从香港住房供给与租赁看楼市长效机制

陈世渊2017-09-05 08:08:10来源:中国房地产金融

扫描二维码分享

??香港拥有一个高度发达的房地产市场,为市民提供了比较高质量的私人住房,也吸引全球投资者到港置业;另外,特区政府也通过建设大量公屋、居屋,为中低收入市民提供廉价住房。

??可以说,市场和政府在提供居民住宅上合理分工,为香港经济的长期繁荣和社会稳定奠定了坚实基础。但是,过去几年房价上涨过快,中产阶层生存空间受到严重挤压;高房价也推高了实体经济运营成本,损害香港经济竞争力。这些问题和内地一线城市的状况非常类似。

??本文分析香港房地产的几个主要特征:住宅供给和房屋租赁市场,希望这些经验可以为内地进一步发展完善房地产市场、构建楼市长效机制有所借鉴。

??供给是房地产市场主要矛盾

??香港的房价属于世界房价中最昂贵之一,房价收入比高达 18,而国际上一般认为这个比率在 6 以内比较合理。

??从经济学看,房价由供给和需求共同决定。供给弹性越低,需求上升会造成更多价格上涨。香港特区政府的《长远房屋策略》根据人口变化和房屋老化等测算住房供应需求,预计在 2017、2018 年到 2026、2027 年十年间,住房需求将达到 46 万个单位,政府供应目标为 28 万个公营房屋单位(包括 20 万个公屋单位,8 万个资助出售单位),以及 18 万个私营房屋单位。

??目前为止,根据已有土地,香港特区政府规划了未来 10 年的 23.6 万个公营房屋单位和未来 3-4 年的 9.4万个私营单位,离目标尚有较大距离。虽然香港整体土地资源较为丰富,有许多农地和郊野公园可以发展住宅项目,政府也可以填海造地,但是这些措施都受到政治团体、环保组织和法律等约束,难以顺利推行。旧屋收购重建,也因为需要 80% 以上住户同意而进展缓慢。住宅供应不足,缺少弹性,使得房价很容易因为需求上升而快速上涨。

??许多国家都努力根据需求变化来匹配供给土地,通过各种办法合理提供居民住房,平抑房价。德国政府在提供居民住宅方面,是个比较成功的例子。在德国,如果法律没有明文禁止,个人或者公司就有权利在其拥有的土地上开发房地产,这使得住房供应可以很好地反映市场需求。

??德国政府还制定了一个对住宅建设的补贴计划:该计划在实施的第一个十年里,就提供了超过 350 万套住房,占该时期德国新建住房的 55%。

??德国成为主要发达国家中居民住房压力最小的国家之一。新加坡是另外一个典范:85% 的人口住在政府提供的组屋里,基本实现了“居者有其屋”的目标。

??在内地一线城市,面临着和香港同样严峻的挑战:外来人口不断涌入,但是可供开发住宅的土地越来越少。不断上涨的房价,给居民住房带来巨大的压力:在我国大部分城市,房价收入比已经超过 10,在北京、上海和深圳等核心城市,房价收入比更是超过 20-30。

??目前一线城市已经开始主动将一些产业转移到郊区或者其他城市,这一定程度缓解了城市人口增长和土地资源不足的矛盾。另外,一些城市也在加快建设保障房,为低收入居民提供住房。但是,保障房的建设,在增加住宅供应的同时也减少了城市可供开发土地,不一定能缓和高房价。在另一些城市,政府限制地价,这对改变房价预期有一定作用,但是长期看更可能使利润转移到开发商。解决一线城市住房紧张、房价高企的问题,主要还是要从挖掘土地供给和提高土地利用效率入手。

??房屋租赁市场是关键一环

??房屋租赁市场是房地产市场关键的一个环节。买卖住房其实是一种投资行为,反映买卖双方对未来房屋资产价格的预期;而房屋租赁是一种消费行为,反映租房者收入水平和出租者的成本。一个良好的房屋租赁市场,是住房买卖市场健康发展的基础:因为未来房租收益,决定了当下的房价。当房价高过未来房租收益,市场会增加供给;反之,会减少供给。

??但是,如果土地供给有限,住宅开发难度大,高房价反而可能诱发投机,使得房价进一步上涨,恶性循环,房价不断偏离基本面,呈泡沫化发展。

??香港的房屋租赁市场比较发达,房屋空置率极低。香港的房屋租金收益率最近几年由于房价上涨不断下降,目前在 2%-3% 左右,这和新加坡 2.5% 相当。但是低于伦敦的 3%,日本的 3%-5%,美国的 5%。这显示出香港房价偏离了基本面,对投资者有警示作用。租金和房价偏离,一定程度上牵制香港房价进一步上涨。香港的房屋租赁市场高度分散,供应主要由个人投资者提供,且分散在不同居民住宅楼;香港房屋租赁中介遍布大街小巷,中介人员专注于自己熟悉片区的房屋,是连接房东和租客的纽带。这种房屋租赁市场,比较适合人口密集的大城市,对内地一线城市很有借鉴意义。

??德国在房屋租赁市场对租户利益的保护,也是可供借鉴的经验。德国的租约一般没有期限,房东只有在少数情况下可以赶走租客,政府更是严格限制房东涨租。这使得德国 8000万人口中有超过一半住在出租房中,平均租房期超过 10 年。相比之下,我国香港地区的租约一般只有两年,而且房东可以在第二年涨租。

??可见,德国对房屋买卖市场和租赁市场的有效调节,实现了在这个欧洲经济实力最强劲的国家里房价和租金的平稳。

??内地一线城市的租金收益比比香港更低,在 2% 左右。租金收益低,管理成本高,使得房屋大量空置,进一步推高了房价。在大城市发展一个良好的房屋租赁市场,已刻不容缓。

??政府或可以考虑尽快推出房地产税等增加空置房持有成本的措施,促使空置房进入市场。

??另外,政府可以建立一个专门管理房屋租赁市场的部门,沟通出租者和住房者,保障双方合法权益。把囤积的存量房子运转起来,在土地供给不足的情况下,可以起到缓解住房供需矛盾。

??综上所述,住房是最特殊、最关键的商品之一,住房市场根据区域特点和政府政策意图不同,在不同地方发展出不同特征。在努力发展市场化住宅市场的同时,各国政府普遍对住房供给积极干预——合理干预的基础在于政府直接影响土地供应以及住宅具有的社会属性。

??我国政府已经明确“房子是用来住的、不是用来炒的”这个定位,未来政策重点或从发展市场化的私人住宅市场更多地转向解决居民住宅需求上,着重建设保障房和发展房屋租赁市场。我国香港地区和各国在这些方面成功和失败的案例,是构建我国楼市长效机制可供吸取的宝贵经验。

??(作者系彭博香港首席经济学家,仅代表个人观点。)

政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 业内人士预计未来两年住房租赁市场会有爆发式增长   主持人沈明:光阴似箭,一晃2017年已进入三季度的最后一个月,房地产市场有“金九银十”之说,今年的市场会怎样?各地房屋租赁新政有哪些?透过刚刚结束披露的半年报,房企上半年的经营状况如何?本报今日一一梳理。
  • 近日,河北省委、省政府出台《关于支持北京城市副中心建设的若干措施》,提出统筹指导河北三河市、大厂回族自治县、香河县(北三县)与北京市通州区搞好衔接,推动“一区三县”经济社会发展协调互动,城市布局与产业发展融合共赢。
  • 8月28日,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁 住房试点方案》(以下简称《方案》),确定北京、上海、广州等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
  • 购租并举与规范住房租赁销售等举措一并,被业内视为维持中国楼市稳定健康发展的关键所在。经过一年多探索,购租并举已衍生出购租同权、新增租赁性质用地、多元租赁主体等诸多操作实践,未来购租并举还有哪些可能?能否化解楼市顽疾?又将给承租人、购房人带来怎样体验?
  • 最近一段时间,“租房”那些事儿频频刷爆各大网站头条,其中最为引人关注的就是“租购同权”。
  • 作为全国首批培育和发展住房租赁市场试点城市之一,杭州30日发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》(以下简称《方案》),提出未来三年新增租赁住房要占到新增商品房三成。
  • 为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制,国土资源部会同住房和城乡建设部,根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
  • 国土资源部官员在8月29日表示,北京、上海作为首批集体土地建租赁房试点城市,几年来试点项目运行取得了良好的效果。
  • “万科旗下一些在建的商业办公项目此前与我们联系不多,最近不少产品经理密集地找上门来,寻求与泊寓的结合点。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽告诉《中国经济周刊》记者,近一个月以来她经常被万科旗下商办类项目经理“打搅”,尽管泊寓所在的长租行业已被万科视为优先发展方向,但她还是有突然被“重视”的感觉。
  • 截至2017年2季度末,68家信托公司受托资产规模突破23万亿,虽然相比预期略有差异,但横向来看,在其他类型资管机构的起伏变动之中,信托业的发展颇为稳定。
  •   在历经了4个月急剧下降后,北京二手房市场在上月迎来小幅回升。数据显示,8月北京全市二手住宅共网签7712套,环比7月小幅回升7.7%,但较2016年8月同期依然下滑70%。
  •   广州日报讯 (全媒体记者王荔珏)合富置业数据报告显示,8月广州二手楼市交投呈现胶着,新政继续影响市场的成交。据合富大数据统计,8月出手购房的买家群体与7月差不多,都是以自住买家为主导,其中大部分买家都是“刚需”首次置业人士。如今,进入“金九”这一楼市推盘、销售的集中期,不少买家均较关注后市走向,部分不急于出售物业套现的业主也较为关注未来一二手楼价走势。
  •  北京商报讯(记者 蒋梦惟 林子)9月3日,记者从全国土地利用管理工作会上获悉,近期,国土资源部将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。
  • 经济日报-中国经济网北京9月3日讯(记者马常艳)胡润研究院8月31日发布《2017上半年胡润全球房价指数》指出,中国房价涨幅全球最快,前10中都有6个中国城市,前50中21个中国城市。
  • 有机构近日发布报告指出,截至2017年7月底,该机构监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米,环比减少0.5%,同比减少11.1%。当前库存规模相当于2013年9月的水平。对此,专家指出,库存量跌落至4年前的水平主要是受到分类调控的指导方针影响,已经基本可以断定楼市“去库存”时代将要结束了。
  • “几乎所有房源都有降价,还有部分急用钱的房主在交易时会进一步降价,降价幅度可达50万元。”北京市海淀区八一学校附近的房产中介对中国证券报记者说,与北京“3·17”新政前相比,附近住宅包括学区房每平方米平均降价一两万元。业内人士表示,包括学区房在内的住宅价格逐渐回归合理,四季度北京房价或继续下降。随着租购同权的落实,房地产市场将更趋平稳。
  • 尽管上半年国内多数开发商的销售业绩不俗,但行业发展的不确定因素仍在叠加,寻找廉价、安全、稳定的资金依然必要。
  • 散会后的主席台上,正中间名牌旁的一大团白纸,在整洁的台布上显得有些刺眼。一个小时前,这场业绩会的主角,因为一笔并购泪洒现场。
  • 尽管上半年房地产市场调控不断,上市房企中期业绩仍然亮眼。证券时报记者通过对大型房企中期业绩进行梳理发现,多数房企今年上半年实现了营收和净利“双增”。这是否意味着近年来行业“增收不增利”的现象改变了呢?
  • ??上市房企中报业绩披露已收官。《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现,按照申银万国行业分类,剔除数据不全的上市房企,133家A股上市房企存货总计逼近4万亿元,同比增长18%。 
  • 8月31日晚间,融创中国发布半年报显示,2017年上半年,其实现溢利人民币(下同)16.14亿元,较去年同期的1.03亿元增长约1469.7%;其中公司拥有人应占溢利约13.00亿元,较去年同期的0.73亿元增长约1683.4%。
  • 云南城投置业股份有限公司(600239.SH,以下简称“云南城投”)交出了一份较为理想的中期业绩单。2017年1~6月,其营收继续增长,销售金额亦接近2016年全年水平。
  • 今年上半年,楼市调控持续加码升级,但部分房企仍利润飘红。8月29日,世茂房地产控股有限公司(00813.HK,以下简称“世茂”)披露的2017年中期业绩报告显示,截至6月30日,世茂实现签约额同比大幅上升30.9%至451.2亿元(人民币,下同),营业额同比大幅上升19.3%至358.2亿元。
  • 日前,中国海外发展(00688.HK)发布了2017上半年业绩。业绩显示,2017年上半年,中海的销售规模增长加速,实现销售合约额1273.2亿港元,同比增长33.7%,对应销售面积780万平方米,同比增长30%。
  • 近日,深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)(以下简称深圳市规土委)在其官网上发布通告,征求社会公众对《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)的意见和建议。《征求意见稿》恢复了以往的划拨方式供地,并将“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地”纳入土地划拨范围。
  • ??9月4日,有关机构发布的最新统计数据显示,8月,各线城市土地成交量同环比均有缩水,月度出让金相应下滑。今年1至8月,全国300个城市土地出让金总额为22032.6亿元,同比增加约34%。
  • 深圳市规划和国土资源委员会1日公布了《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见(征求意见稿)》,拟恢复划拨方式供地,范围仅限于产权归政府的公益性、非营利性用地。
  • 根据今年广州卖地记录做的统计显示,截至8月中旬,广州今年一共挂牌了21宗商服和商住用地,其中统计显示,截至8月中旬,广州今年一共挂牌了21宗商服和商住用地,其中只有两宗地块没有对竞拍人设定产业门槛。只有两宗地块没有对竞拍人设定产业门槛。
  • 进入下半年,上海进入集中供地期。7月以来,上海合计挂牌35宗经营性用地,总出让面积逾144万平方米,之前的前6个月,上海挂牌地块均为商办性质。
  • 时隔3个月后,上海土地市场再次出让宅地。8月28日下午,上海市今年下半年首次进行宅地出让。最终,在仅仅经过一轮报价后,万科以29.19亿元、超过起始价0.1亿元,竞得上海市宝山区宝山工业园区108-04地块,近零溢价拿地。
  • 杭州土地市场热度不减,九月杭城的“推地潮”还将继续。据浙报传媒地产研究院统计:杭州十区九月份预计将出让36宗土地,其中主城区24宗,萧山区7宗,余杭区4宗,富阳区1宗。
  • 8月24日,上海浦东新区规划和土地管理局规划管理处公示《浦东新区租赁住房地块所在街坊(部分)控制性详细规划局部调整(实施深化)》(草案),计划将世博、三林、张江3个黄金板块的5幅商办用地改为租赁住房用地,规划租赁住房建筑面积高达39万㎡,套均面积80㎡,提供5240套住房。
  • 今年国务院常务会议确定,实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划,再改造各类棚户区1500万套,加大中央财政补助和金融、用地等支持,以改革创新的举措、坚持不懈的韧劲啃下“硬骨头”,兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。
  • 《方案》可以算作是一次土地制度的技术性改革,其中也蕴含着更深层次的改革——提高农民对土地产权的完整性。
  • 利用集体建设用地建设租赁住房,这到底是一个老事物,还是一个新现象,似乎争论不休。
  • 上个月,北京共有产权住房和租房新政纷纷征求意见。虽然一个是买、一个是租,但都聚焦通过“梯度消费”来解决住房刚需。
  • 试点的基本出发点是为了解决新市民的租房需求,同时增加农民的财产性收入,不是为了解决城市建设的用地指标,也不是鼓励资本到农村圈地建房。
  • 房地产行业的矛盾是我国经济转型过程中各种矛盾的集中反映。可以说,在当前发展阶段,我国房地产市场已经完全满足系统重要性特征,而历史经验也反复证明,如果经济和金融发展过分倚重房地产,并听任房地产价格持续快速上涨,则其极有可能成为触发系统性风险的结构性短板,进而对国民经济持续稳定健康发展造成重大危害。
  • 8月28日,国土资源部和住房城乡建设部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。决定在全国第一批13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。从字面推测,不排除还会有第二第三批试点城市加入,这且不表。
  • 本次政策的根本目的是解决土地财政模式面临的瓶颈,为保持城市经济稳定增长、推动城市发展方式转向而提出措施。
  • 去年下半年,央行等七部门出台新规,禁止房产中介提供“首付贷”。本轮房产调控,禁止“首付贷”的监管态度也被重申。然而,《证券日报》记者近日调查发现,在北京地区,仍有房产中介违规协助提供首付贷。为了掩人耳目,还引入了合作的担保公司,并假借“信用贷”、“消费贷”之名继续活跃在二手房交易市场。
  • ???延续此前实体经济融资需求,以及表外融资转回表内对信贷的拉动,市场普遍预计8月份新增贷款将环比7月份小幅上升。
  • 8月29日,财政部面向有关银行定向发行了共6000亿元特别国债,这意味着29日到期的特别国债已完成滚动发行。就在当日,人民银行以数量招标方式进行了公开市场业务现券买断交易,从公开市场业务一级交易商买入了6000亿元特别国债。
  • 近期,多地传出银行继续上浮房贷利率的消息,有个别城市首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮高达30%。记者近日走访了解到,我市首套房与二套房的贷款利率在基准利率的基础上也有不同程度上浮。
  • 中国信托业协会最新发布的数据显示,截至2017年二季度末,全国68家信托公司受托资产达到23.14万亿元。从季度环比增速来看,2016年四季度环比增速为11.29%,2017年一季度环比增速为8.65%,二季度环比增长5.33%,比上两个季度更加平稳。
  • 多家A股上市银行的数据显示,其上半年住房按揭贷款增速回落,新增房贷占个人贷款的比重也较去年末有所下降。与此同时,居民消费性短期贷款在今年前七个月的增量已经超过去年全年。业内人士表示,在房贷业务缩水的情况下,银行有加快发力消费贷款等其他收益更高的零售业务的动力,不过,对于部分消费贷款变相涌向房地产市场的风险需警惕。
  • 8月31日,A股2017年度半年报的披露迎来收官。作为国民经济重要的组成部分,逾3000家上市公司财务数据的公布,一定程度反映了宏观经济发展的风向标。
  • ???30日,央行在公开市场进行800亿7天、500亿14天逆回购操作,当日有2300亿逆回购到期,净回笼1000亿。在经历周二净投放“一日游”后,公开市场再次重回净回笼的态势。
  • 就市场来说,永远在直线增长的事物是不存在的,几乎任何事物都是在曲折中前进,而对于铝合金门窗市场来说,伴随着经营成本不断攀升、传统经营模式弊病凸显、家居品牌跨界发展等多重压力,逐渐进入市场调整期,强者愈强、弱者愈弱的局面愈发明显。
  • 北京市环保局昨日表示,下月1日开始,京津冀三地将同步实施新的建筑类涂料与黏合剂环保标准,届时京津冀的装修将会更加健康、环保。
  • 近期,大自然联姻优家购,是其转变发展的方式,推动全屋整装战略最重要的一步。同时,大自然已将旗下地板、木门、橱衣柜等主营产品上线优家购官网和旗下数千家线下体验馆,为消费者提供家居一体化的全屋整装解决方案。
  • 目前,定制家居行业称得上是整个家居业发展速度最快的一个行业,定制橱柜和衣柜作为其中代表正处于风口上。定制门窗也属于定制家居领域,未来几年是否会成为下一个风口?从各大跨界品牌的动作来看,门窗品牌激增,定制市场风头正盛。
  • 近年来,木门已成为家居建材行业中成长最快的种类之一,可如何挑选木门却一直困扰着广大消费者,因为木门不能像其他产品一样打开,查看内部情况。
  • 近年来,随着互联网技术与经济社会深度融合,我国信息消费快速发展,正从以线上为主加快向线上线下融合的新形态转变,网络提速降费深入推进,消费主体不断增加、边界逐渐拓展、模式深刻调整,带动其他领域消费快速增长,已成为当前创新最活跃、增长最迅猛、辐射最广泛的经济领域之一,对拉动内需、促进就业和引领产业升级发挥着重要作用。
  • 与中国智能家居产业联盟共同举办的第三届上海国际智能家居展览会 (Shanghai Smart Home Technology – SSHT)将于2017年9月5日至7日在上海新国际博览中心隆重登场,并再度与上海国际智能建筑展览会 (Shanghai Intelligent Building Technology – SIBT)同期举行,两展将迎来240家参展商,展现智能家居及智能建筑技术。
  • 环保整治不断升级,绿色环保、低碳生活已经成为我国共同愿景。眼下的木门企业之中,已经有一些品牌开始向着绿色生产之路进发。随着环保力度的不断加严,木门企业再不跟上时代的大趋势,就会被市场淘汰出局。
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部