房贷利率保持上行 调控政策下楼市现冰火两重天

??刚刚结束的全国两会上，多位代表、委员谈及未来楼市和房贷调控。

??央行副行长潘功胜表示，房贷利率确实在上升，但从长周期来看仍然处于较低水平。商业银行对房贷进行自主定价，扩大利率浮动区间符合利率市场化趋势。央行会督促商业银行落实差别化政策和定价，同时支持居民购房刚需。

??市场人士普遍认为，从监管释放信号看，未来房贷将呈现三大趋势，一是增速下降；二是利率上涨，且还有空间；三是保障刚需。

??近日，21世纪经济报道记者发现，两会后的新一轮房地产调控正在进行。

??北上广深四个一线城市中，此前唯一还有利率折扣的上海将于4月1日起全面上调房贷利率，首套房利率折扣上调为最低9.5折起，而此前上海首套房利率最低为9折。

??北京、广州、深圳其他3个城市房贷利率在上一轮利率上调后相对平稳，依然保持首套房利率最低上浮10%的标准，只是个别银行在定价上增量有所上浮。如广州地区，光大、民生银行执行首套利率上浮20%，恒生银行首套上浮40%。

??但有大行信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示，长期看利率上浮的趋势是可以肯定的，但是近期调整的信号目前还没有。整体来看，业务量占比比较大的银行都是统一步调，近期房贷还是较为稳定的。

??房贷整体平稳上浮是主流

??上海某股份行信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示，目前依然还是按照首套房最低9折执行，按照目前的通知情况，以网签时间为准，4月1日起全面停止9折优惠。接下来几天可以预见应该是购房者集中申请的高峰。上海毕竟房价较高，虽然上调幅度不大，但是对购房者来说调整之后依然要增加一笔不小的开支。

??上海某大行信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示，此前上海执行利率下浮的银行较少且条件严苛，大部分银行执行基准利率和上浮5%－10%利率。这一轮调控对于已经在标准之上的银行来说实际影响不算大，其释放的信号作用更大。

??虽然在北上广深中，上海的房贷利率政策相对宽松，但是从结果看，上海楼市调控效果明显。根据央行上海总部公布数据显示，上海2月个人房贷增加46.69亿元，和去年同期相比则少增176.44亿元。从余额上看，2月末上海本外币个人住房贷款余额1.31万亿元，同比增长9.6%，增幅同比下降27.9个百分点。

??“业内看目前的房贷利率并未见顶，长期看仍有继续上浮的空间。但是近几个月来表现一直较为平稳，调控的效果也较好。房贷的额度、增速、规模各方面各行情况看应该都是全面下行的。”前述信贷人士称。

??广州某大行信贷人士指出，自从上个月广州房贷利率全面上调后，近期房贷较为平稳。虽然有舆论说银行房贷利率上浮40%，对市场情绪造成一定的影响，但实际上房贷利率没有也不会激增。从广东地区看，四大行同业交流情况显示，四大行的房贷量占了市场的1/4以上，不同地区情况各不相同，有些地区占比可能更高。那些利率上浮较多的银行，本身按揭业务上就不占优势，占比很少，对市场的整体影响是有限的。

??“以本行为例，并不存在价高者先得的情况。首套房利率基本就是上浮10%，只是受额度限制需要排队，一般都要排队三个月甚至更久。”上述人士表示。

??楼市各地冰火两重天

??各地的楼市调控政策也在加码中，执行限购政策的城市越来越多。

??大连市也宣布将于3月22日起执行限购令，大连市户口限购2套，单人公积金贷款最高贷款额度由45万元下调至40万元，二套公积金贷款首付比例不低于60%。

??但21世纪经济报道记者也发现，虽然限购政策不断扩大，依然有少部分城市楼市持续火爆，如西安楼市已经持续24个月上涨，涨势还在持续。

??西安某正在筹备买房的市民李先生对21世纪经济报道记者表示，西安楼市火爆，为了能够抢到好楼层，只能选择全款买房放弃贷款。“因为新盘太火，现在西安的开发商都有心照不宣的规定，全款购房者有优先选房的权利，按揭买房者只能等全款买房者挑完才能选房。”

??李先生告诉记者，西安很多新盘当天去化率可以达到100%，绝对的卖方市场，虽然早早出台了限购令，但是依然有大量的刚需。西安的优质教育资源相对集中，学位房是刚需，更是一房难求。带学位的小户型，全款都要摇号。

??但21世纪经济报道记者采访多地中介、信贷人士后发现，整体而言随着之前数轮的楼市调控，楼市表现多地遇冷。北上广深房价平稳，成交量有所回落，其他二三线城市也多见成效。

??珠海市某股份行信贷业务人士对21世纪经济报道记者表示，珠海目前执行首套利率上浮10%，个别银行执行上浮15%－20%。去年楼市调控以来，成效斐然，目前珠海购房成交量保持较低水平，整体房价稳中有降。房贷额度也较为充足，因为年前的存量已经消化，现在基本无需排队，一些优质的和开发商有合作的楼盘，最快的一周就可以放款，一般情况一个月内可以放款。

??“可以说较2017年下半年，珠海的楼市已经是天壤之别了。”该人士续称。