中信信托业务部总经理王汝鹏

　　胡峰：下面请中信信托王总，总共发行了100多个亿，我想提的问题是，中信信托作为交易安排人，推动发行了海航实业大厦，通过资本化退出的国内的先例，对于信托资本有非常积极的借鉴意义。能否就信托公司完成商业物业投资的闭环做一个介绍？谢谢。
　　王汝鹏：谢谢胡总，各位老师下午好。今天的高峰话题是关于REITs发展的，刚才胡总介绍了我们公司收购北京国贸的海航实业大厦，其实是在2014年，在未来ABS REITs市场发展上面是有成长空间的，所以我们去进行产业布局。
　　我简单介绍一下项目情况。分四部分来说，第一部分是说钱从哪里来的。2014年的时候资金链比较紧，当时并没有像现在这样追逐资产，不少机构都在出售，包括我们原来的业主，当时在市场上叫价是17亿要卖出去，我们当时通过信托方式，创新型的发了一个三年不分期纯粹的股权产品，花了17亿，在当时是比较艰难的，我们整整花了五个多月，最后把这个产品募集下来。后来通过信托和有限合伙的方式投下去，整合之后，以股权交易的形式买下来。当时2014年搭建的结构已经非常接近现在做ABS产品的结构，当时是用合伙来持有项目公司股权。
　　我们当时出这个楼，当时市场上在出货，资金价格很高，我们当时是有一个利率下行的空间和区间，所以对于金融资本而言，持有这种长安街沿线的总体量在三万多方的独栋物业，其实是一个比较长周期的产品，所以我们当时去这个楼里做了比较详细的尽调。当时是这个楼海航管的不好，我们当时进去的时候，我们做了一个联合的资产管理的招标，因为2014年的时候还都属于起步阶段，不像现在做得比较深。我们把物业和租赁做了打包，当时是聘请了五大行，给出了他们的物业改造方案以及租赁的方案，从利益绑定和后面的租金提升，都做了整体的规划。售完之后，我们在2015年启动了物业和租赁的更替。这是第一步。

　　第二步是做改造。当时我们尽调的时候，非常希望把这个楼的整体，包括外立面，包括内部装修都做很全面的更新。但是这是属于北京一线物业，不能将外立面做改造。所以我们最后就是从内部装修层面进行改造，花了大概小几千万的钱，把大堂和门脸好好做了做。而且在于改造过程中，所有的租户全部都没有清退，都是晚上11点钟之后做。金融资本一直是从第一个池子用股权的形式做下来，转到ABS，以持有的ABS做基础，做REITs，从一个池子换到第二个池子，再换到第三个池子。

　　胡峰：第一轮基础的问题告一段落。第二环节是我想了解一下大家最关心的是什么，我跟有些朋友聊天，有的说是税，彭总刚刚介绍了很多项目，在税收方面，包括物业剥离的税费，包括土地增值税等等，是大家最关心的话体，这个环节有请几位嘉宾一起来讨论。
　　王汝鹏：我们当时那个产品在收的时候，它的股权价值股本才800多亿，我剩下的部分我做了一个债权下去，在三年持有期里面，把债权形式往下抽了，所以在所得税方面有一个合理的规避。在前端搭建的时候，或者做ABS的时候，也是同样的结构，用ABS把债权买走。
　　我觉得权益型的REITs产品国内为什么比较难发，从制度上或者从购买方，比如银行、保险机构，是买方的体制决定了他们买权益型产品不如买债，因为买一个债现在整体的回报，好一点的应该是3%多、4%，如果我买REITs纯粹权益型产品，没办法解决机构的问题，第一，管理人是谁，谁能把它管好，像凯德什么的大家可以放心，但国内没有这样的机构。我们怎么样去买权益型、波动型产品。另外，就是税，现在有一些物业本身投资回报率能到5%、6%多，如果在税费层面上，或者在国家层面上，能对发行REITs的税进行一定的节税的安排，特别是增值税层面。一百块的租金真正往上抽的时候，现在是按照12%的房产税，还有6%的税务，这样就少了18%，先不算其他的管理支出。原始的租金算下来，6%到80%，大概是7%多的回报率，权益型产品回报率因为我承担的风险所以需要有溢价，才会有人去买。产品设计出来没有人去买的时候，是因为没有溢价。所以如果在政策层面上，如果这个物业做了一个类型，特别是房产税，可以使得这个产品有一个发展的空间在。

　　胡峰：第二个问题也是大家非常关注的问题。对于现在来讲，大家多说资产荒，现在又是资金荒，这样的背景下，怎么去平衡物业收益率和市场资金的平衡，这也是非常关键的问题。
　　王汝鹏：资金荒、资产荒经历了三个大浪潮，上去、下来，七十从投资的角度看，在每一次资金紧张的时候，再过一段周期是出手的机会。资金荒对于投资而言，因为资金荒会使市场上可能获得的债务资金成本比较高，这是现实状况。但是恰恰是因为这个问题，会使得你的资产的回报率上去之后，你的资产价值会下来。大家如果转换思路发权益型产品，会使得下一波进来的时候有先发优势，比如2014年收的写字楼，包括2015年商业地产大家不看好，用信托资本的形式跟一家开发商合作，在南四环那里，拿的地价很便宜，因为当时众人都舍掉的时候我们去取，是国家要去杠杆的情况。从中长期而言，国家货币政策还是会趋于稳定的状态。