[克而瑞]再“降准”强化放松预期，效果将很快体现在房价上

??央行决定从7月5日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行存款准备金率0.5个百分点，以便支持市场化法制化“债转股”和小微企业融资。央行年内两次定向降准，是否预示着货币政策转向？又将给房地产市场带来什么影响？

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??购房者去杠杆信心将被削弱

??货币政策预期转向中性偏积极

??从央行负责人发言来看，此番定向降准意在支持市场化法制化“债转股”和小微企业融资，一方面，下调五家国有大型商业银行和十二家股份制商业银行存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约5000亿元，主要用于支持市场化法制化“债转股”；另一方面，下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行存款准备金率0.5个百分点，可释放资金约2000亿元，主要用于支持小微企业信贷，缓解小微企业融资难融资贵等问题。

??对比2018年前后两次定向降准，4月份降准主要是为之后出台的资管新规铺路，从而缓解资管新规导致的银行间市场流动性紧张，避免因信贷资金过于紧绷诱发实体经济节点性融资困难，甚至牵连到债券、股票、外汇等资本市场。此次降准实质性意图却不尽相同，并非刻意营造相较宽松的时间窗口期，短期内诸如资管新规细则这类金融强监管措施较难落地。因此，此番降准难免会释放货币政策放松预期，市场对于年内再次降准更是多有期待。

??尽管央行多次重申2018年货币政策稳健中性，着力加强金融去杠杆，切实防范化解金融风险，但是在连续降准的作用下，似有重走刺激性老路的错觉，货币政策预期或将由稳健中性逐步转向中性偏积极。货币政策预期频繁转变，负面效应不容忽视：一方面，往往会加剧“尾大不掉”、刚性兑付的一致预期，意即一旦实体经济出现下行风险，货币资金池开闸放水将接踵而至。而在信贷资金脱实向虚的大背景下，或将进一步推升资产价格泡沫，给未来违约风险埋下深深的隐患；另一方面，金融去杠杆信心将明显削弱，货币政策积极取向难免会激发企业相较高涨的投资热情，甚至是那些产能过剩行业也按捺不住重启刺激性投资的惯性思维，这与金融去杠杆的初衷显然是背道而驰。

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??三季度楼市料将反弹，房价继续攀升

??助力全年行业销售或再创新高

??纵观历次降准周期，定向降准只能做到央行到商业银行这一步，央行与监管部门实难把控最终的资金流向。长期以来，房地产市场资金虹吸效应显著，住户部门新增短期以及中长期贷款占比持续高位运行，显示房地产市场仍是巨额信贷资金的重要出口。因此，历次降准周期房地产市场均出现一波成交放量上涨行情。

??以4月份定向降准为例，5月全国商品房销售面积、金额同比分别增长8%和21%，增速创2017年7月份以来新高，市场渐有回暖之意。具体到各线城市，一、二线城市明显加快供应节奏，成交量低位回升，三四线城市市场热度仍在延续，成交量依旧维持在较高水平。

??受惠于定向降准，短期内房地产市场将迎来难得的销售窗口期，对购房者而言，无论是恐慌性还是投资性购房需求将加速进场，而在供应普遍不足的情况下，房价依旧面临着较大的上涨压力，有望延续稳步上行的基本格局，市场热度有望延续，成交量将持续高位运行。

??不可否认的是，三四线城市依旧面临一定的调整压力，企业层面也是普遍焦虑，竭力压缩项目开发销售周期，使出各种营销手段以期实现抢业绩、抢回款的目标。如果后续仍有降准操作，我们认为势必助力2018年商品房销售面积将再创新高，一、二线城市成交量将低位强势回升，三四线城市市场热度维持。

??综合而言，央行再次定向降准明显削弱金融去杠杆信心，货币政策预期已然转向中性偏积极，市场势必对于下半年继续降准的预期高涨。三季度房地产市场进入难得的销售窗口期，成交量价将双双上行，再供应不济情况下，房价将延续上行。