强监管下的楼市变局：“金九银十”褪色

??9月22日至23日，8个省会城市密集出台楼市调控措施，在原有的基础上进一步加码。这一举动看上去显得“突然”，其背后的市场风向却不容忽视。

??在此轮调控加码之前，房地产市场已经出现降温。根据中泰证券对60个城市的统计，今年9月以来，一手房的周成交套数均不超过40000套。而在8月，周成交套数普遍在41000套以上，最高时超过了46000套。

??二手房方面，该机构统计的18个城市的周成交规模，从8月份的12000套左右，下降到9月的不足11000套。

??该机构的数据还显示，截至9月17日，今年上述60个城市一手房成交量同比下跌29.4%，18个城市二手房成交量同比下跌28.4%。

??这组数据基本宣告了传统旺季“金九”的褪色。按照大部分分析人士的观点，市场需求在上半年释放殆尽，随着调控效果的累加，以及此轮调控对市场预期带来的影响，整体市场很难在短期内再度升温。

??热点城市的房企心态较为“现实”。北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，由于北京的调控密集且严厉，公司早已对调控加码和市场下滑有所预期，目前的很多应对措施都着眼明后年的市场，如积极拿地、做好产品等，推盘节奏则明显放缓。

??根据亚豪机构的统计，今年9月，北京市场预计仅有9个住宅项目入市，其中只有一个纯新盘，另外8个为老项目后期。从产品形态上看，别墅项目占据5席，普通商品房仍然短缺。10月，北京预计有11个住宅项目入市，同样以老项目后期为主。

??中小城市是否会复制这种“模式”，目前尚难预估。但在大部分机构看来，“金九银十”的褪色已不可避免。

??东北证券指出，今年的“金九银十”可能会成色不足，销售会不及预期。根据该机构的调研反馈，因为预售证审批等政策的影响，大型房企仍在控制推盘的节奏，部分中小房企因为自身现金流的问题，逐渐加快推盘节奏以回笼资金。

??即使近期北京等一线城市的成交量有一定回升，但也很难引发大规模反弹。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在当下北京实施的全国最严密且最严格的调控政策，短期内不可能撤出的情况下，购房需求将缓慢释放，集中爆发的可能性不大，所以交易量很难出现大幅回升。

??按照东北证券的观点，“出于冲刺年度销售额目标的任务、回笼现金的需求以及对政策放松预期的破灭，房企会在四季度加快推盘节奏，四季度的房地产销售不必悲观。”

??在中西部地区调控加码的情况下，此前一直保持较高增长的中西部地区或出现成交量增长放缓趋势。

??西安某房企人士向21世纪经济报道记者表示，由于前期西安房价上涨明显，最近部分项目开始放缓推盘节奏，等待价格进一步上涨。对于西安房价持续上涨的其中一个原因，他认为，“购房者中有相当部分来自北京、上海等东部城市”。

??这种现象鲜明地反映出板块轮动的趋势。从区域上看，楼市资金从东部城市向中西部转移；从城市层级上看，资金从热点城市向非热点二线城市和三四线城市转移。

??根据国家统计局的数据，今年前8月，东部地区商品房销售面积和销售额增速均为个位数；同期，中部地区上述两指标的增速分别为16.6%和26.0%；西部地区则为18.6%和35.1%。

??中原地产首席分析师张大伟认为，未来调控加码的城市还将扩大，如果力度足够，中西部市场过热的现象将可能得到遏制。

??同时，值得注意的是，此次调控中的部分条款，则可能对市场带来长期影响。

??根据公开信息，目前已有29个城市出台了“限售令”。链家研究院院长杨现领认为，限售政策下，新房转化为二手房的年限延长，致使二手次新房的潜在供应减少，长期内对于房价的控制是负面因素。他指出，后续的长效机制需要前瞻性地关注这种影响。