长沙楼市库存告急：限价政策下 多房企捂盘惜售被列入“黑名单”

??近日，湖南省住房和城乡建设厅函告湖南省国土资源厅，截至3月份，长沙市中心城区累计已办理预售许可证或现房销售备案但尚未销售面积的住宅去化周期仅为2.8个月，建议湖南省国土资源厅按照上级要求，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

??住宅去化周期不足3个月的市场表现是，购房恐慌情绪不断蔓延，而伴随北辰三角洲涉嫌捂盘惜售，奥克斯缔壹城、中冶·中冶公园和中铁建梅溪青秀等楼盘的违规销售，“一房难求”现象在长沙房地产加剧。

??5月18日，《中国经营报》记者对此致电致函上述楼盘负责人，长沙北辰房地产开发有限公司营销总监李亚凌表示，公司从未出现过捂盘惜售的行为，一切依法依规进行销售活动。截至发稿，奥克斯地产方面并未作出回复。中铁建相关负责人回应称已经转给党群部门相关负责人，正在内部协调过程中。而中冶地产董秘办相关负责人称具体问题由其下属公司中冶长天进行回复，不过截至记者发稿，中冶长天的电话始终无人接听。

??值得注意的是，尽管长沙北辰房地产开发有限公司对于捂盘惜售的行为进行否认，实际上，在由湖南省发布的公函当中，被曝光的北辰三角洲C2、C3区相关责任单位和责任人将被记入信用“黑名单”。湖南省房地产协会首席经济学家王义高指出，在楼市库存告急之下，房企暗自采取捂盘惜售策略，来应对长沙的限价政策，或者消极对待客户和市场，达到捂盘惜售的目的，只会加剧供需矛盾，不利于房地产市场健康发展。

??库存告急住宅去化周期最低不足2个月

??记者注意到，5月3日，湖南省住房和城乡建设厅发布一份《关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》，公函显示，在累计已办理预售许可证或现房销售备案但尚未销售面积的住宅去化周期方面，长沙市中心城区（即市内六区）为2.8个月，长沙县为2个月，浏阳市为1.9个月，宁乡市为4.7个月。

??公函称，按照住建部和国土资源部（现为自然资源部）下发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36个月至18个月的，要减少供地；12个月至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

??对此，王义高认为，房地产需要保持一定的库存量，才不会引起市场恐慌和抢购。

??事实上，住宅去化周期被通报在3个月的临界点之下，这在长沙已不是第一次。去年8月末，住建部房地产市场交易信息日报系统监测也曾提醒，当时长沙市新建商品住宅可售面积去化周期仅为2.8个月，可售面积已严重不足。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，省会城市出现库存告急属于正常现象，由于房源卖得所剩不多。不过从逻辑上讲，库存仅剩2.8个月则需要适当补充，若库存持续降低，容易导致价格上涨。

??房企捂盘惜售北辰、中冶等上黑榜

??“现在在长沙买房子基本靠抢，有的人排队两天两夜也没买到（心仪的房子）。”一位在长沙工作的受访者告诉记者，一些热门楼盘常常只推出几百套房源，但认筹的却有上千组购房者。

??5月7日，长沙市住建委通过《住建行业失信曝光台》栏目通报了一批住建领域失信行为。其中，包括北辰三角洲C2、C3区、中房瑞致（中交·中央花园）、中央美郡、中冶·中冶公园、奥克斯缔壹城、中铁建梅溪青秀在内的多个项目被曝光，被曝光的相关责任单位和责任人将被记入信用“黑名单”。

??据《潇湘晨报》报道，近日，长沙市组织了由市住建委、市发改委、市工商局、市住房公积金中心、市公安局、市国税局、市地税局等7部门联合实施的专项整治行动，多部门执法人员在北辰三角洲项目发现，该项目形象进度达到申请预售许可证条件的房源有2199套，未一次性或将尽可能多的房源申请预售许可证，存在惜售嫌疑；现场针对刚需客户群体的承诺公示不明显不规范；2018年在建工程抵押的8套房源解封后，未及时重新询价对外公示和公开出售；车库（位）价目表需进一步完善。　　

??长沙市住建行政执法局执法人员表示，已下达了执法约谈“工作联系函”和“责令改正通知书”，并要求限期停业整改。

??公开资料显示，2007年7月，北辰实业股份有限公司与北京城市开发集团组成联合体，以92亿元的代价拿下长沙三角洲地王项目，楼面价为2347元/平方米。

??在王义高看来，长沙的房企捂盘惜售根源在于“面粉贵过面包”，地价高昂的情况下，受到限价环境，其“做面包”的速度就会降下来。市场大面积出现捂盘惜售，造成业主“一房难求”更加严重。

??对此，长沙市住建委已对80余家房地产开发企业和中介机构进行集中约谈。约谈会通报，“捂盘惜售”成为近期房地产市场联合执法专项检查行动中发现的主要问题之一。对此，会议要求全市房地产开发企业必须向政府上报销售方案，并在限定时间内开盘。对捂盘情节特别严重且拒不整改的，经相关审批程序，将暂停其参与长沙土地市场招拍挂，禁止其在长沙拿地。