平安银行地产金融事业部副总裁邱杰

　　张磊：接下来会有不同的角度，下面有请的是平安银行地产金融事业部的邱杰邱总，邱杰总是我们银行界包括银行地产界的专家，我想请您从银行的角度，包括您在金融机构有非常丰富的地产经验，从银行的角度看一下我们房地产企业在近年来如何进行升级转型，包括您自己的一些体会。
　　邱杰：谢谢主持人，主持人说我是专家，这一点愧不敢当。平安银行地产金融事业部是2013年成立到今天，我们管理的资产差不多两千多亿，全国有27个分支机构，人员300人左右，去年利润是做到了50亿。地产金融事业部在业内是专家，我个人作为其中的一员，跟在座的各位另外和专家比，还是新兵、学生，所以专家谈不上。我抛砖引玉讲几点。讲得不正确、不全面的地方，还希望大家多多指教。
　　房地产企业目前在一个新的形势下进行转型，我认为有这么几个趋势。
　　第一，并购的发展，这样促进了一些百强房企的规模的迅速扩张。目前地产行业已经进入了白银时代，行业竞争也在加剧，利润也在下滑。更多的百强房企在融资、销售方面的优势日益凸显，一些中小房企在地价高企，包括资金紧张的情况下，已经举步维艰了，这时候对于一些百强大房企来说，通过并购的方式介入进去，是一个非常好的模式。这种方式有很多优点，比如能够以相对较低的价格拿到土地，迅速扩大自己的规模和销售。
　　我们以融创为例，融创2015年就通过并购的模式进入了西安、济南、南京、成都四个城市，2016年又通过并购的方式如愿以偿的进入了深圳，从而实现了它在北上广深包括环北京周边地区的战略布局。这种并购方式总体来看，2016年全国发生了203起，总共涉及的金额有4032亿多，并购的方式主要是以项目并购为主，其中百强房企并购当中，83%是以获取项目资源为目的。从区域来看主要集中在长三角、珠三角、京津冀三大城市群作为并购的重点，这三大城市群占了去年并购规模的将近67%、68%。北上广深一线城市，包括三大城市群，都是房企的必争之地。在这样的必争之地，百强房企如果想介入进来，通过并购曲线拿地未尝不是非常好的方式。这是第一个趋势。
　　第二，创新了一些新的地产形式和产品模式。如今大众创业万众创新已经成为了主流，共享经济也在兴起，中央政府跟很多地方政府也陆续出台了一些政策来支持，比如房改办、房改处，像长租公寓、联合办公成为了在目前形势下的新的地产产品，这个产品跟目前比较传统的住宅房地产产品相比较而言，有增速快、利润高的特点。这种业态也是基于房企对于市场的细分，从而抓住了一些特定客户的需求、痛点，契合他们的一些需求，从而提供一些增值服务，从中获得收益这种方式。
　　第三，多元化发展，寻找其他一些相对比较稳定的利润增长点，其中包括有很多房企涉足金融领域，因为目前随着中央包括地方的一些房地产收紧的政策，目前房地产利润在不断下滑，风险在不断升高。相比较而言，在银行、保险这种所谓的大金融的领域，还有非常可观的利润空间，房企通过大金融的战略布局，能够获得相对比较稳定的财务投资的回报。在获得财务投资回报的同时，房企跟大金融的合作在资金成本、在效率上都有很大的提高，在市场上相对于其他的企业会有比较大的竞争优势。
　　再比如有的房企介入物业管理，物业管理从目前的现状来看，利润空间很有限，但是还有很多房企比如万科、保利、绿城等等，还是在大量的布局物业管理，他们的目的主要是通过布局物业管理，通过抓住业主的服务接口，为他们提供更多的增值服务，尤其是跟社区金融相关的服务，获取较高的收益。
　　还有一种，万达算是一个比较具有代表性的，有一部分大的房企在保留自己核心竞争力的同时，跨界进入到了医疗健康、文化旅游、体育休闲这种朝阳产业当中，在这种产业当中获取一定的利润收益。万达这种模式值得很多企业借鉴，但也不能照本宣科来模仿，因为每家企业特点不同，房企还是应当根据自身的特点，找到合适的切入点切入到行业当中。谢谢大家。