房地产调控不能“单打独斗”

??据媒体统计，今年1-5月，全国各地出台房地产调控政策达150多次。仅5月份，全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策，创下单月调控次数最多的纪录。“五一”前后，住建部就房地产调控问题约谈12个城市，其中多数出台了新的调控措施。

??受到约谈并采取了措施的城市包括徐州，在6月上旬出台了限售措施，它属于三四线城市。另一个三四线城市宜昌也于近期开始实施限售和限价措施。这显示房地产调控的地域范围还在不断扩大，从一二线的热点城市向三四线城市深入，对炒房的热钱形成“围追堵截”之势。

??调控措施密集出台，力度加强，范围扩大，一方面表明了地方政府和有关部门调控的决心，不实现房住不炒的目标就不罢休。另一方面，也反映了调控的效果还不是特别明显，炒房的热钱依然存在，在等待和寻找机会，资金还在大规模地进入房地产市场，房价上涨的动力没有真正减弱。从国家统计局的数据来看，本轮调控以来，虽然热点城市房价涨势减缓并有部分城市小幅下降，但并没有形成下降的趋势。进入5月，一些城市出现了排队买房的现象，炒房热情甚至有可能高涨。

??这样的状况表明，房地产调控效果不佳。统计数据显示房价涨势受到了抑制，但很大一部分原因是“四限”措施抑制了流动性甚至直接限制了价格。也因如此，房地产领域的问题被部分地隐藏起来，但风险并没有消除。其一，资金仍在进入房地产领域，土地购置费、住房贷款都在较大幅度地增长，因此，依然有泡沫增长的风险。其二，居民购房的成本还在上涨，房租也在随之增长，因而实体经济还面临成本增加的压力。其三，由于房价上涨的预期仍然较强，房地产相对于实体经济有更好的盈利预期，因此，相当一部分资源优先向房地产领域配置的状况没有改变，还在从实体经济“吸血”，表现之一是工业贷款的增速远低于房地产贷款。

??因此，可以预见，坚持房住不炒原则的地方政府和有关部门还会继续加强房地产调控。问题在于，继续加码就能使房地产调控的效果得到加强吗？调控措施主要就是“四限”——限购、限贷、限价、限售。开发商和投资者正在逐渐适应，并形成了一些对策，例如以装修合同应对限价，以人才引进应对限购。本轮调控已经持续了快7个季度，很多房地产调控措施都在多个城市实施过了，但效果并不是很理想，这就说明，加码和扩围并不能完全解决问题。需要对房地产调控措施进行反思并着手建立长效机制了。

??越来越多的人认识到了，房价快速上涨的根本原因是供不应求，扩大供应才能从根本上抑制炒房的热潮。近期深圳实施的住房制度改革，就主要从供应做文章，提出2018-2035年的18年间要新增建设筹集各类住房共170万套。去年北京和上海先后提出了5年150万套和5年170万套的预期目标。还有不少专家提出土地供应与城市人口挂钩的建议。

??供需平衡应该是房地产发展长效机制努力的方向，而且首先应该是数量的平衡。如何才能使供需趋于平衡呢？以往的房地产调控主要是抑制需求，但这只能见效于一时，需求会在调控之后爆发出来。扩大供应的措施也被实施过，但很多时候预期目标都难以实现，宅地供应经常完不成计划，从供地到交房的进度更是不理想。经过多个调控周期之后，我们应该认识到，房地产市场的供需平衡并不是房地产调控就能推动的。

??从需求端来看，“四限”能够暂时地抑制需求增长，但随着人口大量流入一线城市、省会城市，潜在需求的增长会变得越来越“刚性”。外来人口增长不受房地产调控措施的约束，而是与产业政策、人才政策、城镇化政策相关。近年来，各个层次的政府都鼓励高端产业、新兴产业、总部经济的发展，一线城市、省会城市才能聚集这些产业发展所需的各种资源，因此人口流入了这些城市。三四线城市没有产业的发展和人口的增长，但由于房价较一二线城市低，可以吸引返乡置业以及外来投资者。从供给侧来看，一线城市、省会城市缺乏足够的动力去完成土地供应计划、加快开发进度。

??因此，这一轮房地产热潮其实与求高求新的产业政策以及随之而来的人口流动有关。而且，为了支持高端产业、新兴产业的快速发展，金融创新是被鼓励的，造成了较为宽松的融资环境，这也推动了购地、购房资金的快速增长。房地产热潮不减，又会阻碍发展模式的转型和经济结构的优化，一些支持高端产业、新兴产业的政策往往被转化为房地产的利好。

??要推动供需趋于平衡，只靠房地产调控“单打独斗”是不够的。房地产长效机制的建立不能囿于房地产领域，还应该结合产业、人才、城镇化、金融等多方面的政策。