房企拓展融资渠道 试水ABS找钱

??尽管上半年国内多数开发商的销售业绩不俗，但行业发展的不确定因素仍在叠加，寻找廉价、安全、稳定的资金依然必要。

??2016年10月，是房地产融资政策的分水岭。随着境内去杠杆、境外美元进入加息通道，房企融资环境面临进一步收紧的压力，企业过去依赖的发行公司债、定增等传统融资模式受限。

??融资环境改变，房企拓展更多融资渠道，一定程度上是个被动选择。而ABS等创新融资方式有望借此进入发展的快车道，成为房企流动性的补充。

??天风证券指出，房地产ABS是以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的发行的证券化产品，实际际融资人主要有房企、城投/地方国资企业，或持有物业的其他企业。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示，“类似ABS的金融创新，实际上是一种刚起步的套现机制。对于房企而言，原有的资产的变现压力大，这个时候通过发行此类证券化的产品，使资金的一次性回笼变得更有可能。”

??来自Wind资讯和中央结算公司数据显示，2016年我国资产证券化市场快速扩容，具体到房企，其发行ABS规模也有所增加，碧桂园、世茂、华夏等房企均曾以不同的基础资产设立ABS资产计划进行融资。

??2016年末，以房企购房尾款为基础资产的ABS曾一度被叫停，但2017年初又得到恢复。3月1日，绿城发行的总规模达16亿元的“华西证券-绿城购房尾款资产支持专项计划”得到受理。

??而同策研究部监测数据显示，2017年7月26日，荣盛发展正式成立了购房尾款资产支持计划，计划融资总额18亿元。此产品是自2017年3月以来，第一笔获得批准并成立的房企购房尾款ABS。除此之外，中天金融和阳光城分别发布公告拟设立购房尾款资产支持计划, 计划融资总额41.5亿元。

??除购房尾款外，商场租金也是房企发行ABS的主要基础资产。最新的消息是8月30日，勒泰设立的“勒泰一号ABS”资产支持专项计划在深圳证券交易所挂牌流通。

??综合深交所公告和勒泰的官方数据，勒泰一号ABS设立日期为2017年8月3日，总发行规模35亿元，其中优先A1类证券10亿元，占比28.57%;优先A2类证券21亿元，占比60%;权益级4亿元，占比11.47%。优先级资产支持证券是“17勒泰A1”，次优先级资产支持证券是“17勒泰A2”;它们的到期日均为2022年8月2日，还本付息方式为按年付息，到期一次性还本。

??勒泰集团金融事业部总裁张妍告诉记者，资产证券化对标的物业的要求之一是能够产生独立、稳定的现金流。

??勒泰ABS产品基础资产是石家庄勒泰中心，项目总体量超62万平方米，入池的裙楼购物中心建筑面积38万平米，于2012年开业，出租率保持在95%以上，拥有400余个租户，项目日均客流量达10万人次。

??也有企业以物业费收入以基础资产发行ABS。2017年6月9日，由平安不动产与平安大华基金子公司—平安汇通共同打造的“平安汇通平安金融大厦资产管理费资产支持专项计划”设立，该计划便是以平安金融大厦的物业费为基础资产。

??严跃进认为，“从产品创新来看，类似证券化的模式具有较好的发展前景，尤其是存量市场的运营节奏加快后，对存量资产的改造有积极作用的。但由于产品的法律制度等尚不完善，后续创新中仍需谨慎。”

??据同策研究部统计，包括ABS等产品在内，2017年7月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计816.15 亿元，环比6月降低了27.88%，降低的部分原因是6月恒大签订第二轮投协议，大幅拉高融资总额。

??整体来看，银行信贷收紧、公司债渠道仍未完全放开，房企融资环境发生变化，同策研究部研究员李想指出，除了ABS外，房企也通过发行超短期融资券、产业基金等创新的融资方式找钱。