北京新房“复元”背后 非限竞房积极入市

??进入5月，北京新房市场也在逐渐恢复元气。各大楼盘售楼处客户来访数量显著上升，北京商报记者多处走访发现，除了正在排队取证的大批量限房价项目外，其他商品房也正在积极调整准备入市，其中有些项目降低身段迎合购房人对总价的需求，而另有一些项目则看准了稳定的高端客群，以求利润。在分析人士看来，调控背景下，北京新房市场分化趋势持续。

??改善型产品升温

??与二手房网签创近一年来新高不同，4月北京新房成交却连续4个月跌破1200套。中原地产研究中心统计数据显示，在刚过去的2018年4月，北京楼市成交继续低迷，新建住宅签约1161套，连续4个月新建住宅签约量低于1200套。

??但新房市场则潜藏升温迹象，传统的“红五月”有望伴随着夏天的脚步悄然来临。据机构不完全统计，5月北京预计有13个项目入市，但随着各项政策的放开，未来取证项目将进一步增加。

??北京商报记者走访发现，不少楼盘售楼处客户来访数量显著上升。5月7日，虽是周一，但是位于门头沟的中骏西山天璟项目售楼处到访客户络绎不绝。该项目相关负责人介绍，进入5月以来，每日客户来访量比上个月翻了一番，周末来访客户已经上升至百组，即便是在平日，每日也有近50组客户来项目看盘。

??新房市场升温与各家楼盘主动适应市场积极调整也不无关联。中骏西山天璟相关人士告诉北京商报记者，公司根据当前市场情况，对项目资源配置做出了一定程度上的调整，改变了去年主推155平方米大四居产品策略，年内主打117平方米小四居产品。而且，未来117平方米左右的户型产品将占到项目推售货值的近九成。该产品的空间功能性依旧延续了四居产品的核心卖点，但更重要的是，房源的总价大幅下调，降低了购买门槛，把更多首改客群吸纳进来。同时也避开了目前门头沟内150平方米户型多家品牌开发商短兵相接的激烈竞争。

??“新房项目都在试图根据市场变化和竞争对手来寻找出路，今年新房供应主力无疑是更加适合首次置业人群的共有产权房或是限房价项目，那么对于像中骏西山天璟这样的项目来说，将总价降低一些，目标客群锁定到有一些资本实力的改善客群也是顺应市场的做法，”一位了解该项目的人士如是评价。

??高端扎堆

??除了改善型产品积极寻求入市外，包括豪宅别墅在内的高端市场近来也不断发出声响，大有扎堆亮相的意味。此前北京限购高压下，受打压最直接的高端项目近期推盘意愿上升，与之前豪宅项目要么低调蛰伏，要么噤若寒蝉相比形成鲜明对比，这也反映出当前楼市可能正在处于微妙的变化期。

??4月底，世茂位于北京西山上庄的顶级别墅项目正式对外公布案名为“西山龙胤”。该项目也是世茂顶级产品线“龙胤”的开山之作。据了解，该项目类型为别墅类产品，将在6月中旬正式对外亮相。

??另一家房企懋源地产则在随后的一周首次发布了城市中心低密别墅“璟系”产品系。同时，该公司也正式宣布，旗下位于北京三环内的懋源·璟岳和位于朝阳孙河板块的懋源·璟玺都将在今年正式呈现。

??北京商报记者从一位消息人士处了解到，虽然两个项目尚未取得预售许可证，未来售价尚不可知，但位于三环区域，紧邻金融街-丽泽商务区的懋源·璟岳共有70套别墅，目前开发进度已经接近现房水平，该项目未来销售单价超过10万＋是大概率事件，甚至该项目部分产品的总价很可能超过亿元。  

??对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅分析，最近十年，北京三环内仅供应44套别墅，自2011年至今，三环内别墅的供应量更低至仅4套，而且4套别墅预售价最低为1.1亿元，最高达到4.68亿元。随着规土委发布禁令，要求四环内严控新增建设用地，内城别墅稀缺性也日趋明显。

??据悉，懋源地产另一个位于孙河板块的懋源·璟玺也定位内城高端别墅，预计该项目未来单价也有望逼近10万＋。

??对此业内人士表示，当前新盘拿证的天花板仍然存在，并非所有高端项目都有机会拿证销售，管理方与项目方在房价的博弈依然会长期继续。然而，毕竟此前压在北京新盘头顶上的“8万红线”已放开，高端项目入市的预期正日渐乐观。

??高端楼市的需求也有复苏的表现。“五一”小长假期间，泰禾·北京院子二期售楼处举办了开放活动，据相关人士透露，“五一”期间前往现场的客户数量超2000人。

??对此，中原地产首席分析师张大伟表示，调控影响下，市场分化的趋势持续，未来“日光与冰冻”可能会并存。在整体市场依然平稳的情况下，部分项目的确关注度非常高。

??远郊拓客

??与此同时，远郊区域项目也开始积极拓客。据了解，包括密云、平谷等都有板块内焦点楼盘项目入市。其中，位于平谷马坊镇的首城汇景墅目前在售双拼联排别墅产品近来销售看好。该项目负责人介绍，项目最大特色在于设计上注重产品与周边优质环境资源的融合。楼盘目前处于顺销状态，客群大多来自朝阳、海淀的置换升级客户。目前项目正在通过创新营销、深度挖掘潜在客群，此前刚刚通过借势平谷桃花节和飞机看房赏花的创新活动体验方式，获取了一大批意向客户。

??与之类似，位于密云的阳光城·君山墅近日推盘速度也在加速。今年3月，该项目以1.44亿元的销售额以及单月成交18套的成绩，成为3月北京别墅市场销售冠军。

??业内人士表示，远郊区域项目尤其是别墅类产品近期有明显起势。主要是承接一部分内城供应项目减少带来的外溢改善型客户。同时，区域周边的交通利好也让远郊项目进入消费者的视野。例如马坊镇是地铁平谷线进入平谷区域的第一站。

??业内人士表示，受政策、市场、公司业绩等因素影响，未来可能有更多项目寻求积极入市。

??政策方面，不久前北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求意见。根据规定，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房销售；如项目销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%，将收购转化为共有产权住房。

??北京房地产业协会秘书长陈志表示，按照政策标准推算，目前已经推出的限房价项目地块将有八成项目不会被收购，仍作为商品住宅由开发企业销售。

??业内人士分析，2017年以来，北京共有53个限竞房地块出让，一旦政策落地，大量与周边市场价格评估价之比高85%的项目将获批入市，形成大量供应。限房价项目销售政策的靴子落地，对当下低迷的楼市来说是个积极信号，众多焦急“排队”入市的限竞房未来将迎来入市窗口期。此外，不久前缩短个人购房资格审核周期的政策也给市场需求的释放带来积极作用。

??即便如此，现在还不能判断新房市场将回暖，毕竟从“五一”假期成交数据来看仍旧惨淡。同时，开发商也同样面临着很多难题。张大伟表示，限价背景下，是否要用缩小户型尺寸、精装变毛坯等减配来实现快周转，还是继续挖掘产品潜力把品质做到极致，从而获取之后的品牌溢价和项目利润仍是多数开发商正在面临的考题。

??同时，在营销手段上，是通过传统渠道蓄客实现销售，还是运用互联网等创新营销手段，也是面对业绩压力的房企需要权衡的。