房地产税立法及改革是个系统性工程 它甚至关系到财政收支结构和收入分配结构

??近年的“两会”期间，房地产税话题都是一大热点，今年也不例外。这几天，已经有不少人就房地产税是否应该“开征”或者说“出台”进行了辩论。

??大家口中所说的“房地产税”，主要是指向个人所有非营业用的房产征收的税种。对于这一设想中的税种，以前的称谓是物业税，那是借鉴国外经验，对property tax的翻译。后来人们发现，在我国已有税种中，房产税与物业税具有相似性。我国房产税暂行条例规定，个人所有非营业用的房产免纳房产税。但相比设立新的税种物业税，扩大已有税种房产税的征收范围似乎更具有可操作性，于是，人们逐渐改称这个设想中的税种为房产税。2011年1月，上海、重庆开始试点，对部分个人住房征收房产税。之后，人们讨论的焦点变成了房产税试点是否扩围。

??但2014年“两会”期间及之后，“房地产税”取代了“房产税”成为大家对这个设想中的税种称谓，而房产税试点扩围的问题也很少被提及了。原因在于，2013年11月十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，“加快房地产税立法并适时推进改革”。《决定》中没有提到房产税或物业税。主张对个人所有非营业用房产征税的人为符合中央精神，就套用了房地产税这个概念。

??从物业税到房产税再到房地产税，概念发生了变化，其实正是改革的方向和内容在发生变化，但一些人却坚持认为，这三个概念都是指向一个新税种——向个人所有的非营业用房产征税（它应该叫物业税）。这让人们困惑不已，以前说物业税，后来说房产税，现在又说房地产税，为什么变来变去？实际上，三个概念的指向是不同的。《决定》中所说的房地产税，明显不是指一个新的税种，《决定》要求的是加快立法而不是加快出台或开征。人们从字面意思去理解，都知道房地产税是一个综合的概念，包括与房产和土地有关的一系列税种。

??我国的房地产税体系已经非常丰富，有房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税等，此外，营业税、个人所得税等税收中也有与房产有关的部分。现在房地产税已经涵盖了交易、保有等各个环节。前述五大税种2015年的收入共计1.4万亿元，全部属于地方税，占地方税收收入的16.9%。既然房地产税已经存在，那就不存在“开征”、“出台”的问题。所谓房地产税将“开征”、“出台”，是一种误解。如果将来要对个人所有的非营业用房产征税，那会以房产税扩围或开征物业税的形式出现，而不会是开征房地产税。

??《决定》要求“加快房地产税立法并适时推进改革”，应该是指调整、完善房地产税体系。房产税扩围或开征物业税都要在房地产税的整体框架下考虑。加快立法则体现了税收法定的原则。

??也因如此，如果房产税扩围或开征物业税，目的不会主要是为了调控房价。

??几年之前，人们讨论物业税，有一个期盼是它能抑制房价。现在大家已经越来越清楚地认识到，物业税或房产税并不一定具有抑制房价的作用。当税种的设立、税率的确定等事项都需要通过制定法律，税收就更加难以担负调控的功能。那么，房地产税立法及改革的主要目的应该是如何公平、有效、适度地筹集财政收入。

??从适度的角度来说，我国2016年一般公共预算收入占GDP的比例为21%，宏观税负已经比较高，那么，如果房产税扩围或开征物业税，就应该有相应的减税措施，以使宏观税负维持稳定。从有效的角度来说，向个人所有的非营业用房产征税，征收成本会比较高。有人认为，房地产税（其实是指房产税或物业税）不能普遍征收，而应有免征的住房或面积，这样的设想很美好，但其实很难实现，这样做会使这个税种的收入较低，相对其较高的征收成本，它会变成一个“低效”的税种。从这个角度来说，如果要向个人所有的非营业用房产征税，很可能会是普遍征收。从公平的角度来说，如果房产税或物业税要普遍征收，那房产少的人感受到的税负痛苦会比房产多的人更强烈，尤其是租房者，他们可能还要承担房东向他们转嫁的税负。随着个人税负增长，居民收入也需要相应增长，如果居民收入增长慢于个人税负增长，那就相当于他们的一部分收入被“抵消”，这也是一种不公平。

??因此，房地产税立法及改革是一个系统性的工程，甚至关系到财政收支结构和收入分配结构，并不是简单地开征一个新税种。