欧阳捷：打造更有价值的重资产

??4月18日，“新格局、新动能、新价值——2017中国房地产金融论坛”在北京召开。本次论坛发布了《中国房地产金融2016年度报告》，总结分析2016年房地产金融市场发展脉络，以房地产投融资发展和转型为主线，解读2017中国宏观经济与政策动向，为新形势下房地产业的健康、稳定发展带来合理化建议和前瞻性思考。新城控股副总裁欧阳捷发表了题为《打造更有价值的重资产》的主题演讲。以下为演讲实录：

??欧阳捷：尊敬的各位嘉宾，下午好！
　　我看今天来到的金融机构非常多，这恰恰符合金融委员会确定的主旨论坛。但是金融是为实业服务的，房地产也是实业，今天我是唯一的代表房地产企业来跟大家分享这些观点。
　　从上午的讨论到下午的圆桌对话，大家都在谈，给了我一个非常明确的感觉，焦虑。因为钱太多了，无处去投。从资产荒到负债荒，总而言之，大家觉得钱不知道怎么去赚。我们从做实业的角度来看，我们给大家分享一些我们的观点。我分享的题目叫做“打造更有价值的重资产”。
　　从去年到今年，行业当中有人提出来轻资产之后，大家觉得轻资产是非常好的东西，大家一窝蜂都去追轻资产，但轻资产真的好吗？如果大家都持有轻资产的话，那谁持有重资产呢？轻资产如何得到回报呢？如果重资产不能产生回报，轻资产从何而来，我们最终还是要回到资产的本质上去。
　　我们曾经讲了一句话，如果你现在还想买房子的话，哪个地方的房子是最有价值的。国内房子你想买的话，作为想要买房子的人也好，想要财富增值的人也好，我们看居民财富最大价值点在哪？不在储蓄，全国人均储蓄差异并不大。江苏最高的和最低的虽然有4.2倍，但差距就是4万多块钱，多吗？每个人存款差了4万块钱算什么呢？如果把北京跟四川的一个泸州比，很低了，倍数大致有5倍，差了不到9万块钱，多吗？也不多。所以我们的最大的财富不在储蓄，不在黄金，不在股票，不在期货，而在于房子。所以在哪里买房子，决定了你的资产财富。北京一套房子就顶泸州十套，可能还不只。当我们的亲人面临一场要耗费巨资的大病的时候，我们卖掉北京多一套的房子，可以救一个亲人的命。但在泸州不行。所以房子和在哪里买房子是最重要的。房子是重资产。
　　如果我们居民去买了房子，就意味着持有了重资产，你会把它做成轻资产吗？会把它做成REITs吗？不会。因此重资产对我们来讲更有价值，而且越是持有一线城市的资产，就越有价值。我们可以看到，对于房地产行业的产业内来讲，所有企业，包括房地产开发商，只要是住宅的都是轻资产，比如施工单位、设计单位、监理单位、物业单位、品牌服务商，以及广告单位，大家都持有重资产吗？没有，所以房地产开发企业在市场最不好的时候，把自己房子抵押给了一些供应商，供应商拿两套，工程款不付了，拿两套走。最后这些供应商全都赚了钱，他们想不到的赚了钱。
　　我们有代理机构也是一样的，代理机构在卖房子的时候想办法卖，拼命卖，卖不出去。老板说了，公司开发商给我抵押了十套房子，你卖不出去，你拿一套回去。拿回去之后，结果过了两年之后，房子赚的钱比他自己拿的佣金还要多，这就是重资产。
　　所以轻资产在资产荒的时候，在资产升值更快的时代，轻资产不是最好的，不是最大受益者。看微笑曲线可以看出来。
　　住宅开发商是不是轻资产呢？坦率讲，住宅开发商是用自有资金启动，启动完了之后加杠杆，加杠杆之后滚动回报，所以它也不是轻资产，而是重资产。
　　有一个公式是杜邦公式，是通过三部分内容使得住宅开发商赚钱。第一部分，销售净利率，就是你的产品能力。第二部分，是资产周转率，换句话说，就是你要高周转，你跑得越快，一年赚两次，你就赚两块钱。你跑得越多、越辛苦，赚得越多。第三，加杠杆，越大的企业杠杆越高，房地产开发商越是大企业，杠杆率比越是小的企业杠杆率至少要高5%到10%。所以很多人觉得这些企业杠杆率太高，会不会出问题，正是因为它杠杆率高，所以赚的钱更多。
　　住宅是这样，商业呢？其士商业的逻辑不完全一样。商业要持有商业，就意味着把商业拿回来做重资产，为什么这么去做呢？因为商业散售我们发现不值钱，散售出去之后这个地方要开一个店，这个店是服装店，结果旁边开了个火锅店，那物业价值就降低了，经营收入就降低了，客流就降低了，大家都被吸走了。所以散售不行怎么办？回过头来要做统一的规划、统一的经营、统一的管理，因此这个时候我们就可以获得两个收益，第一个收益是本身的经营收益，因为是统一经营、统一规划，品牌商家进来之后可以获得比较好的经营收益。第二是我们获得了物业的升值，因为经营收入很高之后，物业升值也会很高。要获得物业升值的速度，很多人都提出来，包括前段时间我们请了麦肯锡为我们做长期战略咨询，讲了一句话，其中有一个核心点，你的战略核心要在一二线城市拿商业，但是现在一二线城市商业处于基本饱和甚至过剩的阶段。
　　打个比方，购物中心。上海购物中心到目前为止开业181座，按照一个购物中心每天客流量三万人，平均一个购物中心要周边覆盖20万人口，20万人口男的女的老的少的能动的不能动的都要来，这时候181个购物中心覆盖3600万，上海现在有接近2400万人口，这就意味着上海购物中心远远过剩。但是我们看三四线城市，其实不完全一样，三四线城市还有非常多的机会。我们看一个购物中心可以覆盖100万人口，而没有一个城市有购物中心。我们新城控股去了长春，长春购物中心不少，但是我们进的那个区域没有。安徽安庆也没有一个好的购物中心。
　　现在大家都觉得物业资产有没有泡沫，比如一线城市现在有没有泡沫，大家都认为有泡沫，但是我们的看法不完全一样。比如美国房价在2008年的时候金融危机大幅下跌，但是现在已经远远超过2007年了。不仅美国这样，英国也一样，韩国、加拿大、澳大利亚以及香港、印度、新加坡等等地方都给我们带来了基本的概念，逻辑是什么呢？大城市的房价持续振荡上行，可能在短时间内，在某一个点上可能会有振荡，有波动，但是最终结果是持续上行。为什么？霍金讲过，到2100年，到现在还有83年时间，全世界人口将从现在72亿增长到110亿，意味着地球表面积没有增加但是人口在增加，土地面积是越来越少，人均土地面积越来越少就意味着价格越来越高，完全符合马克思土地级差理论。而这些土地又不是人均的，因为人口是往大城市流动，根据世界银行统计结果，全世界超过100万以上的人口数量是在不断增加，而且全世界各个国家每一个最大城市的人口几乎都是在不断增长的。因此来说，大城市聚集了更多人口，大城市来了更多资本，因为人流动的背后是资本流动。
　　我们曾经到安徽大别山深处去做公益活动，给那里的小学送去图书馆，我们问那里的孩子，你们上了高中读了大学还会不会回来，当我们在给迅达电梯、日立电梯供应商分享这些观点的时候，迅达电梯总裁是阿富汗的美国人，他跟我讲肯定不会，连美国人都知道不会，那我们的人会不知道吗。如果这些孩子留在大城市，意味着他的爷爷奶奶爸爸妈妈砸锅卖铁也要为他留在大城市，人口往大城市流动，但大城市的土地供应却是稀缺的、有限的，历史证明大城市房价一直在持续上涨，当然过程中确实有波动。
　　货币流动性依然充沛，我们的重资产就变得越来越有价值，很多人提出来限价令，什么意思？就是让房价涨得慢一点，对上海这样的城市，如果通过限价令的控制，可以使房价上涨速度减慢，在保持我们的人均收入水平在相对稳定的前提下，房价收入比向合理区间回归，当然是不是会回归呢？不会。上海的情况非常明显。如果我们保持人均收入水平10%的增长，而我们控制房价今年不增长，明年增长1%，后年增长2%，再后年增长3%，到2022年我们增长不超过5%，那我们房价收入比会回归到17.5%，依然高。但是它毕竟是在回归。因此，限价令的模式就是使我们房价上涨速度慢一点。如果一线城市房价控制住了，二线城市房价相应就控制住了。南京房价会超过上海吗？不会，当然我们现在控制的不仅仅是上海，还有南京。所以我们在过去写了个公众微信号叫“欧阳先生”，实际上就是在我们很多房地产问题上做了很多研究，去发出声音。欧阳先生不是说做老师，而是说我们希望先于行业表达声音。
　　到底房价会不会回调呢？可能会有，一线城市会不会回调？有可能，即便回调了之后，它还会突破原来的高点，冲上新的历史高峰。
　　回过头看，我们持有一个重资产，我们持有不管是住宅也好，商业也好，我们唯一追求的是它的投资回报率，不管你是自住也好，还是你做投资也好，其实逻辑都是一样的。没有人想把你买来的房子，虽然你自住，最后你这个房子贬值了，当你想要出手转让的时候，你换一个地方去住的时候，对不起，你原来资产损失了。所以为什么房价一旦下跌的时候，很多人跑到售楼处去闹、去砸售楼处，因为他们不能承受这样的损失。
　　所以衡量商业资产核心价值的标准就是租金回报率和物业升值，包括地段升值、商业配套的成立，这时候把地段的价值提升了，这是客观的、外在的。另外一方面，我们通过经营，把经营情况改善，提高租金回报率，反过来促进物业升值，最后提高投资回报率。
　　很多人觉得一线城市租金回报率很高，其实不尽然。我们前段时间跟上海物业中心秘书长交流，181个购物中心，只有1/3经营情况尚可，没说的话是，剩下的2/3基本不赚钱或者亏损。如果你能够获得比较好的收益率，不管你在哪个城市，我相信都非常好。所以在这里我们可以看到，江苏常州我们做了新城吾悦广场，租金回报率10%以上，而且可以做到平均5%的增长速度，2013年开业，平均每年保持25%的租金增长速度，市场上想找这样的资产是非常少的。上海青浦的吾悦广场也很不错。
　　我们仔细观察了所有的类REITs项目，几乎都有保底回购的条款，就是三年之后我必须要回购，当然你可以不回购，但是有对赌协议，必须支付很高溢价，就促使你回购。新城做的产品有优先回购权益，但是没有回购义务。就是我现在卖了就卖了，三年之后跟我没有关系，我也不需要支持任何溢价。但还不是真正的REITs，因为真正REITs是可以卖给散户的。
　　所以我们可以看到我们在青浦吾悦广场发行成本是5.75%，在一线城市，如果二线城市再加一点，三线城市再加一点，可以到达9%到10%。
　　如果这张图上可以把它简单看一看，如果我们在一线城市租金回报率5%到7%，再加上物业升值5%，目前一线城市物业升值速度大的放缓，未来限价令可能在一线城市，对于住宅要至少持续三年时间。即便明年“两会”之后新一届政府上台，即便再往后也不会很快放开，除非供应大幅增加。三四线城市租金回报10%，物业升值2%，同样可以达到12%。未来升值是不确定的，而三四线城市租金回报10%是确定的，那么哪个更好呢？我相信资本总是追求短期利益。
　　行业当中有一个非常著名的企业，当然不光是美国的西蒙，还有澳大利亚的西田公司等等都一样，他们这几年购物中心数量没有扩张，还是180座，但是股价在不断上升，上升原因是租金在不断增值，而且加上物业也在不断升值。未来的方向是非常好的方向。
　　但不是所有购物中心都能做好，因此需要专业团队去做。我们给出十招，包括精准定位，通过精准定位把我们的客户群体全部定位下来。住宅在卖房子的时候需要定位客户，商业其实是同样的。所以我们还可以进行主力店控制，因为主力店不能带来更高的租金收益，非主力店可能会带来更好的租金收益。还可以划分一些小铺。上海青浦吾悦广场，最好的店是什么呢？奶茶店，卖一杯奶茶没成本。当然还要有很强的企划能力，我们要打造行业当中最强大的属于企业自己的双十一的节日，就叫“我爱你·五月”，在我们现有已经开业的11个吾悦广场当中全部推开，还有住宅小区全部推开。
　　我们在帮助商户分析，很多商业企业都是连锁店，总部在北京，但是想指导一个盐城的项目鞭长莫及，但是我们在现场可以帮助它管理、分析、提高它的坪效、帮助它消灭它的冷区，让它的客流量提升，销售提升，租金提升。我们还可以进行调改品牌，另外提供非常好的服务。我们的服务是通过法国毕维公司ISO9001的认证。租金提升之后，未来价值就来了。
　　但是光有这些够不够呢？这只是体现了我们的后期运营，其实是不够的，因此要把一个购物中心做好，前端设计非常重要，如果前端设计不重要，开了一辆破车，无论如何跑不赢，哪怕驾手多么好，也不够。因此我们讲前期设计，后期运营，加上团队，这是非常重要的三个环节。这三个环节对于新城来讲完全具备，因为第一，新城有加速发展的决心，我们今年购物中心目前已开业的和在建的有42的，到2020年要超过100个。第二，我们有强大的标准化产品体系。第三，我们有强大的内部管控体系。第四，我们有最好的内部激励机制。
　　我们现在也在做品牌输出管理，通过品牌输出管理提升我们自身的管理能力，同时也在做类似于资产管理。因为我们看到行业当中有非常多的住宅开发商转过来投资做商业，但是他们根本不懂商业、不了解商业、不理解商业，不知道商业怎么做。我们就看前端设计，我们可以看左边是我们的去改造的输出管理的项目，右边是改造项目，两者之间大家一眼就可以看出来，年轻人愿意去哪里，哪个是现代的购物中心的形式。
　　这是在浙江永利的吾悦广场，所有的改造都是他们来，我们进行后期的运营管理。前端非常明显是一个百货，后端是现代的、时尚的购物中心的模式。包括里边的大厅、天花、柱子，包括形态、顶棚、墙面等等，都反映出一个专业购物中心的运营和管理团队是多么重要，前端设计是多么有价值。
　　未来我们也成立了一个拓展部门，专门服务对外拓展，我们帮你代运营、代管理，资产是你的，资产升值是你的，但是我们可以提供专业的服务，提供租金回报，提供项目整改、改造方案，提供后期招商运营，大家来收益分成。通过这个方式，我们把核心价值能够输出出来，把我们新城的能量能够输出出来，这样为行业贡献力量。因此我们认为重资产是我们未来行业发展中间的一个非常重要的不可或缺的资产，而且我们相信它未来在我们的钱越来越多的时候、钱越来越不值钱的时候，对应钱的一切都变得更加值钱，那就是资产，而资产中重资产就是重中之重。谢谢。