丁祖昱：2018年楼市思考与10大预测

??1月3日，“相信未来”丁祖昱评楼市发布会在上海新静安体育中心举行，2千人在现场见证了易居企业集团CEO丁祖昱对中国房地产市场的回顾和展望。

??对于2017年楼市的回顾与总结，中房网小编感慨丁祖昱在去年初对2017年楼市的精准判断：去库存与调控并存、杭州天津武汉等潜力巨大的“新一线”市场、重庆郑州成都苏州等迅速崛起的“准一线”市场、一线客户外溢的周边三四线与特色小镇、发现房企大蓝筹等等，

??这些判断如今都被一一验证。

??无论是依此来参考决策企业战略、布局与营销策略，还是个人的投资，包括资本市场的投资，去年相信了丁祖昱的人，肯定是收获满满。

??为了来年不再“拍大腿”，对于2017的回顾与总结我们放过，首先来看看丁祖昱对目前房地产市场提出的一些思考，这些问题因为篇幅他在发布会上虽然只是简单点到为止，但确实值得我们细思。

??【值得深思的几个思考】

??1，谁会是危险的三四线

??虽然没有具体点名，但丁祖昱指出了一个现象，有些三四线城市项目的渠道佣金比例很高，最高给到了10个点，这说明三四线房子很难卖。还有一些很明显的现象，不少不知名的三四线都需要抢房，其中盲目投资的人不少。

??2，房企的天花板到底在哪里

??过去的三年是房企迅速做大的三年，10、20、30强整个的增长速度是非常快的，靠前面的房企增长的速度更快一些。相信未来房企还会继续做大做强，房企规模的天花板目前还真不好判断。

??3，未来的黑马房企在哪里

??拿地的销售比就是拿地的金额和销售金额做了一个对比，2017前十强拿地的金额相当于销售流量的60%，10到20是70%，21到30是0.6，31到40是0.5，从41到50也到80%，所以看到了41强到50强的进取心是非常大的。要分析2018房企的黑马，从拿地销售比以及可售货值来看，应该不会出其左右。

??4，泛滥的小镇

??对目前的大风口特色小镇，丁祖昱表示，一哄而上，小镇乱象。据统计，住建部目前公布了403个“国家级特色小镇”名单，国家体育总局公布了96个，省级小镇达到了979个，略知名的房企提出建的小镇有500个，这还不包括那些不知名和自封的各种小镇。在丁祖昱看来，现在产业为“幌”、3地产为“实”的很多，小镇已经成为房企新增土储的重要方式，乱象之下必然是大洗牌。

??5，租赁要怎么盈利

??2016年，我国租赁住宅人口基础为1.89亿，到了2020年将增加至2.20亿人，2030年则将达到2.65亿人。未来租赁市场蛋糕巨大毋庸置疑，包括供地会有3成以上是租赁用地。但需要注意的是，现在租赁房源97.5%都在个人手里，无论是房企自建自持，国家队进场自持，还是运营商的零散或整体运营模式，最大的难题还是盈利。特别是在高价拿房、高装修成本的重压下，资金成本进一步压缩微博的利润。

??看过这些隐藏在数据和分析后面的思考，重头戏来了，这就是丁祖昱对2018年房地产市场的重点判断预测。

??【2018十大预测】

??一，2018年房产税落地，最有可能是在四季度。房地产税落下来之后，总某种程度上来看将迎来中国房地产的新一轮的发展，请注意这个词是发展，别解释成房价的上升。另外，

??房地产税属于地税，不可能每个城市都实施，而是因城施策。

??二，限价不会放松。2018年建议能拿预售证就拿预售证，建议不要对价格的放松有所幻想。比如上海有些楼盘2016年可以卖的价格，到2017年底都卖不到了，能够开预售的证价格比2016年还要低5%，

??三，市场成交总规模会微降。统计局数据还没出，但一个大略的数字是，2017年中国房地产成交了13万亿元、16亿平方米。我判断16亿平方米基本上是中国房地产市场的天花板，2018年的市场成交量会微微下滑。

??四，看好6个城市（区域）：杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。

??五，最具潜力的20个三线城市：无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜州、徐州、唐山。

??六，租赁市场发展方向会以存量为主；以个人为主；以市场化运营的企业为主，要让更多的市场化的运营企业进入到这个领域，会给未来租赁市场发展提供很大的帮助。

??七，特色小镇将面临大调整大洗牌。现在各种名目的特色小镇太多，泥沙俱下，相信是特色小镇洗牌的一年。

??八，四强房企业绩总和将达到3万亿，前十强会占到整个市场的35%，前30强会接近或者达到50%的市场份额，2018年房企之间的竞争会更加激烈。

??九，新进入到千亿的房企至少有12家，也许还会更多，比如阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛，远洋，融信、金科、祥生、蓝光，都可能在2018年达到千亿的目标。

??十，2018值得关注的房企大蓝筹：万科、碧桂园、恒大，保利、绿地、融创、中海、招商