北京租房新政征求意见京籍无房租户可跨区入学_中房网

新政亮点

亮点一、租房网签：本市将搭租赁监管平台: 此前本市在租房网签方面尚处空白。但未来随着租房新政的落地，本市将实现租房合同网上签约。根据征求意见稿，本市将组建住房租赁监管平台，其中就涉及租房网签。几天前，杭州方面宣布打造全国首个智慧租赁平台，而北京的租赁监管平台将提供更多的服务。; 新政亮点：平台要替房东、租户保密。网络交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任，不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。
亮点二、京籍无房租户子女跨区入学要双满三年: 政策的突破在于对京籍无房户上，这上面有个“双满三年”的条件。征求意见稿显示，本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。对于非京籍租户，其实本市此前就已经有申请就近入学的政策，新政并未有明显差别：根据监管平台登记备案信息、本市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，申请在所在区上小学、初中。; 新政亮点：京籍租公租房可办户口登记。细看新政征求意见稿，对于办理户口登记方面，市场化租房并未明确；而是在保障房方面有所优化。承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。这样一来，一些是北京集体户口的公租房家庭，就可以把户口落到公租房上。此外，如果承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
亮点三、房源质量：不得改变房屋布局分割出租: 并不是所有的住房都能对外出租。在征求意见稿中，对于可以对外出租的房源有着十分明确的限制，从而保障租户的承租权益。除了结构、消防等方面的安全要求外，出租住房还要满足基本使用功能：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；人均居住面积不得低于本市规定的标准。; 业内分析：短期内市场供给房源将减少。征求意见稿中明确了租赁房源不得以‘N+1’的形式出租，会导致租赁市场中可出租房间数量减少。从租金的角度上看，短期内也将提高单间房屋租金水平。目前市场中的公寓企业和二房东管理房源数量占比超过60%，目前市场中的租赁人口大多以合租、单间为主要居住方式，单间供给能力的收缩有可能使得这部分人承担的租金增加。
亮点四、租金保障：合同期内房东不得单方面涨租: 根据租房新政，租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内房东不得单方面提高租金。押金方面，如果房东收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，房东应将押金退还租户。; 新政亮点：政府发布租金“参考价”。根据征求意见稿，市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。
亮点五、鼓励长租：房东不得暴力驱逐租户: 新政鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持；而住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限也强制要求不得低于3年。此外，“恶房东”形象也被明禁：房东在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐租户，未经租户同意不得擅自进入出租住房。; 专家呼吁：能否为长租合同“减税”？在新政中，虽然鼓励三年以上的租期，甚至提供政策支持，但是具体的支持政策则留有伏笔。从专家及业内人士了解到，对于鼓励长租合同，较好的一项政策就是“减税”。
亮点六、转租限制：不得出现“连环单”转租: 在这次的租房新政中，专门对“转租”有了限制。即：承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外；承租人根据合同约定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案；次承租人不得再次转租。; 权威解答：如何避免出现“黑中介”？同样，对于承揽租赁服务的房屋中介，新政也划出不少“硬杠杠”：房地产经纪机构从业人员应当实名服务；房地产经纪机构为当事人提供租赁经纪服务的，应当核对当事人身份证件、出租住房的权属证明；房地产经纪机构不得为不符合出租条件的住房提供租赁经纪服务；地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；房地产经纪机构应当协助住房租赁当事人办理住房租赁登记备案。[详情>>]

五问租房新政

1 租房新政会拉高房租吗？: 需要看出租房数量和租房人的比重; 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌分析，北京的这个政策出台以后，明确了一些权益的对等，这对人才流动、城镇化等，都是有利的。但远期是否会影响租房价格，还需要看出租房的数量和需要租房人的比重，如果租售同权了，很多人去租房了，租房越来越多，出租的房子不够，肯定租金涨价。没有人感兴趣，或者政策执行不到位，还是要买房。
2 新政是否会让房价下跌？: 专家称对于抑制投机、平抑房价有作用; 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵池秀认为，新政对于抑制投机、平抑房价，是有作用的。因为以后通过租房就可以实现孩子上学的问题，大家就没必要买房。供求决定价格，房价就很可能平抑，房地产市场可以平稳健康发展。
3 通过租房能上名校？: 并不能保证，和购买学区房是俩概念; 北京市住房保障专家组相关专家举例说，这和购买学区房是两个概念。在西城区租房上学并不意味着可以上西城名校，只是说可以在西城区内调配，这里是“区”，而不是“学区”。另外还要看西城区的学位情况，如果学位满了，会协调到其他学区，具体办法由各区制定。
4 是否会扎堆教育优质区？: 各区根据承载能力制定政策，不会过度扎堆; 专家认为，每个区的住房数量、教育资源以及就业承载能力，都是有限的。比如说这个区只能接受一百个人，如果有一千个人想去那上学，就有一个有限排序的问题，所以不会出现过度的扎堆情况。
5 监管平台有何作用？: 相当于大后台与各部门联网，不对口租房者; 专家介绍，这个监管平台，其实就是一个大后台，并不直接对口普通的租房者或者出租者，它是为住房租赁提供备案等政府服务的。另外，这个“大后台”与各个部门联网，监管平台通过连接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布，住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请等对外服务。[详情>>]

深度解析

加快推进“租购并举” 意味着什么？

17日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》开始公开征求意见。《通知》在多渠道增加租赁住房供应、搭建便捷公共服务平台、维护当事人合法权益等多方面予以细化规定。

专家指出，住房租赁新政策是自今年3·17政策以来北京完善房地产长效调控机制的关键一步，对社会租赁市场的支持使北京“新房＋二手房＋租赁住房”的供应体系更为完善，将很大程度促进北京房地产市场平稳健康发展。

《通知》中，强化住房租赁管理服务，增加租赁住房供应被列为首要任务。《通知》要求北京市各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障，通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。

今年5月，北京市住建委曾发布官方消息，未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。

值得注意的是，《通知》明确提出，新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。新建租赁住房优先面向产业园区、周边就业人员出租。

首都经济贸易大学教授赵秀池分析称，此举对促进职住平衡、缓解北京“大城市病”将起到明显效果。“新政策落地后，随着住房租赁市场发展，会有更多人选择在单位附近就近租房上班，告别每天早晨集中从四环外涌入中心城区的情况，大大缓解当前早晚高峰交通拥堵的现状。”

梳理发现，《通知》提出了多条对住房租赁的支持条款。例如，在金融支持方面，鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。

在支持出租人方面，《通知》提出，鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年。北京市住建委相关负责人透露，未来有可能对住房租赁企业等在内的出租人给予税费方面的优惠政策。

除上述支持外，新政策还加大提升了对承租人的服务保障。针对备受关注的“租售同权”问题，《通知》提出，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在上述住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

赵秀池认为，新政策实施后，将对抑制投机、平抑房价起到一定作用，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，逐渐实现北京房地产市场调控的长效机制。[详情>>]