北京楼市新政堵疏结合：受“3·17”新政影响 交易违约不担责

??这体现了较为务实的楼市关怀导向，有助于降低纠纷，同时也防范购房者资金损失的风险。

??郑伟（化名）看到“4·28”政策之后，大大松了一口气。

??3月8日，郑伟在北京购买了一套总价1138万元的房屋，但令他意外的是，突如其来的北京新政让他这单交易格局瞬间发生了变化。按照3月17日北京楼市新政，郑伟的购房首付比例需要提升至80%。在卖家不愿解约的情况下，首付款的增加让郑伟一家人陷入了接近两个月的焦虑状态。

??日前，北京住建委等三部门明确，因“3·17新政”影响导致商品住房交易无法进行的，法院依据双方举证判定解除合同，不承担违约责任。

??据中央电视台报道，北京市住建委、北京市高级人民法院、北京市规划国土委明确说明，对房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证其确因调控政策出台导致首付款比例提高、无法支付首付款项，因而无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，法院可以支持。

??郑伟决定，依据该政策，他将继续向卖家协商解约。

??焦虑的买家卖家

??尽管已经焦虑两个月，郑伟仍然有些庆幸。

??“我一个朋友在3·17新政出台后，她想解约，卖家不同意。然后她低价卖了燕郊房子才能继续履行合同。要是当时有这个政策，她肯定愿意解约。”

??作为既买又卖，郑伟近两个月过得并不轻松。今年3月份，因家庭第二个孩子的出现，郑伟一家人决定将原来两套面积较小的房子置换成一套大面积的房子。

??3月6日和3月13日，郑伟成功将两套房源出售，并分别与买家签订了合同。两套房源共售价约为700万元。与此同时，郑伟一家人也看上了望京一套140多平方米的商品住宅，并于3月8日当天和房东签订了合同，成交总价为1138万元。

??3·17新政之前，由于对贷款的界定为认房不认贷。因此，郑伟卖掉两套房屋之后仍可算做首套房贷款。所以，郑伟这700万首付款购置新的房屋绰绰有余。但按照3·17新政，银行对房贷的界定标准为认房又认贷。因此，郑伟的首付需要提升至80%。也就是说，首付款需要增加约210万，首付款共计约为910万。因卖家不肯解约，郑伟一家人决定四处借款210万补上缺口。

??然而，令郑伟倍感压力的是，他出售的两套房屋买家均同时提出解约。“一家提出和平解约，而另一位买家认为房子买贵了，提出降价20万。这样下来，我的首付款也无法支付，产生了缺口。目前，我已经和一位买家和平解约，另一卖家因为卖了房子还在和我们进行协商，而卖我们房子的房主也不想解约，要求我们继续购买，否则不退还定金。”

??“我们这笔交易牵涉四个合同，变故太多了。虽然有一些指导意见，我们估计也会僵持很久，甚至打官司。目前就盼着赶紧解决。”郑伟无奈表示。

??违约纠纷

??由于3·17新政的生效节点是以网签为准，这使得北京市不少在途交易陷入首付提高的窘状中。

??“3·17新政对于像郑伟这样的连环单影响非常大。”中原地产分析师张大伟表示。根据他估算，新政至少会将北京市在途的一万套房屋交易陷入违约纠纷中。

??21世纪经济报道记者试图向北京住建委了解受新政影响的购房群体比例。北京市住建委一位相关人士称，“目前数据不在我们掌握范围。如果有纠纷，大多数购房者会选择走诉讼或者其他程序。”

??链家给予21世纪经济报道记者的回复是，“3·17及其以后的政策，由于限购和限贷造成的违约情况，限购的话就没有办法，只能够协商解决；受限贷款影响的，买家可能会自己凑凑首付。受影响比例目前手里没有具体数据，有的部分还在解决的过程中。”

??北京两高律师事务所律师王柏接受21世纪经济报道记者采访时表示，“因为3·17新政导致一方或双方无法继续履行买卖合同，进而引发一些交解约、毁约甚至诉讼纠纷是很多的。据我的接触和观察而言，新政后的纠纷数量比新政前至少多了50%。”

??据他观察，造成合同没法履行的情况有两种。第一是新政出来，购房者没有购房资格，产生了定金是否返还的违约责任。第二种情况，也是最多的，就是购房者因为首付的提升没有了支付能力，特别是牵涉到一些“连环单”，卖了房以后难以支付首付，就很有可能涉及违约。

??政策补救

??4月28日，北京住建委等三部门明确，因“3·17新政”影响导致商品住房交易无法进行的，法院依据双方举证判定解除合同，不承担违约责任。该政策让郑伟彻底松了一口气。他决定，坚决向卖家提出解约。

??张大伟认为，北京是楼市调控政策力度最大的城市，的确有比较多的在途单违约现象，这个政策主要是维护政策影响下的双方权益，可以自动解约也体现了调控政策的力度。但从政策落地细则看，包括连环单的非主动违约责任认定等依然需要一案一议。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于纠纷中各类“公说公有理”的现象，目前可以得到更好的解决，从这个角度看，此类规定明确了解决思路，相对来说使得处于弱势地位的购房者具备更大的权力，从这个角度看，这是值得肯定的地方，这有利于后续买卖之间关系的融洽和矛盾的快速解决。

??严跃进认为，北京此类政策，也说明当前随着认房又认贷等政策的推进，部分市场交易被迫中止，各类购房纠纷增加。实际的案例也有很多，类似交付了20万元首付款后发现交易无力完成需毁约，这个时候是否退还此类定金也是有争议的。但从房地产交易的公平性来说，购房者本身没有太多的过错，所以类似政策也给予了支持，允许在合理的情况下退款。这也体现了较为务实的楼市关怀导向，有助于降低纠纷，同时也防范购房者资金损失的风险。

??严跃进表示，政策思路是明确的，即对于受3月17日购房政策影响的各类交易都是适用的，所以此类违约金是可以要回来的。但是在具体操作过程中，建议房地产相关管理部门近期针对此类现象做一次重点的摸底和问题解决，尽量降低各类负面影响。对于中介费来说，佣金也可以要求退还，因为本身没有交易成功，不过从中介自身经营的角度看，可以根据耗费的成本和精力适当收费，这是比较关键的一点。