邹亨瑞：美国地产开发与基金运作模式

??4月18日，“新格局、新动能、新价值——2017中国房地产金融论坛”在北京召开。本次论坛发布了《中国房地产金融2016年度报告》，总结分析2016年房地产金融市场发展脉络，以房地产投融资发展和转型为主线，解读2017中国宏观经济与政策动向，为新形势下房地产业的健康、稳定发展带来合理化建议和前瞻性思考。亨瑞集团董事长邹亨瑞发表了题为《美国地产开发与基金运作模式》的主题演讲。以下为演讲实录：

??邹亨瑞：各位嘉宾、各位朋友，下午好！
　　周总刚才讲了去年两个黑天鹅事件，一个是英国脱欧，一个是特朗普上台。尤其是月初，习特会后，大家悬着的心会放下来一些，全球投资，英国、美国等大概的顺序就比较清晰了。下面跟大家分享一下我们在美国通过地产基金和地产开发的实践经验分享。
　　亨瑞集团在美国地产开发有十来年了，通过这十年来的发展，我们做了70多个地产项目，总资产投入有40亿美元，项目总规模超过150亿美元，所以我们在美国最早跟绿地集团、万达集团、北京建工、中房集团、lennar等都有合作项目。主要是在西海岸、东海岸和南部。美国的校园都是沿着海边。我们在美国大概有10多个州，大概十五六个城市都有投资项目，所以各种经验的积累已经可以供大家一起来分享了。
　　第一个项目比较大的项目，是跟绿地集团，在洛杉矶有一个10亿美元的项目，当时他们派的国内的团队过去，所以对美国的一些法律法规、市场各方面缺乏一定的了解，我们团队跟他们技术方面合作，帮他们做融资，帮他们做预售。他们这个项目第一栋公寓上个月已经交房了，同时第一个酒店4月1号已经开张了，剩下两个公寓已经快封顶了，进展很顺利。另外是跟万达芝加哥项目，去年夏天顺利开工，这个项目比较大，也是地标性建筑，工期稍微长一点，目前进展都很顺利。尤其是美国限产地产预期在将来几年特朗普上台以后还会比较稳固的往前发展。
　　房地产投资开发是类金融产品，从银行贷到多少钱，自己投多少钱，自己投的越少，潜在投资回报就越高。在美国地产开发丰富了美国房地产各种各样的开发资源，我们有非常好的团队，还有移民局有投资运营基金，帮助中国企业走出去，提供低成本的夹层贷款。一般房地产的开发结构是银行贷款60%，自己股本金要40%，如果是普通夹层贷款，成本很高，如果用EB5的资金，成本很低。就使得中国企业走向海外，有资金风险降低，预期回报就高了，把这些收益低成本转化给中国企业，支持中国企业走出去。
　　这是比较详细的地产开发的流程，跟国内得有些相似、有些不同。因为美国法律法规跟国内的有些差异，尤其美国地产开发一般是分工协作，专业人做专业的事，分工比较细。不像国内一般地产开发商是通吃，从A到Z都是自己来操盘。
　　这是美国地产基金流程图，亨瑞集团通过基金形式帮助中国企业和个人走出去，或者融资，或者投资，来进行资产配置，做了不少项目。在美国这几年，我们直接了解参与了200来个项目，很多中国企业个人到美国投资都走了弯路，交了学费。尤其在国内过去是发展很快，有固定模式，但是到美国没法调整。我们跟中房协成立了海外投融资平台，有更多信息可以提供。通过这个平台，美国大部分土地是私人财产，而不像国内一般是国有财产，而且开发阶段各种股权分配、项目完工担保、各种保险、监督、监管要求比较完善，不能自己随便的资金挪用等等，管理都很严。最后阶段用多大的杠杆等等，一系列的都要根据当地的情况、金融环境结合起来。
　　美国做地产基金的构架非常重要，很多情况下是如何合理的减少交税。如果构架做得不好，在美国交税要达到40%以上，如果构架做得好，交税能降到25%左右，完全逃税是不可能的，要合理降低费用。
　　我们看了这么多项目，很多中国企业到海外投资，80%是走了弯路，交了学费，更可惜是都交了类似的学费、走了类似弯路。我们跟中国房协成立海外投资平台，希望通过信息交流和经验分享，使后面的海外投资避免交同样的学费，避免成为冤大头，而且要多创收，同时也为当地产生就业、产生税收，最后达到多赢的目的。第一批房子卖完以后，投资回报率接近20%，赶上比较好的时机是房价快速增长的过程，再加上美元涨5%，回报就比较可观，比国内地产投资回报还要更好一些。    
　　亨瑞集团把原来亨瑞集团美国资产投资部2015年调整之后，正式改名为兆瑞资本。管理费和三期管理分成去掉之后，拿到17%，从项目回报来说是25%，接近30%。
　　夹层贷款，相对安全的投资，回报率是11%，安全系数高很多。目前亨瑞集团在美国做了一个比较大的项目，12月份开工，是在波士顿海港城，是波士顿崭新的一个CBD，总共那个区域重新盖起来将近三座楼，原来是停车场，跟市中心就隔一条河，这个项目总共投资接近9亿美元，而且从各种规划、拿地、审批、股权融资、夹层融资，都是亨瑞投资独家操作，而且拿到15亿高级贷没有抵押，就项目抵押就可以了，非常难得。而且预期回报是能达到25%到30%，有很好的参考。旁边有平安、中国人寿投的项目，作价作到2300一平尺左右，我们应该比它还要高。
　　旧金山金银岛，旁边那个桥是湾区大桥，另外一个方向是金门大桥，这个岛是目前最好的位置之一，我们现在跟美国最大的开发商做一级开发，整个工期整个投资做完要至少50亿美元以上，不堵车的话到市中心就五分钟，但由于考虑交通问题，还要建轮渡。还有很多其他项目，我不一一介绍了。
　　主要原因是特朗普上台了，一个是他对地产比较专业，而且比较喜欢。更主要他有几个政策，一个是减税政策，对房地产的开发还要持续十年甚至更长。另一方面，他很捣乱，让美国之外都不得安宁，对投资来说美国安全，很多资金就会流向美国，还会流向房地产。美国几个月几个城市上涨非常厉害。所以通过中房协可以抱团取暖，合作发展，还可以在美国房地产繁荣期大家还能分一杯羹，可以从各个角度考虑投资。今天我就讲到这里，谢谢大家！