天风证券地产金融事业部总经理王程凯

　　张磊：接下来换一个角度，有请天风证券地产金融部的王程凯王总，我们知道王总是信托方面资深专家，从房地产信托2016、2017年的整个趋势，包括变化、转型等方面，谈一下对圆桌主题的想法和看法。谢谢。    
　　王程凯：谢谢主持人，各位领导、各位嘉宾大家好！我是王程凯，我是2014、2015、2016年中房协金融报告中房地产信托部分的作者，我信托从业12年，累计设立并管理的信托超过500亿，均正常兑付。目前我任职于天风证券，目前管理的非标资产投资规模超过100亿，其中40%是配置于房地产信托。今天和大家交流一下房地产信托我个人的一些看法和观点。
　　2016年信托行业整体有如下特点。第一，管理规模达到22.2万亿，相比2015年的16.8万亿增幅达到24%，信托行业整体规模历年来保持相当高的增速。第二，信托行业总共68家信托公司的净资本，就是固有资产规模2016年达到5570亿，各信托公司都纷纷增资做强资本实力。信托牌照信托公司的控制权目前成为各路资本大鳄不计成本角逐的标的。第三，信托人均利润319万元，是人均利润最高的金融子行业。第四，信托行业不良率2016年是千分之5.8，2016年千分之6，总体在可控范围之内。并且信托业保障基金运行良好。第五，信托平均报酬率2016年0.73%，比2015年有所上升。第六，信托类型中融资类型的占比在2016年是20%，事务类信托2016年余额达到10万亿，占比50%，主要是表外业务通道。
　　第一，2016年年末余额1.4万亿，增速达到11.3%，第二，规模占比近年来房地产信托在所有信托中的占比始终保持在9%到11%，非常之稳定。第三，根据2016年新发行的100个房地产信托计划的不完全统计，有这样的统计规律，期限主要集中在两年期，规模都在三亿以下，投资预期收益在6%到8%之间，根据房地产信托的平均报酬率2%，信托对于房企来说融资成本在8%到10%之间。
　　2017年境内融资工具的趋势和房地产信托的趋势如下。

　　第一，综合资金成本大幅上升。主要原因第一是资金链趋紧。第二是增值税，对所有固定收益类的信托型资管投资人征收增值税。第二，房企境内发债将大幅收缩。第三，银行对房企资金供应大幅收缩。一是银行信贷严格把控442，贷款不得用于拿地补充流动资金。二是银行之前通过金融资产表外方式向房地产公司提供资金，因为受到现在银监会强监管，要严格穿透审查底层资产，也将大幅收缩。16城市住宅类不得备案，所有城市资金用途只要涉及拿地补充流动资金和首付，一概不予备案。2017年对于房企境内融资工具选择中，房地产信托成为主要融资工具。鉴于上述与其他境内融资工具的比较，信托制度有制度灵活性非常凸显，预测2017年房地产信托规模增速将超过2016年的11.3%。结构上纯债类的房地产信托的比例下降，纯股和股+债的房地产信托模式将上升。谢谢大家。