手住宅仅网签790套。业内人士分析，受到房贷持续收紧，以及中心城区供应量不多的影响，后续成交量预测仍将在低位运行。

??房贷

??首套房基准利率难觅

??“下半年房贷持续收紧，预计对楼市成交产生进一步的影响。”江门一名房地产人士告诉南都记者。来自乐有家研究中心的监控数据，江门大部分银行房贷利率已全面上升，首套房基准利率已经难觅。数据显示，乐有家监控到的6家银行房贷利率情况，二手住宅方面，首套房利率普遍上浮5%或以上，其中，建设、农业两大银行首套房贷利率上浮15%-20%，工商银行、邮储上浮20%，兴业银行上浮5%-10%，广发银行上浮15%；二套房贷利率则均上浮20%或以上。至于一手住宅，首套房贷利率普遍上浮10 %，二套房上浮15%-20%。

??南都记者观察市场发现，下半年江门房贷持续收紧，不仅银行取消房贷利率优惠，且陆续出现上浮。据了解，今年年初市场上仍有不少银行可以申请到首套房贷利率9折优惠，但到了7月份，各大银行纷纷回归基准利率，而在8月份则陆续上浮5%，而到了9月份则上浮至10%或更高。目前基准利率为4 .9%，上浮10%则表示执行利率高达5.39%，于购房者而言，购房成本持续在攀升。

??有购房者向南都记者反映，近期不少银行放款速度较慢，等到公积金放款，商业贷款却未能在一周之内放款，个别银行表示若接受贷款利率上浮，放款速度将会相应加快。

??成交

??8月一手住宅环比降2成

??房贷持续收紧，购房成本上升，且放款缓慢，近期江门楼市成交量出现较大下降。根据江门市住建局公布的数据，8月全市一手住宅成交了4618套，环比出现接近两成的下降，同比下降7.8%；其中蓬江、江海两区下降尤为明显，当月一手住宅仅成交1222套，环比下降2 6 .3 %，同 比 下 降35.3%。而从目前成交情况来看，“金九”成交量并未出现回升，根据江门房天下监控江门市住建局即时网签数据，9月1日至9月20日，蓬江、江海两区一手住宅仅网签790套，后续若无热销盘出现，“金九”的数据环比仍有持续下降的可能。

??数据显示，截至20日，蓬江、江海两区商品房网签大约11.1万平方米，网签金额约10 .5亿元，合计1333套，商品房网签均价9446元/平方米；其中，住宅网签约8 .4万平方米，网签金额约为8.2亿元，合计790套，一手住宅网签均价约为9791元/平方米。

??各片区方面，仅江海片区网签量较高，网签比例占比整体(蓬江、江海两区)一半以上，数据显示，9月1日至9月20日，江海片区网签492套，北新区135套，蓬城片区10 1套，滨棠片区47套，杜阮片区8套，潮荷片区7套。

??对于近期的楼市，美智地产点评，“金九”已过大半，楼市网签仍未走高，价格中高位企稳小幅调整。不少业内人士表示，房贷收紧将对楼市成交产生影响，但成交量出现较明显下降，则主要是因为中心城区缺乏新货供应，在没有货卖的情况之下，不少早期热销盘，网签量比较低。

??供应

??9月新增住宅不足800套

??近期，市场缺货卖的声音不断，目前市场上新增预售的情况到底如何？南都记者监控江门市住建局预售数据发现，8、9月蓬江、江海两区新增预售情况均不是太理想，8月两区新增预售住宅1814套，环比出现大幅度上升，然而截至8月底，两区可售一手住宅仅5800套，去库存周期仍然较短。而9月份，不少楼盘仍未拿到新的预售证，新增预售量未有明显增加，根据监控，9月以来，先后有天悦星院、蓬江玉圭园、星海湾、恒大御景半岛、莱茵华庭、保利大都会、名门壹号等楼盘拿到预售证，新增预售住宅合计784套；此外，龙溪新城、保利大都会、莱茵华庭、新都荟、上城嘉泰、星海湾、天悦星院等楼盘拿到商铺、写字楼、公寓等物业类型的预售证，合计417套。

??从目前的市场而言，多数楼盘在拿到预售证后，已将新货推出市场，不少楼盘传来大卖的消息，9月19日，名门壹号推出112套新货，户型为93-100平方米的单位，毛坯均价约为8600元/平方米，当天传出“日光”的消息。此外，星海湾、恒大御景半岛等有新货供应的楼盘，近期网签量均较高。

??近期，哪些楼盘推货？根据美智地产监测的市场数据，胜坚紫悦在上礼拜加推了3、5、6栋02单元，约223套，带装修均价约为12800元/平方米，认筹1万元抵5万元优惠；碧桂园·西江华府已在近期开放了样板房，预计带装修出售，首推预计为9、10、11栋，户型为108-143平方米的单位，目前诚意登记享9 .9折，旧业主带新业主按时签约各享一年物管费优惠；美的公园天下近期则开放了5栋样板房，预计毛坯出售，户型为107-122平方米的三房单位；此外，天鹅湾则加推了20栋，约110套，户型为50-128平方米的一房至三房，带装修均价约为9800元/平方米；蓬江玉圭园加推17、22栋，约144套，户型为95-124平方米的三房单位，带装修均价约为8500元/平方米。

??预测

??对刚性需求影响不大观望情绪增加

??房贷收紧，供应量不多，未来楼市走向如何？江门市房地产行业协会会长叶泽权分析，前三季度市场上，楼盘销售基本没有优惠，多数是自然销售，但销量均较为理想。近期遇上房贷收紧，市民购房成本进一步增加，预计后续成交量会有所下降。但房企预计不会因此而降价促销，一来市场上多个楼盘缺货，且不少楼盘已经完成销售目标，降价促销意愿不强。但在房贷利率上浮之后，买家购房成本增加，观望的情况会有所增加，对于二套房买家，影响更甚。

??也有业内人士认为，利率接连上浮，会抑制部分投资需求，但对刚性需求者影响不大，一般房贷利率上浮20%以上，刚需客户才会望而却步。对于未来市场走势，多个业内人士认为，成交量下降主要是因为市区楼盘缺货，在没有新货供应的情况之下，成交量走低。而在近期开售的楼盘，销量仍然较好，楼价预计中高位企稳小幅调整，近期房企降价促销的意愿不大。

??房贷个例

??以100万的房子为例，首套房首付最低三成，也即是贷款70万，不同利率月供及利息有什么变化？等额本息、贷款30年，若贷款执行基准利率，每月还款3652元，总利息约为61 .5万元；若利率上浮10%，每月还款3855元，总利息约为68 .8万元；若利率打9折优惠，每月还款3454元，总利息约为54.3万元。相比之下，从9折优惠到利率上浮10%，购房成本出现明显增长，月供多了401元，总利息多了14.5万元。