贾康：别希望北上深楼市均价下行 顶多上扬不太陡峭

??房价走势存分歧

??“无论从哪个角度来看，通过经济学理论分析，都得不出楼价如此之高的结论。一个国家房地产的价格和经济发展水平、市场化程度，特别是个人收入水平都息息相关。”中国人民大学副校长吴晓求表示，中国高存量的M2导致了房地产价格快速上涨，但楼市泡沫有破灭可能，尽管它有滞后性。

??吴晓求认为，降低房价只有一个办法，就是降低杠杆率，所有私人部门买房子的杠杆率要大幅度下调，如果能做到这一点，泡沫就不会破灭；如果做不到，泡沫就会破灭。

??吴晓求强调，中国房地产泡沫破裂不会引起中国金融体系的危机，其原因就在于中国房地产证券化产品比例非常的小，几乎没有。

??“房地产泡沫肯定会破灭，因为决定房价的是人口流和货币流。”齐鲁资管首席经济学家李迅雷亦持同样观点。他表示，具体来看，人口户籍方面，目前中国流动人口数量在减少。根据国家统计数据，流动人口在2015年减少了五百万，2016年大概减少两百万，人口流动性明显减弱，人口流入量减少，房价支持力度也会减少。以2016年房价涨幅最大的两个城市（合肥、厦门）为例，这两个城市人口流动量都排一、二位；大连房地产火爆但房价下跌，就是人口在减少，西安的房价并未上涨也是因为它人口减少。

??华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康则认为，未来15年左右，不要希望北京、上海、深圳楼市均价上扬曲线能转变成下行曲线，不存在这种可能性，顶多是上扬不那么陡峭。

??房产税制度可供借鉴

??贾康认为，中国现在用限购、限贷、限价等行政性手段调控楼市是治标不治本，就像不断在两个极端之间坐过山车，民众不满意，政府在焦虑，一定要找到标本兼治、治本为上的高水平出路。

??“中央提出要健康发展房地产市场，对应到长效机制形成，就要靠基础性制度建设，这是最关键的问题。”贾康表示，首先政府应牵头做一个通盘合理的国土开发规划，提供可持续的土地供给。可以继续探索的经验就是重庆代表的地票制度，即在基本农田占补平衡的前提下，让远离城乡结合部的人可以共享改革开放成果的同时，从容有序地可持续供地，从而解决中心区域扩大建成区和提供住宅建设用地的问题。

??第二个基础性制度就是住房双轨统筹，政府要牵头提供有序供给，把低收入和收入阶层拖到公租房和公有产权房的平台上，让他们住有所居，不必涌入商品房的低端市场参与竞争。

??第三个制度就是投融资制度，中国在PPP的项目之下已经作出非常多的努力。调动政府体外的资金一起提供住宅和宜居城市建设，将养老需求由政府牵动的社会资本一起来形成供应，从而达到供需尽可能平衡。

??第四是中国必须积极学习借鉴美国、欧洲、日本，以及很多发展中国家发展直接税建设，形成房地产税、财产税或者不动产税征收制度。

??“价格高或者低根本没有什么问题，调控不应把着眼点放在价格上。”国家金融与发展实验室理事长、中国社会科学院原副院长李扬建议，房地产调控要回归到房地产本质——作为人们生活必需品的本质。这样的话，调控就要出台一些可能影响价格的规定。

??李扬认为，可以从多方面入手联合施策：一是确立城市化步调和土地供应之间的关系；二是建议居民解决住房问题逐渐转到“租”为主；三是严格控制土地价格在房价中的占比；四是调控房地产领域的税费，如果要征收房地产税，就必须要先整顿之前不合理的税费。

??“杠杆率可以有效调控市场，不需要做限制——只要让购房者拿出100%自有资金去买房即可，没有杠杆，随便他们买多少房子都行。”