[东方证券]合格投资者门槛提高，万亿资金有望转战楼市

??资管新规落地将导致以理财资金为代表的投资性资金外溢。这部分资金外溢的主要原因是部分个人投资者不再满足合格投资者的定义，主要集中在拥有500万以下金融资产的投资人群。根据我们的测算，这部分的溢出资金理论规模将达到1.57万亿元。如果这部分新增资金在1年内进入楼市，在不考虑杠杆因素和考虑杠杆因素的情况下将分别给房地产市场投资规模带来20%和32%的提升，溢出资金将明显提振房地产市场需求。

??我们认为资管新规落地之后，有望流向房地产领域的资金具备以下三个特点：1）家庭金融资产数额较大，支付能力强，购房不排斥信贷，但偏好全款；2）溢出资金原本用途是配置于权益投资，所以风险偏好相对较高；3）更加注重收益率而非流动性。基于溢出资金的这些特点，从资产配置角度而言，核心都市的卫星城、中西部重点城市的房产和热点城市的商业地产有望获得青睐。

??核心城市卫星城房地产市场基本面稳健，政策约束较小，上涨空间较大。大多数卫星城的房价在1-1.6万元/平方米左右，以每套住房100平方米计算，单套住宅总价一般在100-160万元之间。过去3年典型卫星城房价考虑租金回报超过上证综指。因此卫星城房产对于因资管新规落地而溢出的资金而言颇具吸引力。

??中西部“抢人”带来新刚需，未来上涨动能和空间可期。中西部重点城市自身仍有较大的容纳空间，选择积极吸引人口流入以带动经济发展，同时过去几年其房价涨幅相对较小，政策博弈之下，未来依靠新本地人刚需带动，上涨空间和动能十分可观。目前中西部12城的住房销售均价为8326元/平方米。100万元级别的投资，在不使用贷款的情况下，可在中西部城市全款购置一套住房。

??二三线城市商业地产魅力彰显，资金有望青眼相加。从供需看，全国商业营业用房新开工降幅扩大，同时商业营业销售持续增长，整体供需格局持续改善。得益于电商和物流的发展，以及消费群体的变迁和消费观念的迭代，二三线城市的商业获得蓬勃发展。以重点二线城市成都为例，2017年供销比已降至1.2,80-150万区段的商业产品获追捧。

??投资建议与投资标的

??我们认为资管新规落地所挤出投资资金对应的受益标的分别是扎根核心城市卫星城的华夏幸福(600340，买入)；全面布局中西部区域的万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、阳光城(000671，买入)；二三线城市商业地产翘楚新城控股(601155，买入)。

??风险提示

??政策调控严厉程度高于预期。

??利率发生明显上升。

??外溢资金选择其他投资渠道。