碧桂园服务登陆港股，物管公司上市是趋势还是跟风？

??导读：6月19日，曾在A股折戟的碧桂园物业板块终于在港股如愿登陆资本市场。此次登陆港股的「碧桂园服务」盘中总市值最高达到250亿港元，登上了港股物业服务板块第一的位置。自2014年彩生活登陆港股以来，房企物业拆分上市已形成一波浪潮。巨头房企之间的比拼与博弈从未停止，现在，碧桂园物业已领先一步，是不是意味着物业分拆上市是未来房企多元化发展的趋势？此外，对于其他地产公司而言，是否会提上日程呢？

??碧桂园登陆港股市场

??碧桂园服务自去年A股IPO折戟后，终于取道香港完成了其上市计划。6月19日，碧桂园服务成功登陆港股，股价高开10港元，市值突破250亿港元。从披露以介绍方式独立上市的消息到股份上市交易，碧桂园只用了短短三个月时间来快速完成这一重大运作。

??2015年-2017年，碧桂园的营业收入分别为16.7亿元、23.6亿元以及31.2亿元，2016年和2017年收入增幅分别为为41%、32%。公司近三年毛利分别为5.1亿元、8亿元、10.36亿元，同比增幅分别为57%和29.5%。公司2015年到2017年净利润分别为2.2亿元、3.5亿元以及4.4亿元，同比增幅分别为59%以及26%。

??因为不涉及融资，碧桂园介绍上市等待时间短，有利于上市公司尽快在资本市场上确立公允价值。而开盘当日数据显示，在平均估值只有10倍左右的港股市场里，碧桂园服务上市首日的市盈率一度突破50倍。

??国海券商指出，当前物业管理行业处于高速发展、集中度快速提升的跑马圈地阶段，具备良好资源储备、加速扩张及品牌优势的龙头公司有望持续领跑。

??物业股逆势上涨

??物业服务类公司在香港资本市场正处于投资风口。数据显示，2018年以来，恒生指数走势低迷，从1月份的约33000点一路下探至目前的约30000点，下跌近10%。而物业上市公司却是一枝独秀，中海物业、绿城服务、彩生活、雅生活均保持着不断上扬的趋势，股价涨幅最低也有25%，高的则超过60%。

??也因此，在平均估值只有10倍左右的港股环境里，港股物业公司的市盈率普遍高达30-40倍，中海物业、绿城服务、雅生活服务和彩生活基于2017年每股收益的静态市盈率分别为30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍。

??碧桂园在此背景下完成上市，时机选择精准。有分析认为，基于物业管理行业的非周期性特征，未来十年，整个物业管理市场的服务面积和服务单价都将是单边上升的，因此市场规模将刚性上升，而这也是物业服务类公司此轮被市场发现以及重估的重要原因。

??摩根士丹利最新发布的研究报告指出，即便自3月份起，四家物管行业上市公司的股价上升约30%，但对该板块仍维持“吸引”看法，因为这个行业具备防守本质，较少受政策收紧影响，盈利增长可见度高。利率上升对行业反而是有利因素，因为大部分公司属于净现金状态。根据该机构的测算，受益于行业增长、整合以及源于增值服务的利润贡献，预计在2017—2019年间，其覆盖的主要物业公司将会有47%的EPS复合增长。

??在增长和盈利高度确定的背景下，房企分拆物业被认为是房地产白银时代最受资本市场欢迎的创造之一。2015年10月，中海物业以介绍方式上市，股价稳步上升，从1港元上涨到突破3港元。绿城服务上市不到两年时间，股价从2港元上涨到最高突破8.3港元。今年2月份才登陆港股的雅生活已从9港元一路上涨到约16港元，创下历史新高。

??新一轮跑马圈地

??与房地产开发业务强周期性不同，物业服务板块稳健的现金流使得其成为投资者最好的避险圣地。

??以碧桂园服务为例，其2015年-2017年的经营活动所得现金净额稳步上升，年末现金及现金等价物分别为5.9亿元、17.74亿元及26.34亿元。

??国海证券的一份研究报告显示，在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下，物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，预计到2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元，相比当前行业规模存在2倍以上成长空间。而目前行业竞争尚处于初始阶段，龙头企业的收入市场占比不到0.5%。

??目前，完成资本运作的物业服务公司正处于新一轮跑马圈地进程之中，今年上市的雅居乐旗下之雅生活便与绿地物业联合，完成了规模上的大幅增长。而截至2017年12月31日，碧桂园集团在中国的土地储备约为2.82亿平方米，2017年全年，碧桂园集团新增的土地储备规模位列中国开发商首位，这为碧桂园服务物业管理组合的持续增长及有关非业主增值服务业务的进一步发展提供了推动力。

??此外，该公司还加速了向外扩张的步伐，向独立第三方物业开发商提供物业管理服务的合同管理总面积，已从2015年底的770万平方米增加到2017年底的4680万平方米，复合年增长率高达147.4%。

??中信证券表示?“在管面积的增长也是未来几年中国地产企业所面临最为确定的增长。我们没有看到这个趋势放慢的信号。在新房交付部分的物业管理权集中停下来之前，优质物业公司提高市场占有率也并不需要依托资本的力量。”

　　物管公司上市是趋势还是跟风？

??物管公司近年来开始频频登陆资本市场，截止目前，登陆A股的物管公司仅2017年12月29日上市的南都物业，而在香港上市的有8家，新三板上市的更达59家。除了刚刚在香港上市的碧桂园服务，其他七家在香港上市的物管公司分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务。

??规模方面：作为中国物业第一股，截止目前，彩生活的管理面积累计已达8.5亿平方米，包括战略合作及小股操盘模式下的合作，管理面积遥遥领先；排在第二位的是绿城服务，管理规模也达到2亿平方米；目前最少的是2016年末上市的祈福生活服务，为667.3万平方米。

??股价方面：绿城服务自上市以来，股价一路飙升，截止2018年3月7日，不满两年时间，股价涨幅达195.89%；而联交所上市的另一家物管公司中奥到家是唯一一家破发的企业，当然这只是资本市场的表现，并不能完全代表这家企业本身的业务水平。

??市盈率方面：今年2月9日正式挂牌的雅生活服务，静态市盈率达到83.21倍，远高于其他物管公司，而市值方面，绿城服务更达到160亿，位居第一，雅生活服务紧随其后，一定程度上与其背靠雅居乐与绿地不无关系。去年年中，雅居乐以10亿元受让绿地物业100%股权，包括417万方的物管面积，以及2018-2022年获得绿地开发的物业中700万方物业服务面积和300万方物业服务面积的优先获得权。

??整体看来，大部分物管公司的估值并不高，除绿城服务外，上市后股价基本都在发行价上下波动，除了实现一定的品牌效应，资本市场的表现整体不甚理想。地产后时代，对很多地产企业而言，物业在存量运营中理应扮演着越来越重要的角色，而如何让这个角色在资本市场上反映出它真实的价值，值得每一家去思考。

　　（内容来源：第一财经日报、克而瑞咨询）