高库存成突出问题 二三线城市房企主动谋求转型

??库存偏大、去化速度放缓、财务成本上升和资金回笼慢成为压在房地产企业身上的重担。记者在多省市调研发现，房企普遍对当前及今后一段时期的市场预期悲观，担忧降价引发社会风险、营改增和房产税预期对后市造成不利影响。在普遍期待新信贷政策和二手房交易营业税调整能有效打开刚需闸门的同时，房企也在经营战略上自我调整，房地产行业洗牌和转型势头明显。

??预期悲观：

??高库存挤迫房企生存空间

??除了北京、上海等一线城市房管部门表示，本地普通商品住宅库存尚控制在合理范围外，山东、江苏、广东等省份二三四线城市的房管部门均坦承，不同程度地存在库存偏高的现象。一些二三城市保守估计库存消化周期需一年半左右，个别三四线城市甚至表示库存消化周期可能会长达三四年。

??青岛市城乡建设委员会副主任杨湧、深圳房地产研究中心主任王锋等人说，二三四线城市的住房市场的库存非常大，很多城市5到7年都消化不了，但新型城镇化人口聚集还是向着热点城市聚集，库存高是前几年房地产行业发展迅猛的二三四线城市普遍面临的问题。易居中国执行总裁丁祖昱说，2013年前房价上涨的时期房企蜂拥拿地，二三线城市房产开发过度，这些开发项目已批量入市。2013年刚需释放较多致需求减弱，而2014年购房者更趋谨慎，造成去年以来可售商品住房积压严重，今年房企压力沉重。

??去化周期延长已成困扰房企的突出问题。部分房企表示，多地楼市出现“三大一小”的特征，即开发量大，库存大，空置率大，企业生存空间小。“以前我们的项目接近竣工能销售80%以上，2014年还不到一半。”滨州市建设房地产有限公司董事长杨树江说。

??消化周期拉长、资金回笼慢带来的财务成本迅速上升让一些房企“苦不堪言”。一二线房企资金主要来源于自有资金、银行贷款和信托产品，三四线房企则主要依靠部分自有资金和社会融资，融资成本随销售周期而攀升。中国房地产协会秘书长冯俊说，由于这几年的房地产银行信贷资金收紧，信托资金大量入市，导致房地产融资成本大量上升。这些信托资金要求回报率很高，一般都在16%至18%。

??一些品牌房地产企业也认识到了在二三线城市布局的风险。上海鹏欣集团首席执行官姜雷说，现在一线房企的经营战略又从三四线城市收回到一二线城市，导致一二线城市价格上涨。中南城市建设投资有限公司总裁陈小平说，去年三四线城市住房市场供求比发生很大的变化，我们切身体验是供给量在翻番。“不仅小房企，就连品牌房企也感觉到了困难。原来是赚多赚少的问题，现在是赚不赚钱的问题”。

??三大担忧：

??降价风险、营改增和房产税

??3月30日，国家相关部委出台政策，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付最低降至二成，将普通住房营业税免征期由五年改为二年。这一政策调整得到基层干部和房地产企业普遍欢迎。但不少房地产企业仍担忧为消化库存采取降价策略带来的社会风险，以及房地产业营改增和房产税对市场造成的预期。

??去年以来，国内一些城市的部分房企采取打折、特价房、团购等方式降价促销，但更多的房地产企业却表示不会降价。“我们不敢降价，更不敢率先降价”。滨州市建设房地产有限公司董事长杨树江说，如果企业资金更加趋紧，开发商顶不住资金压力，必将使得降价的手段来刺激购买力，但这种手段恰好和购买又成反比，越降价消费者越不购买，形成恶性循环。

??部分房地产企业对房产税是否征收和何时征收有所顾虑，担忧其对房地产市场形成巨大冲击。一些企业反映，“房产税始终是悬在我们这些房地产企业头上的一把利剑，很多人希望通过开征房产税促进房价走低而不愿意当下购房。但不管房产税是否开征，都希望这只靴子能及早落地，避免对留给市场太多预期。”

??在调研中，不少房企表示担忧房地产业纳入营改增范围后会增加企业运营成本，加剧行业不利形势。一些企业负责人反映，商品房成本主要集中在土地出让款、建安费用和各项税费上，土地出让款、大量水泥、砂石等建筑材料等均无法开具增值税发票进行抵扣，一旦营改增后税率提高，将使得企业承担的税负大幅上升。

??房企主动调整谋求转型

??记者梳理山东、河南、河北、江苏、天津等多个省市2014年房地产投资情况发现，这些省市均出现开发投资速度放缓甚至负增长的现象。地方住建和房管部门表示，这些数据已反映出房地产企业对未来市场的一个基本预期，同时也是房企自我调整的一个结果。接下来，房企开始从几个方面谋求转型。

??一是调整经营和营销策略，开发更符合市场需求的房型，从一般性住宅向多形式地产业态转变。山东滨州市住建局副局长张海说，滨州作为三线城市一些开发商动则建设大量大户型的房子，严重脱离市场需求，不少开发商及时调整建设小户型的房型，还有的房企将销售改为出租。万科集团总裁郁亮说，传统住宅业务还有发展空间，但模式不一样了，以后房企也将更多地考虑养老地产、旅游地产等业态。

??二是追求房地产项目规模效应已难以为继，房企定位更加清晰，从住宅批发商向品牌运营商转变。姜雷说，像批发一样卖房子的模式已难以生存，现在房企要更好地发展，必须走品质之路，房地产企业也将加快洗牌的过程。中南城市建设投资有限公司总裁陈小平说，房地产业以前对生产的管理不如制造业，对服务的管理不如服务业。现在房企开始拼品质创新，拼成本控制和核心技术。“企业要想方设法苦练内功，跑不过熊没关系，跑赢别人就行，品牌开发商可以抓住机会并购扩张。”

??三是谋求转型，发展房地产业之外的业态。记者调研了解到，与前几年非房地产主业的企业进入房地产市场不同的是，不仅这些企业开始退出房地产行业，以房地产为主业的企业也开始积极开拓非房地产市场。姜雷说，在地产行业不景气时发展多业态经营不仅利于企业自身发展稳定，同时也为保持经济增长作出贡献。

??不过，一些房地产企业也反映，在房企转型过程中，需要政府部门给予更多的支持，如在金融信贷和行政审批等方面。