瞄准一二线城市 合景泰富借力商业地产谋转型

??日前，合景泰富地产控股有限公司（01813.HK，以下简称“合景泰富”）公布的2015年 5月未经审核营运数据显示，截至2015年5月，该集团的权益预售额为人民币74亿元，按照全年225亿元的销售目标计算，已完成任务33%。
    受访专家告诉《中国经营报》记者，按此数据计算，合景泰富完成2015年225亿元的年度销售目标难度不大。
    2015年，合景泰富将继续瞄准一二线高端市场，同时发力商业地产，未来计划每年将销售额的6%~8%用来打造商业平台。
    在业内人士看来，一线城市最先受惠于房地产市场的复苏，而商业地产是房企谋求转型的抓手，但要警惕市场过剩的风险。同时，自持商业地产也将考验开发商的运营和管控能力。
    前五个月完成全年目标33%
    合景泰富公开数据显示，5月份，该集团总预售额为人民币23.11亿元，归属于该集团的权益预售额为17.78亿元，环比减少2.4%，同比增加30.7%。权益预售建筑面积约为142000平方米，环比增加4.2%，同比增加30.2%。
    易居智库研究中心研究总监严跃进认为，5月份成交同比增长源于两个动力。第一是2014年的基数比较低，所以会使得今年成交同比出现比较明显的增长。第二是 今年5月份市场开始有明显复苏，证实救市效果比较不错。而从实际情况看，包括合景泰富在内的很多企业都在积极做促销，所以成交量总体较好。
    而从环比增幅看，权益预售额有小幅下调，要求匿名的房产分析师表示，这或和其依然有一定的降价策略有关系，对于此类房企来说，价格调整并非是担忧市场继续恶化，而是考虑到资金回笼的问题。
    2014年（截至12月31日），合景泰富的权益预售总额约为205亿元，集团的权益预售总建筑面积约为149万平方米，同比分别增长25.9%和26.0%。
    虽然2014年全年销售业绩同比上涨近25%，但是合景泰富仍未完成210亿元的年度销售目标。事实上，2014年为了冲击210亿元的销售目标，合景泰富一直在加快项目的销售去化速度。那么2015年呢？
    2015年的销售目标是225亿元，同比增长10%。合景泰富董事局主席孔健岷表示，公司今年的可售货量大约380亿元左右。截至2015年5月，该集团的权益预售额为人民币74亿元，按照全年225亿元的销售目标计算，已完成任务33%。
    严跃进告诉记者，从房企历史销售业绩的时间点分布来看，上半年销售业绩应该达到40%的年度销售目标，这样就基本可以实现全年业绩目标。从合景泰富的销售业 绩来看，总体不错，今年完成年度目标问题不大。当然，这也和比较保守的销售目标的制定有关系，相对来说容易完成。
    合景泰富首席财务官徐锦添表示，2015年仍会重点清理二线城市的库存，只是降价空间不大，也不会以价换量，因为公司更看重利润率水平，希望将毛利率维持在30%以上。
    瞄准一二线高端市场
    对于今年国内的房地产市场，孔健岷表示，政策放松有利于市场复苏，看好一二线城市的高端市场。
    瑞银发表报告表示，公司59%之资产净值处于一线城市，属同业间最高水平，预期一线城市最能受惠于内地放宽按揭政策，因为供应及需求的平衡较为健康。
    野村发表报告认为，合景泰富定位良好，于一线城市有大量布局，可受惠一线城市的物业市场复苏。
    此前，合景泰富发布的2014年业绩报告显示，截至2014年12月31日止，集团全年收入为104.66亿元，同比增长10.5%；毛利增至37.18亿 元，同比上升8.3%，毛利率35.5%；年度利润为32.68亿元，净利润率由2013年的29.0%增至31.2%。
    合景泰富表示， 利润率领先的主要原因是交付物业均价水平提升。2014年该集团收入主要来源于四部分：物业开发、物业投资、酒店运营及提供物业管理服务，收入分别为 97.7亿元、1.47亿元、3.32亿元及2.16亿元。其中，物业开发收入同比增加8.8%，这主要是由于2014年交付了更多平均销售价格较高的高 端产品，使得平均销售价格由2013年的9582元/平方米，增加至11563元/平方米。
    合景泰富营销总经理周曜表示，预期2015年市场会更乐观，也将加大拿地力度，目标是新进5~6个区域。广东省外选择进入的依然是一二线城市，2014年新进入的城市有郑州和南京，但暂时不会考虑三四线城市。
    2014年，合景泰富在广州、杭州、北京、南京及郑州购进9幅全新地块，截至2014年12月31日，持有土地合计总建筑面积约1010万平方米。徐锦添表示，现有土地储备足够集团今后四至五年的发展。
    公开资料显示，目前合景泰富在全国10个城市有54个项目，分别位于广州、苏州、成都、北京、海南、上海、天津、南宁、杭州及郑州。合景泰富在推盘计划上将主要集中于现有城市。
    值得注意的是，合景泰富管理层表示，公司今年的工作重心是继续优化结构，减少短债比例，降低负债率。截至2014年12月31日，合景泰富负债率为66.8%，而2013年同期数据为56.3%。
    上述要求匿名的分析师认为，降低负债率是后续走轻资产路线的关键。但此类轻资产模式的转型存在困难。比如在商业项目上做轻资产，投资者并不会一味地投资，而 是会对此类商业项目的后续发展进行考核。若项目收益率不达预期，那么可能经营成本会上升，进而继续加大对外部融资的依赖。
    发力商业地产谋转型
    谈及商业地产的发展计划，合景泰富投资者关系总监吴晓怡称：“公司计划每年将销售额的6%~8%来打造商业平台。预计占用资金不会太高，但是未来这个商业平台会给公司带来不错的收益。”
    周曜透露，2015年新入市的商业地产项目包括广州的汇金广场、上海的合景国际金融广场，以及北京通州的一个综合体。
    前述匿名分析师对记者表示，商业地产的开发是目前房企转型的一个主流，原因是商业项目能够通过租赁模式实现滚动开发，同时也利好品牌的展示。当然，如果是单 纯的商业项目，建议比例不应该太大。因为无论是大城市还是中小城市，都存在供应过剩的风险。另外，在管理层培育方面需要一定的资金投入。如果做不好，看似 香饽饽的商业地产也可能变成烫手山芋。
    周曜表示，在现有的全部商业项目中，公司自持的只有购物中心和酒店部分。持有购物中心对于合景泰富来说是新尝试，但公司目前已经组建好运营团队了。
    合景泰富在商业发展上提出了“创、美、游、人”的理念，未来会更加注重体验性的部分，包括加入更多生态式的创意设计和游乐设施等。
    为了能使项目实现差异化，合景泰富还希望持有的购物中心能引入更多外国的品牌。“我们希望未来项目里面有15%的国外品牌都是亚洲首次引进的。”周曜表示。
    对此，严跃进置评，引入“大牌”是商业项目高端运作、做精品的体现，从这个角度看无可厚非。但如何维系此类品牌，并统一在合景泰富的商业项目中运作，需要一定的统筹能力。其中，能否提供一个有竞争力的租金合约，也是吸引品牌入驻的关键所在。
    合景泰富管理层此前还透露，公司将继续加强在IT方面的探索，加强公司在网络平台、电商方面的合作和销售。而公司内部的管理也会越来越移动化。
    严跃进表示，这其实是轻资产路线的表现。通过在互联网平台上进行创新，能够降低传统业务的成本，并且实现商业模式的转型。网络平台的搭建门槛并不高，关键是寻找到有想法的合作伙伴。合景泰富若是朝这个方向积极发展，后续或有寻找互联网企业进行合作的动作。
    记者就上述问题致电并致函合景泰富集团总部，截至发稿，未获回复。