限购涿州突如其来，政策严厉程度罕见

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??3月第一天，毗邻北京的河北小城涿州对外公告限购措施。来自河北省保定涿州市委宣传部官方微博“涿州发布”的消息称：“为认真贯彻落实中央、河北省、保定市关于进一步做好房地产市场稳控工作的有关精神，规范我市房地产市场建设、经营秩序，使住房回归居住属性，促进我市房地产市场健康平稳发展，结合我市实际，涿州市政府出台《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》（涿政发〔2017〕14 号），2017年3月1日起实施。”

??政策严厉程度罕见

??“涿州发布”所整理的该限购政策主要分为四个部分，分别是：实行住房限购和差别化住房信贷政策；严格商品房预售管理；开展严厉打击违规开发经营专项活动；盘活存量土地，加大棚改和特色小镇建设力度，增加住房供给。

??其中，“实行住房限购和差别化住房信贷政策”条令要求非本市户籍居民家庭，限购一套住房（含二手房），且首付款不低于30%。而本地户籍居民家庭购买第二套住宅时首付比例不能低于50%。但对于本市引进人才和外地驻涿州单位人员可以享受本地购房优惠政策。

??在“严格商品房预售管理”条令中规定，要进一步规范预售审批程序，严格要件审查，限期10日内一次性公布全部可售房源。落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示。条令还要求加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度，同时完善个人住房信息查询系统，推进商品房联机备案系统的互联互通。

??“开展严厉打击违规开发经营专项活动”的条令则要求相关部门组织开展房地产市场专项执法检查，对房地产开发企业、中介机构开发、经营活动进行集中整治，依法严厉打击无证开发、无证销售、违规销售、虚假广告宣传、哄抬房价、囤积房源、捂盘惜售和投机炒房等违法违规行为，全面规范市场秩序。对存在违法违规的企业严格处罚，列入“黑名单”。

??此外，涿州还要求加快存量土地开发建设力度，加大棚改建设力度，将城中村、城郊村一级整合撤并的村庄，城市危房、城镇危陋住宅区纳入棚户区改造范畴，同时要增加普通商品房供应，严格控制高档住宅开发等。

??从政策来看，本轮涿州的限购手段较为严厉。文件要求各职能部门综合运用金融、财税、土地、规划、执法等手段，合理引导住房需求，维护房地产市场正常秩序。对房地产市场稳控不力的，市政府将进行约谈问责。其中涉及的责任单位包括，市政府办、住建局、财政局、国税局、地税局、国土局、规划局、市场监督管理局、各园区管委会、各金融机构。

??同时涿州市还为此专门成立房地产市场稳控工作领导小组。组长由市长兼任，副组长由主管副市长兼任，市宣传部、发改局、住建局、市场监督管理局、国土局、规划局、执法局、物价局、国税局、地税局、住房公积金中心、高新区、松林店经济开发区、京南经济开发区规划建设局、各金融机构等单位主要负责人为成员。对全市房地产开发、销售情况进行实时监控，及时准确掌握房地产市场运行情况，针对出现的新情况、新问题及时研究解决措施和办法。

??同时，该政策文件还显示涿州成立了房地产市场稳控领导小组，将严厉打击媒体或个人恶意制造和发布虚假房源及房价信息、散播谣言行为。依法及时查处企业恶意炒作、哄抬房价、人为制造恐慌等行为，及时澄清事实，正面引导社会舆论。

??抑房价增速或需政策增压

??匿名的房地产开发企业内部人士评论认为，限购政策可能会让涿州房价进一步刺激上涨，“一般情况下，哪里限购哪里的房价会长”。

??这种观点符合一般购房者和房地产投资人的心理：他们认为富于潜力的区域才会被限购，而限购或许也意味着未来有更利好的政策在当地生根发芽。

??来自一家市场机构的统计显示，北京周边二手房评估均价为16489元/平米，同比去年上涨109.30%。其中涿州二手房评估均价11426元/平米，同比去年上涨74.64%。自2016年4月以来，环津京城市中已有廊坊、三河、固安、武清和怀来分别实行了限购政策。

??易居智库研究总监严跃进对此评论认为：“涿州限购是受到了周边城市的影响，比如近邻涿州的固安炒房非常热，房价已经相对比较高。所以这个时候涿州自然要采取限购的做法。同时另一个原因在于很多新增购房者在此前已经逐渐进入涿州市场。”

??严跃进建议，限购以后要警惕涿州各类补缴社保等做法，否则限购的意义将被削弱。

　　来自中原地产首席分析师张大伟的观点认为，过去一年时间，涿州部分区域房价上涨超过一倍，这种情况下，市场投资需求聚集，市场炒作氛围浓郁，所以出台政策是非常有必要的。他认为，目前的调控政策很难全面抑制市场，涿州等地出现房价上涨的原因其实是预期利好将会落地，所以投资需求释放。从市场看，目前公布的政策对市场的影响相对较弱，预计这一政策后，市场可能会有短期降温，但很快会消化。对于易涨难跌的京津冀区域的房地产市场，整体依然需要增加政策影响。