中诚信评级结构融资部总经理邓大为

　　胡峰：感谢孔总。接下来请中诚信的邓总，大家一看项目就说我的项目评级能到什么程度，能不能发行。邓总是中诚信总经理，能不能简单为大家介绍一下评级体系和理论，包括关注点，以及类REITs产品的特点。
　　邓大为：当前确实我们还是要借助固定收益类产品做发行，对资产证券化产品评级，不管是从投资人角度还是市场参与方来看，大家一直在争论和讨论，我们看主体更多一些还是看资产更多一些，租赁主体非常强，3A主体，那肯定不会出事，资产差一点也没关系。但市场出来远远不是这种感觉。对于评级来说，我们怎么看这个产品中主体信用多一些，还是资产信用多一些。主要依据是资产本身在做资产交割的时候，资产交割之后，未来资产产生的收益和价值，跟原始的持有方，原始权益人，最终通过交易结构设计，最终是否能够实现。这是我们去判断这个产品最终是看资产还是看主体的最重要的依据。

　　在我们REITs产品里面，在交易结构设计中，资产本身持有不动产产权的项目公司的股权和债权，在交易结构搭建中，最后实现了百分之百转移，其实我们是可以完全去看资产的信用，而不用再去估计原始持有方的信用。在REITs产品中，怎么样去看产品评级，我们可以完全去看资产的价值，去看资产的信用。所以对于当期类型REITs的项目，还款来源或者净资产未来现金流的体现，来源于两方面。第一方面是基金收益，最后退出是资产价值的退出。所以在整个评级过程中，都是围绕着资产的价值，包括收益怎么去匹配到证券端的利息支付。

　　胡峰：第二个问题也是大家非常关注的问题。对于现在来讲，大家多说资产荒，现在又是资金荒，这样的背景下，怎么去平衡物业收益率和市场资金的平衡，这也是非常关键的问题。
　　邓大为：因为我们是看产品的，大家其他都是做产品的组合，到我们这里的时候基本差别已经成型了，再去做评级，再去对接市场。在国外来看，REITs这个产品本身就是从真正低端产品出来到现在就几年时间，跟国外来看，差距、空间、想象力都很大。所以看看国外这些资产种类，再看我们当前资本市场，当前包括银行业的考核，对流动性有影响，包括怎么对接比较好的市场，未来不仅仅是固定收益的资产，可能会带有想象力收益的资产去对接的时候，空间还是比较大的。可能大家每次会提资金荒和资产荒的时候，其实真正有一定慧眼的人，在看到出现资金荒和资产荒这些字眼的时候，发现他们自己的机会到了。谢谢。