凌骏：资产证券化——长租公寓行业发展及实践经验

??4月18日，“新格局、新动能、新价值——2017中国房地产金融论坛”在北京召开。本次论坛发布了《中国房地产金融2016年度报告》，总结分析2016年房地产金融市场发展脉络，以房地产投融资发展和转型为主线，解读2017中国宏观经济与政策动向，为新形势下房地产业的健康、稳定发展带来合理化建议和前瞻性思考。魔方金服董事长、CEO凌骏发表了题为《资产证券化——长租公寓行业发展及实践经验》的主题演讲。以下为演讲实录：

??凌骏：大家下午好！非常荣幸跟大家介绍一下魔方金服的经验。我过来到现在听了很多地产金融大咖的分享，有几点思考。第一是房地产行业的发展到了现在，我看到一个关键词，叫做存量物业或者城市更新，这是跟我们整个房地产行业发展到现在的阶段有很大的关系。第二个关键词叫做轻资产、重资产，以我以前过去从事房地产以及地产金融近十年的工作经验，我做过开发商投资物业，做过地产基金投融资，也做过类信托的业务，轻和重本身没有明确分界线，从自有资金做地产开发，到配置债权的基金，到股权融资，到很多运营商来包租我们的物业做二房东的模式，包括商管公司以更加轻的模式做托管的运营方式，其实是不断的行业发展演变的过程，所以轻和重本身没有太大的分界线，而且进而也可以在每个领域做得更好。
　　今天我分享的主题是在轻资产的存量物业的经营领域，有比较好的业态，叫长租公寓。说白了，它就是二房东的模式，从业主这边承租物业，长则20年，甚至可以再续签，短则5年，可以做存量物业的改造和运营。
　　习大大提出来，房子是用来住的，不是用来炒的。我个人觉得，中国的房地产和物业开发、购买的模式，随着80后、90后的不断发展，很多年轻人去城市里面工作也好，读书也好，他们更多选择是租房的方式，其实在房地产领域里面，除了买房子，租房也是很大的选择，而且比例越来越大，甚至一些高阶的金领、白领也选择租房。
　　下面看一下长租公寓发展现状。中国目前房地产租赁市场在八千亿规模左右，流通人口规模逐年在上升，目前我们看到72%的流动人口是通过租房来解决住房问题，而且每年一线城市外来新增人口以及应届毕业生数量持续增长，所以住房也是除了买房以外最大的选择，作为居住的市场。同时近两年共享经济、互联网行业快速发展，租房也是一种共享经济的理念。所谓共享经济就是改变你不用买一个东西就能享受使用权，租房就是很早的共享模式。
　　2016年链家旗下的自如，服务用户超过了40万人，但是市场仅占北京的800万租客的5%，从这个数据来看，这个市场是存在很大的发展空间。我们城镇化率逐年提升，包括一线城市人口每年10%的增长，包括房价不断攀升，包括购买意愿的逐渐下降，我们看到目前很多新的进入城市的人口，很多人没有购买力，一方面他们要解决居住的需求，另一方面他们没有大的购买力，所以他们被迫选择租房市场。
　　长租公寓经过近三到五年的行业的快速发展，已经形成了一定行业的生态，从最底层的蓝领公寓，给一些类似于餐饮业、娱乐业、服务业的企业定制化的做蓝领公寓，到面向青年的毕业生、刚工作的白领等等的合租公寓，到面向中产阶级，相对有较高收入人群的中端和高端的服务式公寓，还有驻外服务式公寓，有很多类别。
　　按照用户租住方式可以分成整租和合租的方式，按照物业的地理划分可以分成集中和分散的方式，所以如图我们做了四个象限的切分。
　　2016年不完全统计行业的融资数据，因为资本是比较敏感的，他们也会关注房地产行业新的时代下的投资机会，2016年选取了几个有代表性的案例，有做分散式公寓的，有做集中式的，有做平台的，包括我们也在过去拿了两轮风投的融资。从国家对于这个行业的支持方面，从2015年开始，基本上每一个季度我们会看到国家对这个行业利好的消息，从2015年7月份，加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，到2016年首次对住房租赁市场定性为服务业行业。到2016年，对很多房地产行业发展鼓励租售并举，鼓励商业用房变成青年公寓的政策，这其实从国家层面是大力支持的行业。
　　虽然我们这个行业在快速发展，但里面还存在很多问题。首先这个行业属于发展初期，是属于野蛮生长阶段，大量企业是相对不规范的，同时也会存在很多模式上的不确定性，也是处于不断试错的过程。其次，目前整个行业的市场占有率相对较低，没有办法去统一，去制定标准，去监管。比如怎么样监管税务，怎么样给青年公寓做一些标准化的制定，比如消防、设计、施工方面的标准化的制定都是没有的。另外，这个行业是资本驱动型的行业，在过去大量依靠风投的股权资金促进发展，整个金融体系是非常不健全的，因为毕竟跟房地产相比，没有实际的产权，所以跟传统金融机构，包括今天来的很多金融机构，基本说属于观望态度，没有很多精力给很多行业以资金支持。而且基本上现在还是以赚取租金差作为收益。
　　长租公寓分为拿房、设计、装修、配置、出房、租后运营等阶段。比如酒店式公寓，类似于包租，比如像出售理财产品的方式，向投资客销售产品，可能会有个人小业主来买房产，然后委托公寓运营商统一来运营，这是第一种方式。第二种，很多机构企业他们来购买，比如像在座的很多金融机构，他们购买物业，整体打包购买，进行改造之后，进行持有型运营，未来通过REITs之类的一些方式退出。第三种，很多基金在里面参与，比如高和等等，逃犯有一些包租的基金，也在介入长租公寓市场。还有一些混合类的，通过包租、托管的方式来提供服务。
　　长租公寓靠什么盈利呢？目前大量长租公寓是通过传统二房东的模式，通过赚取租金差。还有供应链成本控制，比如让租客购买它的家具，但实际上采购成本很低。还有控制空置率。从长期来看，通过品牌溢价的方式对获取房源有很大价值，对于未来上市有很大的帮助。另外是通过金融杠杆扩大投资回报率也是很好的方式。
　　展开来讲，这是目前两种不同的运营方式，有集中式、分散式。分散式更加偏向于做互联网，类似于租房平台，但它有别于租房平台，是在里面更多去投入，做一些投入的装修，包括系统的开发等等，比租房平台会更重一点。这是我们在长租公寓面临的挑战，首先房源的选取目前还是有一些比较粗放的，整个二房东的市场，很多大量企业是没有很好的投资模型，所以在投资的时候更多是以凭借老板、创始团队的一些资源和判断来做决策。另外，他们对未来租金预期，每家预测也不一样，包括不同的地段，更加精细化。住房可能会跟消费群体挂钩，比如观察周边的这种企业的用户，周边的消费者的消费能力，以及交通位置上的便利性，比如与地铁站多远，它更多是服务业，面向的是精准用户。
　　现阶段行业的一些金融，因为今天是金融论坛，以我们从业经验讲一下目前长租市场融资主流渠道。相比地产开发类业务，租赁型业务相对比较low一点，但是这个市场也是具有很大空间的市场。因为行业是没有资产的，今天我们有一场论坛讲到REITs和ABS和评级，我非常有启发。我们有评级机构的一位专家提到，我们在做评级的时候，差的主体和优良的资产不一定不好，那些有好的主体而资产不好的项目有可能不行。我们这一类企业是属于主体不好但资产相对优质的，还是可以的。传统的包租类的物业，资金来源通过民间借贷，近两年随着风险投资逐渐活跃，很多人像雷军投了小米的公寓，股权融资也是成为这个行业的主流，但是随着它的发展，股权融资难度越来越大，因为还没有比较好的退出渠道。因为消费金融等等都是变相的融资方法，还有小贷、互金等等。融资渠道相对较少，融资风险相对较高，而且没有相应的标准。
　　从我们自己的角度，我们认为在过去这么长时间的十几、二十年的地产行业发展，存量市场是很大的蓝海，而且随着资产证券化不断创新和推动，存量经营性房产肯定存在很大机会，所以我们结合实操经验和学习欧美一些理论，我们也做了一些改良，把我们自己所做的工作称之为类REITs里面的迷你型的ABS，是我们自己内部的称法。
　　我们看一下迷你型ABS投资逻辑是什么。首先长租公寓愿意跟我们合作的有800多家，已经合作的有100多家，我们合作的大量长租公寓空置率很低，最低的是85%，他们有稳定的未来的现金流，而且现金流是按月、按季度来回流的，也是可预测的。增长也非常稳健，从一百间房到一千间房、一万间房。我们看企业的现金流也有很大的依据。第三是存续时间，品牌公寓的发展都有一定的积累，比如从一百间到一千间，需要不断获取资金来发展业务，同时还要组建团队，跟我们传统的地产开发高周转完全不一样，其实是运营生意，更多靠人，把每一个物业精细化打造，做好服务，提升规模，所以它的发展其实是从0到1到100到1000，每一个阶段都有不同的槛。第四是基础资产同质性，长租公寓基础资产为公寓，租期较为确定，产品同质性强。第五，基础资产分散性，整体现金流稳定性是可以预测的。优质资产的ABS有一个破产隔离的功能，把项目公司股权进行质押，如果运营不好，可以迅速找到运营商去接盘，对应的权益是十到二十年租约的权益，也是使用权的窃取。第六，规模化，这也是做ABS的要求。每年以50%的速度发展，所以未来规模越来越大。
　　上海青客经过五年多的发展，有四万都房源，我们跟青客发了很多专业资管计划，资产非常好。我们现在可能面临资产荒的问题，这类资产非常受到追捧。据了解，青客已经有很多银行资金在跟它对接。我透露一点行业数据，这样的企业融资成本直接降到10%以下，是没有任何抵押物的业务，能降到10%以下的融资成本非常不错。同样很多办公、酒店、商业也是延伸业态。
　　在过去一年半的时间里面，我们一共合作了100多个品牌，合作品牌公寓300多个，但是有一些暂时没有经过我们的风控。合作房源50万间。很多开发商开发了一辈子的房子，可能就几万间房子，但是我们在一年半的时间里面，在我们手上的有数据的房源在50多万间，集中在北上广深的一线城市，光上海就有30万间房子的数据在我们手上，这对创业公司来讲解决了几十万人的需求，同时这些租房群体的居住体验并不会比买房要差。我们过去累计发行数量500多个，发行金额超过5亿多。今天有嘉宾分享到过去REITs发行的金额在500多亿，大概是这样的数额，发行近20个产品，在过去一年半的时间里面，我们累计操作的项目有500多个，作为一个金融从业人员，虽然我们规模做得很小，因为每个品牌发展商规模并不大，但是从我们作为金融民工的角度来讲，我们很有成就感，因为我们基本每一天都在发一个ABS产品，我们团队也觉得非常好玩。
　　这是简单的一张图纸。模式非常简单，以公寓运营商成熟项目的未来租金收益权作为基础资产，根据项目的净现金流进行融资，满足了存量物业运营商因无不动产所有权而无法通过传统抵押担保途径获取资金的融资需求。
　　我们在过去一年半时间里，获得了两轮多风险投资，也有很多银行系背景的投资方支持我们行业的发展，这个业务目前也是非常有前景的市场。最后非常感谢主办方让我们有这个机会来做今天的分享，我们跟中房协这边是长期的战略合作伙伴，推动存量物业的租赁型市场的发展，去年还有城市更新的理事会的筹备，包括我们刚刚也在跟全联房地产商会成立了城市更新及建筑改造分会的组织，跟中国的饭店业协会专门成立了公寓委员会，也是在推动这个行业发展。借此机会，希望能够通过今天的分享，与在座各位金融大鳄、一些高大上的金融机构去探讨寻求在存量市场里的投资机会，这个市场大有可为，而且未来空间越来越大。谢谢大家！