华福证券投资银行总部创新业务部总经理金威

　　张磊：首先我想请华福证券投资银行总部创新业务部总经理金威金总，我想请您分享在新形势下，从您券商的角度如何看房地产金融升级的转型。
　　金威：很荣幸能够参加这个会议，能够分享一点自己在第一线的想法，刚才这个命题有点大，从我自己的角度我更愿意分享商业地产在新形势下的金融转型。
　　大家可以看到两个标杆，一个是REITs模式，全平台的资产管理平台，另外一个是凯德的PE+REITs的，投资及退出的模式。这也是我们国内接下来会发展的两个标杆方向。
　　这个升级要顺利的完成，肯定需要利率环境的配合，如果我们目前利率是处于下行通道的环境下，持有型出租物业，本身NPI的回报大大超过风险利率，做这件事情的转型就会比较顺利。如果是在上行通道，大家压力就比较大。更多是追求本身运营质量的提高，进一步提高这部分的NPI的回报率。
　　另外，我们一直在说金融机构如果作为融资机构的话，在整个链条中间能够起到的作用或者对于整个项目和风险把控就没有那么强。前段时间我们和一些地产商的朋友也有聊到，现在的资产架构是被炒得很高，不仅仅是住宅物业地产，还有商业物业地产，也被炒得很高。不同金融机构甚至通过倒手，把价格很快拉上去，大大超出我们作为传统物管公司和地产运营商通过运营来提升内涵价值的投资的方式。
　　所以现在整个形势，从我自己个人感觉来说，安全边际好像正在逐渐被削弱，这时候作为金融机构介入这些事情的时候可能要更谨慎，也逼着我们在投资和融资的方式上面，都要从产业链和上下游去延伸，进一步去抓这个资产，进一步真正介入到资产运营当中去，而不仅仅是只作为投，也要知道怎么退，把风险控制住，把安全性提升。
　　另外，作为券商方面，更多是做券商业务、资产证券化，如果整个大环境发生变化以后，我们也希望在地产私募基金的前期能更多的介入到这里面来，把这些高风险、高收益体现在收购物业也好，资产改良阶段也好，更多介入到这些事情上面来。真正退出的时候，用比较低成本的REITs资金，提供长期性的回报。这时候是把投资和收益分开来，也有助于地产运营商不同阶段的优势。

　　现在大家也会看到，我们在一线城市的住宅地产拍了地之后不让卖，进一步通过租赁来做，这也是新形势下的机会，就是经多的租赁地产会涌现出来。而且很多人会质疑，在利率上升的情况下，会不会对这类转型产生很大的影响。据我们来看，利率上升，并不是简单判断利率上升会不会影响持有型租赁的发展，更多的是要看利率上升本身的驱动力。这也是我们的关注点。

　　张磊：刚才在台下的时候也听到大家聊，包括近年以来一些比较火的金融工具，比如CMBS产品，比如类REITs产品。我想请问各位嘉宾，在我们房地产升级转型的过程中，怎么才能更好的运用好这些金融工具，促进房地产金融的发展。比如CMBS产品、类REITs产品有哪些促进作用？
　　金威：市场是最敏感的，会用脚来投票。我们去年是觉得今年可能CMBS会上量，在去年年底、今年年初的时候。结果到了今年年初的时候，我们在两个交易所和报价平台，此类产品增量是100到150亿，就是从今年年初到现在已经发了将近300亿。这么大的量，回到去年年底看的时候，我们觉得CMBS会上量，类REITs或者股+债会占小头，但不是这样，而是类REITs比例上得非常快，为什么是这样的情况？我们回头分析了一下，主要是因为今年上半年利率上的太快，导致抵押型的CMBS在市场上面竞争力减弱下来，再加上产品本身的结构，三年一次开放，有赎回权和调整产品权利，所以对产品发行来说，对原来表内的新兴物业贷又会产生一个劣势。
　　真正发行类REITs结构的发行人，实际上大部分是主体信用可能稍微偏弱一点，但资产质量非常好，从这方面因为他本身主体弱，所以主体金融这块本身融资成本就高，所以在这块上面它自己本身发行的类REITs、发行股权类的这块动力就远远大过抵押型纯债券类的金融产品，这是通过市场观察到的。
　　另外，无论是CMBS还是REITs，因为本质上都是退出的通道。如果以一线城市上海办公业态为例，做得非常好，大概回到率在4%到4.5%左右，非常好的话就是6%出点头就封顶了。银行本身FDB定价三年，已经到了4.7%，加上资产占用的成本，30%、50个点，这跟本身的资产回报率要么是打平，要么就倒挂。如果后面还有两次加息计划的话，倒挂肯定是势在必行。
　　所以从我们自己本身的角度来说，以及和我们很多客户交流的过程中，也希望更多客户能够把原来这种抵押型的做CMBS部分的资产在可能的情况下尽可能做成类REITs股权类的结构，一方面是抵抗利率上行的风险，另外一方面是真正做到轻资产运营。
　　现在很多地产商在交流过程中也很纠结，在轻资产运营和自己觉得资产本身还会有升值的情况下去分享资本升值的这部分收益，他们也是不断在徘徊。这时候可能更多的就会跟我们很多的基金可以做联合基金投资的方式，用前期基金控制住资产，把利润表外化，后期降下来，这样可能会是在现在的利率大环境下比较切合实际的做法。