北京商品房预售资金使用门槛将降 预售过半启动

??预售资金监管放宽会不会导致商品房“烂尾”风险提高？对此，市住建委相关负责人表示，放宽并不意味“不管”，相反将会对相关项目进行更为严格的检查。

??北京对商品房预售资金的使用门槛有望降低。昨天，市住建委发布《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知（征求意见稿）》，今后，商品房预售 项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，开发企业将可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。此外，开发企业如能提供非监管银行出具的现 金保函的，可以免除同等额度的监管资金。

??预售资金监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼，指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业需 要将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。目前，北京商品房预售资金由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实 施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

??此前《北京市商品房预售资金监督管理办法》（京建法[2013]11号）规定，项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置资金使用节点。另外，楼层超过7层可增加项目用款支取节点。

??对比昨天发布的征求意见稿，明显意味着本市商品房预售资金适用门槛有所降低，有利于提高房地产企业的资金利用率，缓解房地产企业的资金周转压力。

??对此，市住建委相关负责人表示，新政通过简化支取手续和拓宽履约担保渠道，从而在保证预售资金用于工程建设的前提下，提高预售资金的使用效率。 而对购房人关心的新政实施以后商品房建设资金安全问题，新规明确，若发现预售项目有发生质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行 为影响工程建设等情形的，可暂停开发企业专用账户的资金支取，切实防范资金风险。

??新规定还强调，预售项目的预售资金监管方案、监管协议及其变更情况等，应在售楼场所公示。同时，市住房城乡建设委也将通过门户网站公示监管银行、专用账户名称及账号。

??对上述征求意见稿，市民若有建议和意见，可于12月9日前，通过邮件或传真将意见反馈至市住建委房屋市场管理处。传真：010-59958635，邮箱：fwsc2015@163.com。（记者 朱开云）

??权威解读

??商品房预售过半资金监管启动

??按照商品房的建设节点监管预售资金，一直是北京市采取的方式，在《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》（征求意见稿）中，节点监管依然 被延续：即商品房预售项目网上签约面积不足预售许可证面积的二分之一时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。也就是说，商品房资金监 管将从卖掉一半房屋开始。

??而2013年7月1日起实施的《北京市商品房预售资金监督管理办法》中规定，开发商的预售资金监管被分为四个节点：地下结构完成、结构封顶、竣 工验收、完成初始登记。除此之外，项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的，可以以“建设总层数达1/2”为节点、拟预售楼栋中最高楼栋为 10层以上建筑的，可以以“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”为节点提取预售金。

??现金保函可冲抵等额预售资金

??除了监管起始点变化外，征求意见稿另外一项变化，便是明确房地产开发企业可凭非监管银行开具的现金保函，免除同等额度的监管资金。

??据了解，保函一般分为融资类和非融资类。融资类保函一般是用于向银行贷款用，非融资类保函一般是用于投标、履约、质保等用途。给开发商开具的具 体保函类型也需要看具体用途。保函一般是用于向受益人保证付款的证明，比如招标人担心中标单位不履行中标义务，就会要求 投标人缴纳保证金或保函，一旦中标人违约，招标人就会扣收保证金或要求银行支付违约金。

??对此，多位业内人士表示，“并非所有的开发商都能够开得出这样的保函。这条规定对一些集团性、品牌开发商更有用，实力强、信用好的企业，越容易开出金额大的现金保函。一般企业，即便是能开出保函，额度也未必能够完全覆盖监管金。”

??商品房“烂尾”风险会不会提高

??预售资金监管放宽后，未来商品房“烂尾”风险会不会高了？市住建委相关负责人表示，这不意味“不管”，相反，将会对相关项目进行更为严格的检查。

??“一旦发现有质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设等情况，将暂停房企专用账户的资金支取，并予以处 理。”此次监管放宽，主要是从简政放权、促进资金有效率运转和确保工程建设在任何情况下均能完工等多方面考虑的。“北京市预售资金监管的额度是以完全覆盖 建安成本计算，目前北京一般的普通商品房为3500元/平方米，精装修住宅和高端项目在此基础上叠加相应成本。预售完成一半时，一般工期已经开展很大一部 分，此时进行监管，剩余房源的预售资金完全可以实现最终工程款的覆盖，即便开发商资金断裂，项目也能实现如期完工。”