兰州限购松绑启示录

??1月8日，在取消市内部分区域限购政策实行的第一天，兰州便忙不迭发布了一份内容说明：“此次政策调整不是放松调控，而是落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。”

??对房地产而言，2017年是政策调控年，而兰州是这一波调控中，首个松绑限购的城市，给行业带来影响犹如深水炸弹。一边是市场成交的下滑，一边是政策的严厉，如何从中取舍、精准调控，极考验地方政府的智慧。

??一刀切的调控思路已经过时，不同地市之间，购房者、中介及开发商不同的市场角色之间，对引导性的调控政策均各有所求。但从行业整体而言，只有市场平稳才是最终诉求。

??第一个放松限购的城市出现

??兰州敢为全国之先，在1月5日发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》(下称《通知》)。

??《通知》提出，对兰州市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策;另外，对兰州市城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内的存量房、新房实施限售，期限为三年。

??兰州此轮限购开始于2017年4月，同年8月升级，增加西固区限购等条款，升级后到今年1月未满半年，如今针对性取消限购，实施限售，一进一退，并不全然是放松。尽管如此，还是引起了行业内外的广泛关注。

??2016年四季度开始，全国多城的调控政策来袭，从限购限价限贷到限商限售，各种限制措施齐出。戴德梁行的监测数据表明，楼市调控政策密集度超过了以往任何一年。2017年以来，出台相关房地产调控政策措施已经超过200次。仅9月份，多达45个城市和中央部委发布了有关房地产内容政策52次，数量超过了2016年10月份。

??戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端指出，一系列“史上最严”的调控措施接连出台，密织调控大网，坚持调控不放松，促使房地产市场趋于平稳，为长效机制建设创造条件。

??政策影响成交。中国指数研究院数据显示，2017年，一线城市的成交面积为3139.94万平方米，同比下跌37%，而二线城市也有15%的跌幅。

??在此背景下，兰州限购松绑所带来的意义和讨论价值跳脱出兰州这个单一城市的地理范畴。关键的问题在于，兰州放松限购是全国房地产调控政策松绑的开端吗?在兰州之后，会否有其他的城市跟进?平静下来的市场是否将再度沸腾?

??广州第一太平戴维斯房地产与土地评估有限公司董事徐忆对第一财经记者表示：“如果政策很严厉一刀切，可能后续部分城市需要走去库存的路。分类、差别化调控是一个好的发展方向，如果兰州的调整没有被叫停，不排除后续有城市根据自己的情况跟进调整。”

??兰州还是面临着巨大的压力。取消部分区域限购的调整在1月8日正式执行，而兰州当天就发布了一份内容说明，表示对兰州市房地产市场调控政策进行了优化和调整，但不是放松调控，并再次明确严格商品住房的价格监测和管控，新房销售时售价不得高于报备价格。

??城市抢人绕过限购

??除了地方政府明文松绑限购外，破解限购的另一途径来自户籍，无论是一年、三年还是五年的社保或纳税证明，在户籍人口面前通通遁于无形。

??深圳中原的研究报告显示，限购政策规定非深户购房需连续5年社保，购房门槛提升，而落户深圳成为较为便捷的满足购房要求的方式。以历年深圳二手住宅成交户籍走势为参考，2016年购房户籍人口比例不足70%，而2017年末已到达73%。

??在兰州为限购松绑之际，南京发布《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》，通过提供住房、补贴、政策等为高层次人才、高校毕业生等人才送出“安居大福利”，其中包括，在南京市无住房的，可不受户籍限制，通过在商品住房项目中筹集部分房源定向供应的市场化方式解决住房问题。

??更早前，秦皇岛市也发布通知，重大招商引资项目和机关、企事业单位引进的高端急需人才等，经所在区政府(管委会)认定后，购房不受户籍和社保的限制。

??而郑州市发布的《郑州市青年人才首次购房补贴发放及非郑户籍人才购房实施办法(暂行)》也提出，在郑州工作并拥有全日制本科以上学历、副高级职称(高级技师)以上的非郑户籍人才，在郑州购买首套自住商品住宅，不再审核社保和个税证明的缴纳期限。

??广州市人民政府办公厅也于近日印发《广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案》，要求加大引进人才入户力度，增加安排各区的引进人才落户指标。

??无论是一线城市还是二线城市，抢人才的大战愈演愈烈，户籍改革也在加快推进，不一而足。观点普遍认为，新增户籍人口绕过限购，将形成新的楼市需求。

??对此，万科董事长朱旭认为，“二线城市政策的松动，针对人才落户购房，跟住建部的精神并不违背。”

??朱旭表示：“2017年12月23日，全国住房城乡建设工作会议召开，已对今年全年楼市定调，抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。”

??行业对兰州限购松绑的热议实质上是压抑心理的释放，这轮从2016年10月持续至今的调控频率高、范围广，如今已进行一年半，在差别化调控的精神指导下，或走到了分岔口。