房企的还债年：偿还规模井喷达历史之最,加速销售回流抗压

??房企的公司债，又被中止了一单。

??6月15日，上海证券交易所网站显示，北京金融街投资（集团）有限公司拟发行的50亿元小公募公司债，状态显示为“中止”。

??截至时代周报记者发稿，此前的5月，合生创展31亿元私募债、富力地产60亿元私募债、碧桂园200亿元小公募、花样年50亿元私募，目前均还为“中止”状态。

??尽管“中止”并不一定代表“终止”。按照过去3个月来的不完全统计，被中止的地产债总额在3–5月里呈现攀升，分别为20亿元、225亿元和589亿元。

??这被业内视为是融资收缩的信号。“在防范系统性金融风险的大环境下，国内总体融资环境在日益收缩。”国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对时代周报记者表示，“对于房地产企业来说，不做好应对，一定会出现流动性困难。”

??事实上，公司债只是房企融资的手段之一。房企总体融资情况正变得不容乐观。根据同策研究院监测的数据显示，5月，40家典型上市房企完成融资金额为451.17亿元，环比4月的769.12亿元减少41.34%，是近一年来的最低额。

??值得一提的是，市场还发酵着对于地产债的担忧。来自海通证券的报告显示，存续地产债中2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，在接下来的2019–2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元；此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，规模之大史无前例。

??还债高峰期

??还债高峰期的到来，早就有了铺垫。

??2015年和2016年，是被房企视为发债前有窗口期的岁月。得益于2014年下半年起，国家对发行主体扩容和审批机制的改革，房企发债规模呈现井喷。

??按照海通证券统计，其中的2016年为房企债务融资的高峰期。该年共发行870只债券，总发行量高达8316亿元。而2017–2018年（1–6月）发行量仅为2584亿元和1798亿元。

??值得注意的是，在2015年和2016年发的公司债，多数为3+2、2+1年的还本付息期限结构，也就意味着2018年开始进入集中到期。“既然是债，到期就要还。借新还旧，是房企的必然选择。”黄立冲对时代周报记者表示，一旦借不出新的钱来，无疑会影响到还债。

??从2016年底起面收紧的房企发债，到目前仍未解冻，并且趋向严格。2016年10月，上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管，房地产企业在交易所市场债券融资受到严格控制。

??而目前出现的“中止”也是延续一贯的严格控制思路。尽管目前监管部门并非对房地产融资“一刀切”。日前像万科的80亿元公司债、新城控股的46.62亿元私募债、金辉集团的20亿小公募等，也在近期放行通过。

??但时代周报记者向几家券商人士处了解的最新情况来看，接下来在公司债的审批上，时间变长和审核要求变多，已经是板上钉钉的事实。

??不过，上述几家房企只要还在“中止”状态，在日后予以通过并非没有可能。“这当中有几家是香港上市公司，和内地信息披露时间不一致，有些数据要等到相关财报出来后，监管机关才可以进行审批。”不具名券商人对时代周报记者表示。

??该人士指出，对于新申报的公司债，监管部门会控制审核节奏和通过率、审批阶段拉长时间。对于已经获得批文的公司债，尽管暂时不受影响，但不排除未来在发行时可能放缓备案节奏。

??“当下境内发债时间拉长对于房企来说财务成本也会抬升，像以往一样通过债券融资置换银行贷款付息压力的办法，也不会那么容易了。”另一位不具名业内人士对时代周报记者表示，“融资收紧后，无疑代表着谁能抢到融资的蛋糕，谁就能在未来更加主动。”

??与此同时，海外债券到期规模也开始上升。根据Wind金融数据显示，2018年下半年，中国地产企业海外融资债券到期规模在564.75亿元人民币的水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元人民币。

??债券融资对房地产公司的作用不容小觑。例如，根据碧桂园2015–2017年财报显示，公司债券规模分别为152.6亿元、377.1亿元和473.3亿元，占据借款比重的28.5%、54.5%和34.5%。

??危机浮出

??房企的负债已经创下了新高。Wind数据统计2017年136家上市房企年报发现，平均负债率已经达到79.1%，为13年来的最高位。

??与此同时，融资成本也不断在升高。按照数据显示，2016年境内平均发债成本在4%–5%，甚至可以达4%；而2017年普遍的成本已经处在5%，甚至6%以上。

??企业债券融资、银行趋严的同时，相对来说成本更高的房企非标融资渠道，也在缩紧。房企非标融资渠道，主要包括信托计划、保险资管计划、券商资管计划和基金子公司资管计划等。其中，信托计划是最常见的方式。

??来自一家做地产非标项目融资公司的人士对时代周报记者表示，目前公司只做符合“432”条件的房地产信托项目。即指四证齐全、30%为自有资金投入、二级开发资质的开发商，此外，还有道红线是前50强房企。

??“这是行业的普遍现象。”该人士也向时代周报记者表达了无奈，“如果找不到合适的项目，要不就先停止休息，要不就在交易结构上寻求设计得更加灵活。”

??房企的资金危机也遭到监管部门的问询。今年，上交所对华夏幸福发出了18个问题进资金情况的追问。而后，中信银行向其提供的315亿元授信额度，缓解了华夏幸福的资金链压力。

??不过，离开白武士的搭救。像中弘股份（000979.SZ下称中弘）一样的小型房企就没有那么幸运了。

??中弘6月13日晚发布公告称，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计达36.9亿元。中弘成立于2001年，为集商业地产、文化旅游地产等核心物业开发与运营为一体的地产企业。

??中弘本次危机的导火索源自于去年年底，旗下子公司的债务利息违约。评级机构大公国际以质疑中弘银行账户资金挪作他用且怀疑“14中弘债”偿债来源，下调了对其主体评级。同时，中弘的控股股东中弘集团所持股份也因债务问题陷入司法冻结中。

??眼下，中弘只能寻求积极与相关债权人协商妥善的解决办法，筹措偿债资金解决逾期债务问题，并在后期计划寻求重组、加快资产出售、催收应收账款等。

??债务违约的案例，可能还会再度出现。

??就在日前，云南省房地产开发经营（集团）有限公司（简称“云房集团”）持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。截至时代周报记者发稿，两家尚未最终作出明确回复。

??不过按照红塔证券关于云房集团重大事项临时受托管理事务报告指出，如果15个交易日内，京鹏地产不能还本付息，云房集团就需要召开债券持有人会议，如果持有人会议未能获得通过豁免，就可能触发“17省房债”的提前还本付息，或追加担保等情况。

??来自某家房企的高管邵光（化名）对时代周报记者表示，这些房企触发资金危机，不见得跟本身企业的规模大小有关，更直接因素在于财务激进与否，“在被动中游泳，肯定会呛到或者淹死”。

??该人士认为，反映在存货周转率上就可以看出端倪，中弘的数值从2013年起在0.05–0.19之间，华夏幸福在2017年为0.16，“数值都是偏低的。”该人士对时代周报记者表示，“一般都在0.3左右，低于0.2可以说明开发销售速度过慢。”

??加大销售回流

??事实上，金融政策上的变化，而非房地产调控政策，已经被不少房企视为最大的不确定性。

??融信中国资本中心高级融资总监倪翔宇日前对时代周报记者在内的媒体公开表示：“房地产商经历调控，已经有了一定的抗风险能力。如何应对金融政策上的变化，是融信要作的思考。”

??对于趋紧的融资，各家也在使出浑身解数。

??据时代周报记者了解，对于债券的回售上，各家承销商也在积极帮助企业路演；在增量上，包括ABS、REITs等产品的推动也在同步进行。从反馈的信息来看，地产资产普遍被认为比一些周期性行业要更加好，因为即便发生风险可以有房子进行出售。

??在时代周报记者对业内人士和房企的采访了解中，加速销售回流，是他们给出应对风险的一致办法。

??新城控股高级副总裁欧阳捷对时代周报记者表示，在外部融资趋紧的情况下，加速现金回流才是当务之急，“在保证现金流量的前提下，适度降低对利润的预期，不失为一种办法”。

??“没有什么比现金流更加重要的了。”他对时代周报记者强调，他建议有些现金流紧张的房企千万不要恋战，不要固守在一二线城市，可以适当下沉到三四线城市去实现高周转、快回笼。

??“借新债填，是房地产公司惯常手法。但如果抵抗不了金融性波动，也会出现问题。”邵光也时代周报记者表达了类似的看法。在他看来，房地产毕竟不是一个卖白菜价格的行业，某个楼盘一旦停滞极可能需要4–5年的时间才能把关系捋顺。

??他认为，按照他个人的经验和判断，房企切忌勿搞大跃进，要在总部设置好防火墙。而他也发现，其身边的一些小型房企已经选择暂停地产开发，等待机会再进入。