房企年报众生相

??2017年报大潮如期而至,透过年报,可以发现,大房企趁势御风,强者恒强,而那些战略布局失误、转型失利的房企,或卖或买,采用种种财技,试图掩盖不利战局。一份份财报,揭开了房企们的众生相。

碧桂园5508亿问鼎销冠,杨国强现场三次大笑

??3月20日,碧桂园控股有限公司在香港召开了2017年业绩发布会。

??发布会开场前出现了一个小“乌龙”,时值上市公司年报发布的高峰期,碧桂园和刚刚在港股上市的雅居乐旗下的物业板块——雅生活无意间打了个“擂台”,二者前后脚,相距位置不过十余米,以至于意欲参加碧桂园发布会的记者误闯了雅生活的现场。相较于碧桂园的门庭若市,雅生活的现场稍显冷清。

??碧桂园董事局主席杨国强携总裁莫斌等高管亮相,碧桂园今年的业绩如同杨国强领带的颜色一样,全线飙红。

??三次大笑

??杨国强无疑是现场的焦点人物,面对记者抛至而来的问题,他不时拿笔记录着,神情平和;不时仰头大笑,率真性情展露无遗。

??全场杨国强共大笑了三次。

??当有香港记者将首席财务官伍碧君回答中的“百分之四五”误听成“百分之十五”时,明白原委的杨国强大笑着用广东话向记者解释。

??当记者从李嘉诚的退休延伸至杨国强的退休问题时,杨国强幽默地让记者赶紧将这一想法传递给他的女儿们,因为女儿们不久前还以90高龄方言退休的李嘉诚作为楷模,勉励花甲之年的杨国强继续“奋斗”。

??对于《国际金融报》记者求证的此前流传的碧桂园2018年业绩目标时,杨国强听罢大笑道“你问莫总”,将问题抛给身旁的莫斌。

??最强业绩年

??碧桂园当日发布会的举办地也是前一日富力的发布会现场。

??2014年李思廉的愿望是富力当年能够跃过700亿元的红线,可惜他等了3年;

??2016年,当碧桂园跻身三强之列时,杨国强憧憬着把碧桂园做到地产企业里的规模第一,或许连他自己也没想到这一愿景的实现速度如此迅速,迅速到年度尚未结束,碧桂园便早已锁定销冠宝座。

??即便市场很多人认为这并非碧桂园2017年的真实表现,它隐藏了部分的实力。但数据公布与此前一致——5508亿元,不多不少,略高于万科的5298亿元以及恒大的5009亿元。差距存在而不明显,一切似乎都刚刚好。

??数据显示,这是碧桂园史上业绩最好的年份。

??作为行业中第一个品尝到5000亿上方空气的房企,碧桂园全年共实现合同销售金额5508亿元人民币,同比增长78.3%,增长幅度为三强中最高,合同销售面积达到6606万平方米。

??具体来看,2017年碧桂园实现营业收入2269亿元、毛利587.9亿元,同比增长分别达48.2%、82.4%,毛利率企稳回升,增长4.8个百分点至25.9%,股东应占利润达到260.6亿元,大幅增长126.3%。

??业绩大好的背景下也让碧桂园的相关数据表现抢眼。

??截至2017年底,其中碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%,期末加权平均融资成本达到历史最低水平。此外,净经营性现金流也持续为正,这在房企中并不多见。

??回款率高达91%的碧桂园,弹药库十分充足,报告期内,碧桂园可动用现金约1484亿元,这是其上市以来的最高水平,不仅如此,让市场更为诧异的是碧桂园还有2485.1亿元的授信额度尚未使用。

??在2018年去杠杆的背景下,融资环境趋严,融资成本走高,充足的运营资本也意味着碧桂园的运行更加顺畅,其背负的资金压力更低。

??均衡布局

??莫斌将碧桂园的成功归结于中国新型城镇化进程中的均衡布局,正是因为这一多点开花的布局,在国家分级调控的背景下,碧桂园的“抗调控”能力才如此强劲。 2017年,按目标市场分,目标一二线和目标三四线的销售对集团贡献各占一半。

??对于2018年的业绩预期,莫斌表示不设目标,根据实际情况而定,尽力做到最好,但其随即强调这并不意味着对自身没要求,内部依然有规划,且一定高于2017年,莫斌自信道:“现有资源足以撑起今年的销售。”

??这份自信的底气有多足?

??资料显示,截至2017年12月31日,就中国大陆区域而言,碧桂园已签约或已摘牌的项目总数为1456个,项目覆盖了30个省、自治区、直辖市的220个地级市。其中重仓的广东383个,占比超过26%,此外,长三角依然被碧桂园看好,江苏、浙江、安徽、上海的项目总和为443个,潜在土地储备约为141.8百万平方米。

??就项目成本来看,一二线项目占比59%,从建筑面积而言,一二线的比例为39%。

??除了庞大的土储,碧桂园的高周转一直为业界称道。

??要解释这一优势,需要从人力和技术两方面入手。

??如果要实现碧桂园的周期要求,前期的规划拿地不容闪失,这也意味着区域总在拿地时需要保持高效而准确的判断。拿对地是形成后续一切正向连锁反应的基础,项目选择的失误则很难从后续操作中弥补。

??莫斌强调了碧桂园对于高学历人才的引进,这一储备也将助力矩阵式管理。

??此外,SSGF工业化建造体系将再度缩短其周期。这项技术通俗来说就是在项目建造时,很多工作前期在厂里做好,现场组装即可。这一技术不仅可节约时间,也将提升项目的标准化,使其不受区域、天气和人工等因素的影响。

??谈及未来发展,莫斌表示将进一步聚焦城镇化红利。

??碧桂园物业的上市问题始终备受关注。

??先是A股过会前临门一脚的撤回,随后3月19日,碧桂园公告透露将分拆物业管理业务,以介绍方式登陆港交所。对此,伍碧君表示分拆是为了体现物业板块的价值,因为账面资金充足,暂时不需要融资。

富力地产李思廉:明年至少1300亿

??◎ 记者 孙婉秋

??3月19日下午,富力地产在香港召开2017年度业绩发布会,董事长李思廉一席正装现身。

??与李思廉一同执掌富力的张力几无悬念地缺席了,这已经是富力内部形成已久的“默契”,香港作为李思廉的主场,由其率队赴场,全权代表。

??会上心情不错的李思廉一如既往的风度颇佳,主持人欲结束提问环节时,他执意继续,笑言“我有时间,没关系的”,即便结束后也坐在台上和前来交换名片的记者一一打招呼。

??半年后再回顾与万达的合作,他依然坚持这是一笔双赢的买卖,各取所需;问及为何在敏感时期,频频充当海外项目接盘侠,他机警地称,当时政策还没那么严格;面对绕不开的回A之路,他无奈感叹:富力最新排名在70多名,这涉及到国家对房地产的调控,没办法;对于未来的拿地规划,他表示,已经买了大批地块,当面粉贵过面包时便不会再出手。

??业绩增长

??诚如李思廉所言,富力这一年增长可观。

??数据显示,2017年全年富力地产实现协议销售额818.6亿元,总营业额592.8亿元,同比增长10%,协议销售面积632.42万平方米,报告期内净利润214.2亿元,同比增长204%。

??细分来看,住宅依然是富力业绩的基石,贡献537.1亿元,占比高达九成以上。物业投资、酒店营运及其他收入为55.7亿元。

??就区域而言,北京及周边地区是富力2017年的票仓,实现营收80.05亿元,大本营广东广州和山西太原位列二三。就这一分布而言,富力尚未在某一区域形成绝对优势,即便是排名第一的北京,销售也未过百亿。

??后续采访时,谈及最为看好的区域,李思廉难掩对华东地区的青睐,在其看来以上海为首的华东区域已形成放射状的交通线路图,优势显著,环沪城市群潜力巨大。面对《国际金融报》记者所问的,富力为何并未实现深耕华东?李思廉坦言正在布局,无锡、温州等地土储可观,期待后续发展。

??圆梦3年后

??这是富力首次实现“700亿愿望”,相较于原定实现时间晚了三年。

??2013年房地产市场一片上扬时,富力大量拿地纳储,相继拿下了2090万平方米的土地。这些土地分布范围广,因此当年富力新进入城市多达11个,这其中就包括马来西亚柔佛州项目。

??大量土储让富力对于未来更为乐观。年度业绩发布会上,李思廉现场表态,2014年富力地产的销售目标确定为700亿元,较2013年422亿元销售额同比增长65.9%,并称公司有信心完成该目标,预计2016年可冲刺千亿业绩。

??2014年行业形势下滑,富力的业绩预期终未能兑现,这一错过便是三年,2015、2016富力业绩微弱增长。

??2017年富力终于撞线700亿元的红线,虽增长显著,但放至整个行业背景中,却难言强劲。

??怀揣这份史上最高业绩的富力已经难以在行业20强中寻得一席之地,且其与身后几家闽系房企尚未拉开差距,未来皆存在变数。

??对于《国际金融报》记者提出的规模对房企而言意味着什么?

??李思廉思忖片刻笑言,富力本身是很不错的一家企业,对于增长有长期规划,希望呈现给投资者的是一家看得明白而真切的企业。

??当然,这位对数字极其敏感的商人对于“规模”也并非无欲无求。李思廉在回答《国际金融报》记者提问时明确表态,2018年协议销售目标将增长60%至1300亿元,末了,他不忘给这一数字加上“至少”二字定性。

??“大暴走”的一年

??支撑李思廉如此自信的,便是2017年“大暴走”后,富力粮草丰、弹药足。

??这一年低调了许久的富力制造了不少“高光”时刻,如果说2016年富力的扩储计划没那么明显,那么2017年富力的扩张之心已经人尽皆知。

??资料显示,富力2017年新增土储可售面积为1811.2万平方米,分布在53个城市81幅地块上,这其中一线城市18%,二线城市44%,预估总权益销售货值约2560亿元。

??按照李思廉的设想,如果遭遇宏观调控,销售受阻,即便销售六成左右也远远超过1300亿元。李思廉表示,如果说富力的2017年是在并购,那么2018年就是销售,把此前积攒的项目卖出去。

??如果我们将时间拉回到四年前,会发现某种程度上这两个时间节点的富力颇为相似。

??一样的手握土地,一样的心怀期冀,只是2014年对于富力并不太友好。

??那么,四年之后的2018呢?是最美的时代还是最坏的结局?