欧阳捷：住宅市场开始见顶 房企或试水农村租赁住房建设
陆肖肖2018-02-11 09:01:35来源：华夏时报
??近日，中央一号文件的出台，再次引起了市场的关注。新城控股集团高级副总裁欧阳捷在接受《华夏时报》记者独家专访时表示，本次政策将利好都市圈核心城市及周边的中小城镇，有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题，房地产企业可能会在农村试水租赁住房的建设。
??房企或试水农村租赁住房建设
??2月4日，2018年中央一号文件即《中共中央 国务院关于实施乡村振兴战略的意见》公布，其中提到，要深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点。完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
??欧阳捷告诉《华夏时报》记者，从区域来看，农村集体经营性建设用地入市，都市圈核心城市及周边的中小城镇有更多的市场机会，有利于解决大城市住宅用地供应不足的问题，形成以城市群为主体的、构建大中小城市和城镇协调发展的城镇格局。但对于远离都市圈的一些城镇来说，他们的土地供应虽然较为丰富，但是没有更多的人口流入，所以受政策影响较小。
??农村土地制度改革也将有利于城镇化的步伐，欧阳捷表示，关键还要看宅基地流转之后能否给农民带来真正的收益，比如说宅基地未来是否可以抵押、可以贷款、可以交易，然后农民是否可以从中获得资产收益，这个收益拿到手，才能帮助农村人口真正转为城镇人口，促进城镇化的进程。
??文件提到，在符合土地利用总体规划前提下，允许县级政府通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地。
??同时文件也指出，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。
??对于未来农村集体经营性建设用地入市后的主要用途，欧阳捷认为，集体经营性建设用地入市作为可售型商品住宅是不可行的，只有作为租赁住宅才是目前政策上允许的。想下乡去建设农村大宅或者别墅的行为，显然是不可能得到政策的鼓励和支持的。
??中央一号文件的公布将会给房企带来哪些新的机会呢？欧阳捷提到，未来，房地产企业进入农村市场最主要的形式应该是租赁住房的建设，但可售型住宅依然是房企的业务主体，租赁住宅目前来看还没有好的盈利模式，这一业务可能会是一个试水性的、尝试性的探索。
??九成中小房企两年后或退出
??2017年房地产市场调控增加，限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”成为楼市主基调，抑制了大部分购房需求，多个城市的房价也有所降低。那么2018年的房地产市场将会是怎样一个发展形势呢？
??“从目前来看，房地产市场，特别是住宅市场慢慢开始见顶了”，欧阳捷分析，在国家去杠杆、银根收紧的资金环境下，一二线城市的房地产市场不会像过去那样好了，三线城市受到的影响会更大。今年市场销售可能会比去年低，房地产市场的蛋糕一年比一年小，但2018年的住房市场整个会相对比较平稳，不会出现大起大落，房价不会暴涨也不会暴跌。
??值得注意的是，2017年，虽然房地产市场的蛋糕有所减小，但行业分化加剧，市场集中度有所提升，龙头房企的业绩并没有受到影响，反而创出了新高。2017年碧桂园、恒大、万科的业绩都超过了5000亿元，绿城中国、龙湖地产、新城控股等16家企业的业绩超过了千亿。“越大越强、强者恒强”成为当前房企的基本格局。
??“所有的资源都在向大企业集中，银行、基金、供应商等全面偏好大型房企”，欧阳捷透露，银行现在只给百强房企贷款，其他房企只收不贷。基金也慢慢转向百强房企的业务，其他房企基本上也很少做了。另外，供应商也更加着眼于百强房企的业务，尤其是出现小房企卷款跑路的情况后，中小房企的业务就更不敢做了。
??“有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权”，在这样的市场情况下，目前多个百亿房企都在冲击千亿目标，比如融信、融侨、正荣、富力、合景泰富等等，规模之争成为房企未来发展的一大要义。
??欧阳捷分析，“所有的资源都在向大企业集中，龙头房企的车轮还在滚滚向前，大企业会跑得更快，中小企业越来越没有优势，甚至会面临着生存难题，之前讲的是不进则退，现在则是不进则没，未来房企之间的收并购应该会更加的频繁。2015年我们曾提出，90%的中小房企会退出地产江湖，从现在来看，到2020年这个判断基本上会实现。”
??欧阳捷表示，预计到2020年，20强房企的市场份额会达到60%-70%，百强房企会占据80%左右，这时候中小房企就没机会了。这些中小房企到哪去？一二线城市的拿地成本太高，中小房企会向三四线城市下沉，但等大房企进入三四线城市，中小房企就只能退到五六线城市。
??在去杠杆的政策环境下，明年房企的融资会变得越来越难。欧阳捷透露，前端融资等通道受阻，未来房企融资成本肯定是越来越高，因为市场上的货币总量减少了，流向房地产资金也会减少。小房企的融资渠道变窄，融资成本可能在15%-18%，大房企融资成本目前大概5%-7%。
2018刚开始，房企“规模战”就进入了高潮
2018-02-092018年才刚走过1个月，大部分上市房企就已经刷新了同期历史销售记录。这份关于“住房租赁”的干货，你一定要看！
2018-02-08刘志峰、秦虹、潘利群、柴强、刘洪玉……这些资深专家针对住房租赁都说了啥？1月中国城市租赁价格指数发布
2018-02-072月6日，中国房地产测评中心发布了2018年1月的中国城市租赁价格指数报告。一月50城卖地3774亿元，重压之下谁在加快土地储备？
2018-02-06房地产市场交易的低迷，并未全面阻碍房企的拿地热情。在规模诉求与高负债重压之下，房企不得不以加快增加储备土地，同时加快项目周转速度的模式来寻求发展。中央一号文件发布：严禁利用农村宅基地建别墅和私人会馆
2018-02-052月4日，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》发布。这是改革开放以来第20个、新世纪以来第15个指导“三农”工作的中央一号文件。北京楼市交开年考卷，寒冷
2018-02-02新年1月，北京房地产各项成交数据已经出炉，无论新房成交还是二手房市场，都在低迷中开局，而土地市场也接连出现流拍，整个1月份的表现让不少人感受到了“寒冬”。一月，房地产大事件盘点！
2018-02-01进入二月份的第一天，中房网（微信公众号：zhongfangwang）分别从"政策、市场、土地、金融、企业、声音"等六方面带您一同回顾一月份以来的房地产大事件。万科独董喊话钜盛华清盘，控制权之争“隐患”仍在？
2018-01-31自郁亮正式接任万科董事长后，前两年频繁登上各大媒体头条的“万宝之争”，也渐渐淡出了公众的视线。
2018年房贷或减万亿 房企面临资金严冬
