招商证券创新融资部企业资产证券化负责人彭戴

　　胡峰：准REITs、类REITs、CMBS区别在哪里，包括对我们的启示和建议在哪里？
　　彭戴：其实我们国内的类REITs和海外REITs有什么不同，最大不同是海外REITs是真正的股权产品，但我们国内的产品是在ABS的壳下面套的，从分类角度讲，其实是一个债券性产品。我们做了很多文字上的变化和结构上的变化，其实都在做一件事情，就是把底层的项目公司堵截，强行扭曲为一个债券发行做发行。但做这个操作也主要是两个，一个是我们目前国内没有真正意义上的REITs的法律法规和产品存在，这是从法律角度讲的。第二从投资端角度讲，国内目前投资这个产品，主要投资人还是银行为主，还有一些保险参与，这些投资人主要是债权型的思维来看这个产品，对期限要求和退出要求都是做得非常明确，所以说我们国内做这种产品为什么叫类REITs呢？其实主要在于我们这两种产品的性质不同。但是它和国外REITs相似点在什么地方呢？主要在两点。一是我们要完成资产的重组或者资产出让的过程。第二是我们其实很多产品的产品设计和结构设计已经较海外的REITs比较相似和比较相近了。像刚才中银投的项目还有其他项目，都借鉴了非常多海外REITs的特点。
　　我们最近有一个项目，我们当时觉得开发商管理能力比较差，开发能力比较强，是做建筑起家的。他们管理能力比较差，我们从风险的角度理解，因为管理不好，导致租金下降，导致物业损失怎么办。我们就让他们从香港挖了一个团队，开发商组成了一个联合管理公司，把物业管理起来，最后效果比较好。周边物业都是80块、90块钱每平米一个月，后来我们找到香港的管理团队，基本可以做到110、120，所以对物业保值增值还是有很大的提升工作。所以对物业本质的管理，和海外REITs比较相似。
　　CMBS这个产品，市场上的称呼我们一直认为有一点言过其实。我们叫CMBS其实是借鉴海外CMBS产品的原理，商业地产贷款机构进行发行，原理是一个贷款机构先放一笔贷款给企业，企业通过租金收入来逐步还贷款。我们就套用了概念，把国内的产品定义为CMBS。
　　其实这两种产品有一个典型的区分，类REITs产品里面的物业价值可以拆分成两部分，第一部分是债权型部分，第二部分是股权型部分。CMBS就体现了商业物业的债权型的价值，所以会有一个折扣率，五折到六折的水平。咱们对于发行的启示来讲，这是两种完全不同的操作模式。如果对于物业项目，我们把它做融资，从原有银行的融资替换成公开市场的融资，就直接对接了资金，从原有开发型转型到持有型转型。

　　REITs现在国内收益不高，第一是估值环节过高，第二是和海外还是有差距，很多一线城市相对比较核心的物业都有空置，比如边角或者顶层没有人租，比如我们看北京有一些物业，顶层老是换租，在核心地段的物业是100%满租的，上面可能是一个酒吧，可能是一个会所，总有相应的业态去匹配。但是对于精细化管理来说，目前国内做得还不是很到位。从开发商的角度从管理上应该进一步提升自己的运营能力，从而提升整体上未来的竞争力。

　　胡峰：第一轮基础的问题告一段落。第二环节是我想了解一下大家最关心的是什么，我跟有些朋友聊天，有的说是税，彭总刚刚介绍了很多项目，在税收方面，包括物业剥离的税费，包括土地增值税等等，是大家最关心的话体，这个环节有请几位嘉宾一起来讨论。
　　彭戴：税是一个痛点，但不是难点，因为海外项目也要征收，不是说所有都可以免。只是说我们国家税高一点。首先我们要清楚在做这个项目的环节要交什么税，在资产交易环节，原则上要交增值税、印花税、契税、所得税等税务，我们的目的是想土地增值税不交、契税不交、所得税少交等等，这是我们的目的。但如果你不是开发商企业，土地增值税、契税都有办法减免的。
　　资产出售的方式最简单，但是税务成本会是最高的。还有投资税，以实物出资的方式，对所得税层面也有一定的减免。无偿划拨，主要是对国企，一般都有很长的时间批复的问题。
　　还有续存环节，有所得税、房产税等等，债权付息是可以抵扣一部分。另外香港的做法，我们今年去香港发行REITs，资金很难分出去，很多做法是境内的表和境外的表在总资产负债表上是一致的，什么含义呢？我在境外一张表上可以把所有的都可以分走，比如土地增值税就需要和地税的沟通。我们去年所得税只交了不到100万。我们通过一些结构和沟通的办法，尽量往这个方向去靠。