2017-05-04 10:58:53 来源:中房网
我们发行了之后,受到市场上很多投资人认可,也使得我们产品有两个与众不同特点。第一,纯权益,刚才几位同行都说了,现在基本上市场上大部分都是偏债型产品,但是我们这单产品,次级端是完全权益型、投资型的产品,而且全部实现销售。这个背后其实也是投资人可以去分享物流资产投资的价值。另外,我们做到了正杠杆,正效应。
胡峰:第一轮基础的问题告一段落。第二环节是我想了解一下大家最关心的是什么,我跟有些朋友聊天,有的说是税,彭总刚刚介绍了很多项目,在税收方面,包括物业剥离的税费,包括土地增值税等等,是大家最关心的话体,这个环节有请几位嘉宾一起来讨论。
孔令艺:我们一个项目十几处物业,包括苏宁那个加起来,30多处。所以我们有一个感触是,全国各地的税差距太大了。比如所得税问题,不同地方差距也很大。具体的税务有不同的标准,北京可以,也许上海不行。
还有跨境REITs免税,去香港发REITs,比如我们中国新天地那单很早,结构搭高了,现在如果真的想去搭的话,直接持有境内物业是不成的。还有,香港会多一道税,叫预扣税,多交10%,这10%怎么免呢?因为REITs实际上是股,股的特性是能增发,不是就这个资产包,未来可以吸纳新的资产包,所以香港上市的REITs有一个做法是,在境外平台上,同户发一个债,在海外一直去还那个债,我把积累这些钱用于吸纳新的物业,去扩大市值。境外用香港市场上便宜的钱去搞大内外做这个,只要有一个平衡就可以了。
胡峰:第二个问题也是大家非常关注的问题。对于现在来讲,大家多说资产荒,现在又是资金荒,这样的背景下,怎么去平衡物业收益率和市场资金的平衡,这也是非常关键的问题。
孔令艺:这个问题挺大,因为我们切切实实的经历了资金荒,经历了资产荒,我们刚开始起步的时候,2014年资金荒,那时候我们发行利率优先档是7%,还要附加未来想象力。但是我们去年发的像苏宁物流的优先档是4%,南京新街口的优先档是3.8%,不同产品收益率水平的确有比较大的差别,刚才那个产品就是两倍的差别了,我们确实经历了市场的起起伏伏。因为我们是操盘方,我们希望看到的是资产荒,因为这样我们的产品好搭,我们肯定希望看到这种结果。但是有宏观调控,我们控制不了。
我可以给大家提供几点思路和我们的思考,一个是我们的资产,选什么样的资产,我们在发第一单的时候就发现REITs很难发,一个是我们国内大众可能不认识、不接受它,另外我们商业地产回报率水平可能不够,所以我们需要不停的去探索新的资产,比如物流就是我们探索的结果。我们了解海外,林权林地可以发REITs,移动基站数据中心都可以发REITs,但是中国幅员辽阔,我们找不只是工业和写字楼,还有更多选择。
第二,一个建议是存在即合理,如果我们觉得市场上的商业物业收益率水平不够人家资金方的需求,是不是因为我们商业物业太贵了。为什么商业物业特别贵?两方面原因。一个是我持有商业物业的这些持有方会去看住宅,跟住宅价格一比,这么便宜不行,不能往外做。还有一个原因是税的确比较重,我好不容易做一次要发大一点。但是从整个市场健康发展的角度来看,如果大家都去谋求首发的高价值,对于一个市场发展是很不利的。我认为现金流折现是科学的,现金流租金回报率背后其实是有科学依据的。
最后,我们资金方也在一点一点改,REITs的确本身是有增值的可能性,举例子,我不拿直接的权益类举例子,我拿固定收益型偏债型的举例子,当时我们发的时候是资金荒的时候,发的很贵,当时B类那档发到了8.5%,很贵,我们有一个优先收购权对价的概念,我们最终设计这个概念的时候,我们想到的市场是我让关联方去付优先收购权,它是期权,背后暗含的概念是,我希望股权这端能够给我带来超过8.5%的回报,事实上有没有呢?我们做到了。优先收购权权利人在每年付了8.5%的情况下其实还赚钱。所以我建议我们的资金方也去考虑一下这个问题,我是不是能够搏一个稍微远一点的资本增值的收益,可能这样来看,REITs产品,资产方、资金方都要让个步,我们会好很多。
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