房企销售额增速前4月显著刹车：万科掉队 调控渐生效

??本轮调控实施近两年后，房地产行业销售增速呈现明显下降的趋势。截至5月9日记者发稿时，内地及香港上市房企中已经有28家公司公布了前四月的销售数据，28家公司前四月共计实现销售金额1.43万亿，同比上涨34%。不过尽管龙头房企销售金额继续创新高，但相比2017年前4月龙头房企同比业绩上涨超过60%的增速来看，2018年前四月同比涨幅明显放缓。此外，从数据看，4月单月，大部分企业的销售数据同比明显放缓，大部分企业消化了2017年预留的签约业绩，调控政策影响越来越明显。

??万科掉队

??从28家房企表现来看，前四月已经有5家房企跻身千亿俱乐部。碧桂园和中国恒大前四月销售双双突破2000亿元，万科、保利地产（600048）和融创中国销售突破1000亿元。

??碧桂园前四月数据显示，碧桂园集团共实现合同销售金额约人民币2575.2亿元，同比增长约26.14%；合同销售建筑面积约2739万平方米，同比增长约21.4%。按此计算，碧桂园4月单月合同销售额695.3亿元，是今年以来单月最好成绩；合同销售面积700万平方米。

??中国恒大公告显示，前四月累计合约销售金额约达2122.6亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为2046.5万平方米及每平方米10372元，分别同比增长31.1%、29.4%、5.97%。4月实现合约销售金额约为人民币503.9亿元，合约销售面积约为464.7万平方米，合约销售均价为每平方米10844元。

??万科在4月表现不佳，在第一梯队中已与前两名拉开了差距。万科A公告显示，1-4月份公司累计实现合同销售面积1305.8万平方米，合同销售金额1961.5亿元，同比分别增长-2.07%和2.08%。公司4月实现销售金额与面积分别为418.9亿元和257.6万平方米，同比变动分别为0和-11.11%，环比分别下降17.34%和29.17%。

??第二梯队中的融创中国和保利地产四月表现各异。保利地产前四月实现签约面积803.17万平方米，同比增长33.12%；实现签约金额1193.97亿元，同比增长42.79%。不过公司四月单月销售面积和销售金额增速则出现放缓趋势。融创中国四月实现了业绩大爆发，公司4月实现新增预订销售金额364.7亿元，同比增长86%，前四月实现合约销售金额1111.2亿元，同比增长74%。

??一些中小规模房地产公司前四月销售增速惊人，新城控股（601155）、中国金茂、世茂房地产、奥园地产、龙光地产、花样年、中骏置业前四月销售同比增速均超过了50%，这些增速居前的企业期间销售均价在10000元/平方米左右，这显示出，三四线城市项目仍然是房企业绩增长的主要抓手。

??同期也有首创置业、阳光100、金地集团（600383）、龙湖地产前四月销售金额同比成下滑趋势，受项目集中于一线城市影响，首创置业前四月销售金额同比下降25%。

??拿地凶猛

??土地市场同样火热。中原地产研究中心统计数据显示，2018年截至5月9日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期纪录。50大城市合计土地出让金高达12340.6亿，同比2017年同期的8212.4亿上涨幅度高达50.3%。其中，包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市，卖地金额均超过了100亿，同比上涨明显。

??中原地产首席分析师张大伟表示，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性，导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。三四线城市土地市场也明显活跃，在2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，刷新了热点城市的土地销售额历史同期纪录。

??房企公告显示，龙头房企仍然保持了较大的拿地力度。万科公告显示，公司4月新增22个项目和9个物流地产项目，其中22个项目共计支出116.77亿元。保利地产公告显示，公司近期通过拍卖及挂牌的方式获得9块土地，成交金额超过150亿元。其中，公司通过挂牌方式获取杭州市上城区钱江新城皓月路西侧地块，项目用地面积107887平方米，成交总价高达100亿元。土地用途为住宅用地。公司目前拥有该项目25%权益，并拟引入合作方共同开发。

??调控压力下，高周转成为房企共同的选择。房企公告显示，随着红五月到来，房企推盘力度加大。

??金地集团公告显示，公司5月-6月新推或加推盘计划的项目达到了43个，项目主要分布在二三线城市，其中，广州（4个），东莞（4个），大连（3个），沈阳（3个），金华（4个）成为重点推盘区域。

??并购活跃

??近期案例显示，2018年预计仍是房企并购大年，通过项目并购转让，部分房企告别地产行业，而部分企业借此斩获项目，实现战略布局。张大伟表示，做大依然的当下房企的主流选择。整体看，房企拼规模趋势加剧。

??今年3月，碧桂园、保利、阳光城、卓越集团等房企历经多轮竞拍，深圳卓越集团最终以51.02亿元的价格成为项目最高报价人，较挂牌起始价溢价约43%。广物地产成立于2007年，公司项目主要分布于广州、佛山、肇庆、海口、三亚等城市，土地储备面积超千万平方米。

??泰禾集团（000732）则选择成立并购基金，通过更加节省现金的方式进行并购。公司拟与控股股东泰禾投资集团有限公司两家下属公司共同出资设立产业并购基金，总规模为不超过200亿元。泰禾集团表示，并购基金以股权投资方式或法律、法规允许的其他方式，直接或间接投资于符合公司战略布局的房地产项目。

??首创置业近期通过股权收购方式获得天津北辰项目，借此解决北京项目占比过高的意图明显。公告显示，北辰项目距天津中心城区半小时生活圈內，是天津未来建设和发展的重点区域；定位首次改善和首次置业客户，配套设施完善，交通便利，规划地上建筑面积约25.3万平方米。