中银集团投资公司资产管理部副总裁张志达

　　胡峰：资产管理是更重要的一方面的工作。接下来请中银的张总，中银是中国银行下属的投资公司，管理规模一千多亿。作为银行系的第一单不动产投资，在资产证券化的产品中银招商凯门大厦（音），这个项目是上个月刚发行的产品，在座有很多银行，对商业银行如果搭上REITs顺风车，请您谈一下。
　　张志达：各位来宾好，非常高兴今天能跟大家做分享。刚才胡总介绍了，中银投其实是中国银行一个全资的平台公司，我们主要业务是做不动产投资，我们是去年9月份的时候把北京一个比较优质的资产，在朝阳门西南角，做了一个资产证券化安排，那个项目整体发行规模是30亿，我们也是分了优先档、中间档和次级的安排，在今年3月份成功发行。这个项目是目前市场上最为接近真实REITs的产品，我们产品设计的时候，中间级的产品一方面我让渡了一定的项目的后期的运营管理的参与决策的能力，也就是说我项目的运营、预算、资本支出投资人都是参与的，另外，每一年度有现金流，有超额收益的时候，都可以分享。项目退出的时候，我是真真正跟其他投资人分享物业增值收益的。在项目证券回购、回购、资产处置都做了重新设计，因为我们项目没有任何外部主体的强担保的情况下，一方面平衡了投资人的收益和本金的安全，另外一方面我们也是能够保证对于这种项目发行人来说，尽可能获取未来相对较大的项目增值收益的安排。
　　另外我们项目是中银拿了所有的次级档，要出表，降低资产负债率，我们项目是拿了全部的C档，但是也做了能够达到会计师要求的出表安排，所以设计还是比较精细的。
　　回头说到银行系，搭上REITs的顺风车，我觉得跟房地产企业也是很类似的，相对房地产企业来说，可能有一个比较大的优势，他们有这样的因为银行在各个地方要运营，本身是有一些商业物业的。做REITs的动机和存量资产的安排其实是很好的帮助它逐年有稳定的现金流回报和利润调节器的功能，从它如何来搭上顺风车呢，在步骤上面跟房地产企业是一样的。根据现有的国家一些政策法规，通过这种集团重组，可以把存量物业转到平台、公司里面去，搭好这样的架构，包括原始权益，包括物业管理人、资产管理人，各方面的服务机构，全部搭建好以后，有土地出让金、税务方面的问题也好，就可以对接中介机构来做资产证券化，包括SPV的架构，最后实现上市。我觉得我们房地产企业也是可以这样去做的。

　　可能稍后我们会讨论财税方面的安排，因为受限于财税目前没有优惠政策的情况，所以有些企业重组也好，或者包括企业减资增资来实现控制权的变更，可能有一个转换期限，才能真正去做证券发行、做REITs上市，可能有一个过程。可能两到三年的过程。但是一旦打通了通路，对整体企业的发展，包括现金流的增值收益的实践也好，是相当于有一个长效机制，能够来满足企业发展的需要。

　　胡峰：第一轮基础的问题告一段落。第二环节是我想了解一下大家最关心的是什么，我跟有些朋友聊天，有的说是税，彭总刚刚介绍了很多项目，在税收方面，包括物业剥离的税费，包括土地增值税等等，是大家最关心的话体，这个环节有请几位嘉宾一起来讨论。
　　张志达：其实REITs包括税，我本人参与的时候，十年前就已经讨论了，什么时候咱们政府官员这些专家能够把税降下来不好说，可能有一个现实，从中银投的角度，因为我们公司在香港注册，所以可能比较现实的一个很简单的方法，因为在座很多房地产企业，都在香港有平台公司。通过境外的平台公司把你的资产装进去，即使有一些在专访方面的环节的所得税，起码也是25%和10%的区别，对于大家有这种急切需求的，希望不再等政策的时候，可能相对来说最现实的办法就是用香港的结构，通过大SPV，把资产搁进去。那10%肯定逃不掉，但15%起码明面上完全符合税务规定的情况下，还是可以做到的。比如在西藏、天津这样的地方，再去要一些税收优惠，其实这块的税还是有现实的降低的空间的。