“消失”的万套新房:深圳一手住宅供应创十年新低

张晓玲 卢靖阳2018-01-10 08:01:11来源:21世纪经济报道

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??导读

??在限价调控下,有多个新房住宅项目选择推后上市,或者由售转租。在持续的短、长期调控机制下,深圳的住房供应体系正在发生巨大变化。新房住宅供应骤减之际,公寓、商办供应却在大幅增加。与此同时,保障性住房和人才住房受到政策鼓励,长租公寓也在快速拓展。

??过去十多年中国住房供应的最大主角:新建商品住宅,正在一线城市快速地减少。

??多位开发商人士告诉21世纪经济报道,过去一年,一线城市新建商品住宅供应急剧减少,在整体新房供应中占比持续降低。尤其是深圳,2017年新房住宅供应33707套,成交25820套,均创下10年来的最低水平。

??深圳新房住宅的存在感在过去一年里被公寓、商办、保障房、租赁房替代,全年仅有几个豪宅项目给市场留下了印象。

??事实上,自2015年以来,深圳已连续三年新建住宅供应下降。2017年,这个减少的数字大概在1万套左右。

??“消失”的新房住宅去哪了?21世纪经济报道记者调查发现,在限价调控下,有多个新房住宅项目选择推后上市,或者由售转租。此外,由于几乎不出让售卖型宅地,新建商品房住宅供应后续还将减少。

??在持续的短、长期调控机制下,深圳的住房供应体系正在发生巨大变化。新房住宅供应骤减之际,公寓、商办供应却在大幅增加。与此同时,保障性住房和人才住房受到政策鼓励,长租公寓也在快速拓展。

??租购并举、住有所居是大势所趋。按照深圳市有关部门的设想,未来住房供应体系就是要朝着多元化、多渠道方向发展;保障房、人才房、租赁房供应超过新建商品房,也是大概率事件。

??新房住宅供应减少

??2017年对于一线城市深圳而言,已经是个“小年”。

??去年,深圳新房住宅供应面积及成交面积、供应套数及成交套数均创下10年来的最低。

??根据深圳中原统计,2017年全市一手住宅供应326.6万平方米,环比下降31.1%,批售33707套,环比下降30.4%。另据深圳规土委的数据显示,去年深圳共售出25820套一手住宅,同比减少36.2%。

??数据显示,相比2015年、2016年分别为6.3万套和4.4万套的住宅预售套数,2017年深圳全市一手住宅仅批售33707套,环比下降30.4%。

??供应的减少导致住宅成交量同样缩减。从成交看,深圳自2010年以来的新房成交量都在3万套以上,成交高峰年份2015年更是达到66450套,而2017年全市仅成交25820套。

??Q房网数据显示,住宅成交在2017年深圳新房成交中仅占56%,这一比例创下近7年最低:在此前最高的2011年,住宅占新房成交的比例曾达91%。

??新房住宅供应减少的根源在于土地供应。

??整个2017年,深圳未供应任何“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地——出让的唯一一宗宅地,亦属于“只租不售”性质:位于龙华民治街道,由深圳市人才安居集团拍得,土地面积为20041.92平方米,需70年自持,未来将用于发展租赁市场。

??从全国范围看,数据显示,去年1-11个月,深圳是十个重点城市中惟一一个出现商品住宅用地供应同比下滑的城市。

??这种情况还在延续。在深圳即将于2月1日出让的四宗住宅用地中,有3宗用地用于建设全年期自持租赁住房,而第4宗土地虽然项目建成之后可以销售,但附加了限售5年的条款。

??深圳中原指出,随着深圳陆续推出只租不售的住宅用地,2018年几乎无可售住宅用地供应。

??此外,记者调查发现,深圳推行的“限价”调控对新房供应量有直接影响。这使得不少开发商选择推后上市,或者由售转租。

??据记者不完全统计,目前已有包括龙华金亨利首府2期、龙华金茂府、华润城润府3期和华强城在内的四个项目推迟开盘时间,套数总计超过6668套。

??不过,有开发商人士告诉记者,尽管没拿预售证的项目被大大推迟,但施工和建设一直在进行。这些货量终究要推出,这些新盘可能在2018年加快入市。

??据深圳中原研究中心统计,2018年深圳将有117个新盘入市,主打刚需盘。

??此外,在租购并举的风向下,还有部分住宅项目选择“由售转租”。部分开发商从商业利益考量,期冀通过运营持有物业,赚取租金+物业增值的双重收益。

??目前,已有星河、深业的多个项目拿出可售的住宅来做长租公寓。去年11月,原计划以商品房性质入市的星河容御项目,将2687套住宅整体改作长租公寓;12月,迟迟未开盘的香蜜湖豪宅深业中城住宅项目宣布,将改为420套豪华装修的大户型长租公寓。

??另据深业集团副总裁董方透露,已动工的白石洲旧改项目之一深业世纪山谷,也将推出400多套长租公寓。

??住房供应结构巨变

??2017年,深圳楼市的购房者和投资者都发现,市场中的新增住宅供应太少了。

??“住宅新盘的可选余地很小,市面上主要都是不限购不限贷的商住公寓”,一位深圳购房者告诉记者。

??在住宅限购、限价调控下,公寓、商办供应量大幅增加。

??据深圳中原统计,2017年深圳商务公寓的供应面积达134万平方米,较2016年上升11.8%,是深圳楼市有史以来商务公寓供应量最大的一年。而商办方面,2017年全市一手办公楼总成交面积为52.9万平方米,与上年相比大幅上涨约73%。

??深圳中原研究中心指出,在深圳房价高企、限购升级下,商务公寓不仅分流了住宅市场的客流,也补充了深圳市场小户型刚需产品和投资产品的空缺,因此成为了2017年房地产市场的亮点;此外,由于部分投资资金由住宅转移至办公物业,带动了一手办公楼成交回暖。

??在所有的新建商品房之外,保障性住房和人才住房供应大幅增加。一个多主体、多渠道的住房供应体系正在深圳形成。

??据深圳相关部门透露,截至2017年12月22日,深圳累计供应保障性住房45677套,预计全年将超过4.6万套,其中面向人才供应住房32606套,占比超过70%。

??在去年印发的《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》中,深圳计划将在“十三五”期间新增供应商品住房65万套。其中,保障性住房和人才住房35万套,新建商品住房30万套。

??“保障性住房和人才住房的总规模超过了商品房,是深圳历史上的首次”,深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出,未来深圳住房供应的主体将是人才住房和保障性住房,而商品房将不再是住房供应的主体。

??在《深圳市住房建设规划(2016-2020)》中,“十三五”期间,深圳全市住房总需求约180万套,其中,购房需求约70.8万套,租赁住房需求约109.2万套。租赁住房需求大幅超过购房需求。

??深圳市住房保障署租售住房部副部长鲁泽军表示,2018年住房保障部门将继续加大筹集建设和供应的力度,预计保障房供应比2017年还有所增加。

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 河北省住房和城乡建设厅10日透露,为推进社会诚信体系建设,进一步完善住房保障政策体系,规范保障房分配、管理工作,建立住房保障信用管理制度,该省近日出台《河北省保障性住房管理中心关于建立住房保障信用管理制度的指导意见(试行)》,系中国首个省级层面住房保障信用管理制度。
  • 新年伊始,楼市又有新动态。
  • 昨日,记者从朝阳区第十六届人大四次会议获悉,今年,文创实验区将着力建设三间房文化综合体项目,实验区设立100亿元规模的朝阳区文化创意产业发展基金,扩大文创企业投融资渠道。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会四部门印发通知,实施联合修订后的《土地储备管理办法》。
  • 1月3日,国土资源部、财政部、人民银行、银监会对原《土地储备管理办法》进行了修订,联合印发了新的《土地储备管理办法》(以下简称《办法》),以进一步规范土地储备管理,落实党的十九大关于加强自然资源资产管理和防范化解重大风险的要求。
  • 南京市委今年1号文件出炉,主题是打造具有全球影响力的创新名城,时间表是8年。为此南京出台了创新10条,为了广揽天下英才,南京调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。
  • 1月9日,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在其长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 昨日,青岛市人民政府新闻办公室官方微博“青岛发布”发文称,青岛将全面放开城镇落户限制,加快取消购房面积、就业年限、投资纳税、积分制等落户条件,优先解决农村学生升学和参军进入城镇人口、在城镇就业居住5年以上和举家迁徙的农业转移人口以及新生代农民工等重点群体落户问题。
  • 近日,华为给员工分福利房的消息传出。消息称,华为将在新落成的东莞松山湖基地建成配套住房,只卖给公司员工,精装修,价格只有8500元一平方米。
  • 在调控与还债高峰的双重压力下,房企近来频频发布美元债融资计划,以解资金燃眉之急。根据碧桂园控股有限公司1月10日发布的公告显示,公司拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据。
  • 一场来自中型房企的“挖人”潮正在席卷地产行业,而嗅到人才流失危机的龙头房企也频频发招,它们拿出的手段有股权计划、跟投机制、薪酬待遇等多种方法。
  • 作为共享经济理念的产物,自2015年起,联合办公这一新兴办公业态迅速走进公众视野,在“双创”和资本的双重推动下,创新工场、方糖小镇等联合办公品牌纷纷在全国跑马圈地、加码投资。同时,联合办公也引起了部分房企的重视,SOHO、远洋、龙湖、中骏等房企均有布局。
  • 时隔4年,河南房企鑫苑再度落子成都,收购郫都区301亩地块。在此之前,其先后在三圣乡和华府板块打造了两个项目。
  • 随着2017年业绩的披露,“宇宙第一开发商”的名头终于花落碧桂园。而万科虽然屈居第二,但明显不太服气,去年12月实现了销售金额622.3亿元,算是最后冲击了一把;而碧桂园或许由于领跑太久有些松懈,最后一个月仅录得合同销售金额165.3亿元。
  • 对于大型房地产企业的高管来说,除了薪酬之外,能否提供更广阔的施展舞台也被看做是留在企业里的重要因素。过去的2017年,大型房企高管跳槽频频上演。
  • 在上市房企中,谁给员工开的工资最高?哪家公司涨薪最多?谁又降低了员工的工资标准?这些话题也颇受行业关注。日前发布的《2016-2017年中国房地产企业薪酬报告》对此进行了盘点。
  • 新年伊始,南京土拍市场动作频频。所挂地块,被清一色标注上“租赁住房用地”。
  • 北京市规划国土委相关人士向21世纪经济报道记者回应称,2018年的土地供应计划尚未制定完成,但相关部门将按照北京市委市政府“2017年-2021年五年内供应1000公顷集体土地,用于建设租赁住房”的安排部署,制定相关计划。
  • 截至2017年12月底,本市集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • 昨天从市规划国土委获悉,北京去年实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。这是本市首次将集体土地列入年度土地供应计划并超额完成。
  • “要是早些年推出宅基地退出政策,我就会选择退出后到中心村去建房,而不是在山下。”现年49岁的张乃良是四川省泸县的一位农民。为了方便子女上学,他2005年从山上搬迁到山下,利用村内的空闲地修建了三层砖混结构的房屋。
  • 1月4日,北京迎来2018年的首场土地拍卖,位于丰台、朝阳、密云的三宗限房价地块公开出让,并迎来26家竞拍者参与。但拍卖现场波澜不惊,三块地的竞拍轮次并不多,溢价率分别为9%、24.7%和50%,短时间内即告成交。
  • 近日,《经济参考报》记者在河南、福建、黑龙江等省多个农村集体产权制度改革区采访了解到,多地农村集体产权制度改革试点工作稳步推进,但金融服务不配套、集体经济发展不畅等问题严重制约改革成效。
  • 2017年北京土地市场收官,中原地产研究中心统计数据显示,总成交金额达2795.6亿元,同比上涨达225%。这是自2015年成交总额达到2217.4亿元后,第二次年度土地出让金突破2000亿,创下历史新高。
  • 现在我们已经看到,房地产销售量在减速,棚改的货币安置化对房地产销售的贡献度也在减弱,加之房贷政策的紧缩,未来房地产将会出现增速放缓趋势。
  • 把土地承包经营权确权登记颁证这项工作,看做是深化农村改革的基础性工作,一点也不为过。
  • 兰州限购率先“松绑”之后,青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策。以天津为例,对本人或直系亲属无名下合法住房的,可在长期租赁房屋所在社区落集体户口。
  • 刚刚进入2018年,兰州、南京等城市的购房政策出现局部的松动和微调。兰州市日前宣布取消该市西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。南京则是针对高层次人才松绑限购,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书,先落户南京。
  • 国家统计局数据显示,2016年我国人均GDP达到53980元,与1978年相比实际增长21.4倍,按照世界银行公布的最新标准,我国已经跨过中等偏上收入国家门槛,经济社会发展进入了全新时代。
  • 针对有媒体报道称中国人民银行研究局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
  • 随着上周兰州、合肥、南京相继松绑了部分楼市调控措施,地产股在周一也迎来了集体大涨。
  • 一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。
  • 刚刚过去的2017年,包括美国在内的一些发达经济体结束了口水加息,以更为实质性的行动演绎货币正常化进程。美联储加息三次,并于去年10月启动缩表;欧洲中央银行宣布延长量化宽松9个月的同时,计划于2018年1月开始减少国债购买规模,向货币政策正常化靠近了一步;加拿大央行七年来首次上调基准利率,英格兰银行也宣布了十年来的首次加息,并预计未来三年利率将逐步上涨;韩国银行也加入了加息行列。进入2018年,预计发达经济体将维持目前的收紧节奏,货币政策仍有诸多看点。
  • 进入新年,国内各大城市房贷额度依然未见明显转松,甚至有部分城市还传出了上调房贷利率的消息。广州市场方面,昨日记者调查发现,房贷利率较为稳定,而随着新年额度的下发,广州多家银行机构房贷发放速度比去年年底略快,但是今年的额度依然偏紧。
  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
  • 日前戴德梁行发布的报告显示,中国境外房地产投资今年三季度同比下降51%至25亿美元。华人商业地产开发商美隆集团合伙人刘子洵认为,海内外市场信息不对称加上中资企业以固有的思维方式来策划运作海外项目,是它们在海外碰壁的主要原因。
  • 据希腊国家统计局当地时间12月4日发布的数据显示,希腊第三季度经济同比增长1.3%,环比增长0.3%。尽管希腊经济已止跌反弹,不过负债率却一路上行,严重超过警戒线水平。近日,在尝试走出深陷债务泥潭的道路上,希腊政府又迈出了艰难的一步。
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