加快改造进程 深圳棚改征求意见稿出炉

??棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

??虽说深圳是一座“没有农村的城市”，但早已刮起一股棚改风。为加快深圳市棚户区改造工作依法有序推进，深圳市住建局昨日正式发布了《关于加强棚户区改造工作的实施意见》的征求意见稿。

??征求意见稿明确了深圳棚户区改造将以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。征求意见稿还针对棚改的政策适用范围、项目安置补偿标准、项目实施模式、房屋征收、项目用地出让等核心问题作出了明确规定。其中，以老旧住宅区项目为主要适用对象，使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。

??征求意见稿明确了深圳老旧住宅区棚改项目的货币补偿标准，按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）确定。对被搬迁房屋的补偿，不得低于与被搬迁房屋同类型同地段房地产的市场评估价；产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定。

??征求意见稿提出“各区政府主导+人才住房专营机构为主+人才住房和保障性住房”的棚改实施模式。具体而言，棚改工作由各区政府主导，主要通过拆旧建新的方式，以人才住房专营机构为主，其他企业也可以参与。棚改项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。此外，为避免因个别业主提出不合理要求达不成补偿协议，或部分房屋产权人不明确导致项目难以顺利改造，进而损害大多数业主合法权益情况的发生，征求意见稿明确在相关情形下，区级政府可以根据公共利益的需要，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（市政府令292号）等规定，依法实施房屋征收。

??最早于2005年在东北率先实施的棚户区改造，在深圳真正兴起是罗湖“二线插花地”棚改项目成功启动。目前，位于罗湖区的玉龙、木棉岭、布心棚改进程顺利。在业内人士看来，罗湖二线插花地棚改的有序进行说明相比城市更新，棚改的进度会更快。棚户区改造和城市更新是相互独立的政策体系，但棚户区改造的成功，更加有利于开发商和业主理性地看待城市更新市场。

??只是，棚改的风口到来，首先反应的还是房价。记者调查发现，深圳目前许多传出棚改消息甚至只是在棚改小区周边的旧住宅房价早已水涨船高。

??在福田八卦岭片区的八卦岭宿舍区，去年6月底园岭街道办启动针对八卦岭宿舍区改造意愿征集工作。据悉，八卦岭宿舍区始建于1983年，由鹏基集团开发。只是，“准拆迁房”的概念已经成为八卦岭宿舍区房价高企的支撑。目前，二手房放盘要价已经超过每平方米6万元。“不管是棚改还是城市更新，一些资金都在赌博，想趁着旧改之前博一把，但出手还需要谨慎。”中介人员如是说。此外，罗湖区的红岗西村也在近期传出了棚改的消息，目前放盘的房源价格甚至突破每平方米8万元。

??未来在一些城市更新项目因各种原因“拆不动”的背景下，政府是否会将达到棚改标准的项目纳入到棚改计划中？这并非没有想象空间。然而，无论是棚改还是城市更新，都不得不面对资金来源问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，要鼓励社会资本介入优质棚改项目。