北京限房价项目开闸迎“大考”

??几乎是一夜之间，北京新房市场供应闸口大开。截至昨日，北京已经有4个限房价项目入市。此时，距首个限房价地块出让已经一年半时间。这期间，北京按照“竞地价、限房价”的方式成交了超60宗地块，一年多的开工建设，超过20个项目进入可预售阶段，随着限房价销售政策的正式落地，这批项目也加速入市。在亦庄、黄村等区域内，多个限房价项目林立，形成竞争之势，“日光”背后，压力重重。

??1800多套限房价房源取证

??6月9日上午11点，瀛海府开盘现场选房结束后，小刀（化名）和老公悻悻走出。194套小三居，700多组排号者，现场到场率超过70%，以随机摇号的方式，每组摇出5位购房家庭进行现场选房，直到最后，她的号码也没有被叫到。

??小刀告诉记者，她这个周末要去北七家片区的限房价项目看看。此前，在CBD工作的她，一直奔走于大兴尤其是瀛海板块，看过七八个限房价项目，对于每一个项目的位置、交通、户型都了如指掌。也正是在多番比较后，她选择了距离地铁8号线瀛海站较近的瀛海府项目。

??整个瀛海府项目，仅用一个半小时，全部房源被选走，这是北京首个限房价项目开盘现场的情况，火爆、售罄等是关键词。在6月8日发布预售证预告后，瀛海府项目抢先在第二天开盘，金樾和著选择在6月10日开盘，两者均为由中海操盘的项目。

??截至目前，北京已经有包括位于大兴的瀛海府和位于房山的旭辉城、金樾和著等四个限房价项目入市，共获批住宅房源1808套，其中瀛海府194套、旭辉城890套、金樾和著664套，70%的户型为90平米以下的两居、三居。

??据了解，除了已经开盘的两个限房价项目外，旭辉城将于6月16日现场开盘。

??一批限房价项目正在路上

??众所周知，2017年北京新房市场成交创下近年来的新低。据中原地产数据显示，2017年北京新建商品住宅成交约2.7万套。分析主要原因，一是调控政策密集出台，市场上的投资投机需求得到有效抑制。二是新房市场供应量减少，2017年北京新建商品住宅供应量和面积同比分别下降33%、29%。

??2018年，北京新房市场将一改去年供应和成交“颓废”之势。上述四个项目的入市只是“开胃菜”，一批限房价项目正在入市的路上。

??据记者了解，目前，已经有近30个项目公布案名，其中不少项目表示将于6月底开盘。业内人士预计,从6月开始,限房价项目供应量将出现井喷,短期入市房源有望超过2万套。

??毫无疑问，限房价项目的集中入市提供了一批低于市场价的新房，缓解了北京新房市场的供应压力，同时增加购房者选择的机会。

??因此，在瀛海府开盘现场，虽然选房人数众多，但是购房者较为理性。新京报记者观察到，不少购房者在选房没结束时提前离场，一位50多岁的中年人在还有70余套房源时就弃选了。他表示，“剩下的楼层不是很好，并不是非得买。”也有购房者在选房失败后，直接去了附近的万和斐丽和禧瑞天著看房，还有购房者更是在多个限房价项目排卡、验资。

??更有甚者，虽选中了房子，但仍在犹豫中。在探盘中，记者就发现，有购房者在金樾和著选房成功后，仍在隔壁的旭辉城交了意向金。

??作为全北京第一个限房价项目的开盘现场，必然引起市场热议，而一个半小时售罄，也让市场看好限房价项目的市场前景。但事实上，瀛海府或许只是个案，推出套数不多，且交通、户型等综合分值在区域内靠前，这促成了其热销。

??但现实的情况是，限房价项目销售政策落地的前半年，不少项目进入预售阶段，形成“堰塞湖”现象，而随着政策正式落地，集中入市的现象不可避免，必然形成竞争，“市场就这么大，客户就这么多，但是项目却不少，大家的压力肯定很大。”有开发商如是说。

??“压力盘”增多

??记者在瀛海府开盘现场看到，一辆大巴车在场外等候，接送没选上的购房者前去金樾和著楼盘进行看房。而在出口处200米外有四五个自称万和斐丽的售楼人员，看到有选房人进出，不断前去询问。还有远在大兴黄村的金悦府限房价项目工作人员，也前来推销房源。

??作为限房价项目供应大区，大兴的项目多达十余个，主要分布在亦庄板块、旧宫板块、瀛海板块、黄村板块，而前三个板块距离较近，区域内布局有瀛海府、万和斐丽、禧瑞天著和悦华锦等项目，很容易成为竞品。而在黄村板块，布局有颐璟万和、金悦府、金地悦风华、招商局和永同昌的限房价项目等。

??中原地产首席分析师张大伟表示，大部分限房价项目都要求非常快的回款速度。如果扎堆入市，销售压力将会非常大。

??与瀛海府的售罄不同，推出340套房源的金樾和著，开盘当天去化率为77%。相关人士表示，“如果早点开盘，去化率可能会更高，随着供应增加，客户的可选项目也增加了。由于位置等原因，金樾和著70%的客户来自房山本地，还有一部分客户是因为价格因素在这买房。”

??根据中原地产提供的数据，过去一年多来，房山成交8宗限房价地块，规划建筑面积98万平方米；顺义成交6宗，建筑面积93万平方米；丰台成交6宗，建筑面积90万平方米；还有海淀的翠湖科技园板块、朝阳的孙河板块，都聚集有限房价项目。

??已经入市的四个限房价项目，拿地时间分别为2017年2月份、4月份、7月份。据悉，在2018年1月份拿地的项目，有的计划年中开盘。每个项目都在尽可能加快入市。2017年初拿地与2018年初拿地的限房价项目，也许将同时入市、同场竞技。对此，有业内人士表示，开发商资金压力大，目前主要是提高周转，实现快速回款。