2016年内中央四提“抑制资产泡沫”（房地产泡沫），不断为高烧的楼市降温预警。与中央表态相对应的，是地方政府“因城施策”调控政策的不断出台，限购限贷限价重回政策舞台中央。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。

2016年7月26日中央政治局会议提出要全面落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

2016年10月28日中央政治局会议指出,“要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。12月16日中央经济工作会议明确：“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2016年12月21日中央财经领导小组第十四次会议提出，“规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，分类调控，地方为主，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，形成长远的制度安排，让全体人民住有所居。”

地方政府“因城施策”具体落实

中央下决心“抑制资产泡沫”（主要是指房地产泡沫），并于9月28日、9月30日在中央和建设部两个层面召开专题部署会议后，短短一个月左右的时间，有二十多个城市集中出台了紧缩性调控政策，落实中央“因城施策”要求，一些城市甚至接连出台加码政策，以强化政策力度和效果。本轮政策调控以城市为具体的实施主体，主要措施涵盖限购、限贷、限价（包括项目预售价审批，土地出让价格等）等，是一次范围广、力度大、中央决策，地方执行的重要调控举措。

四季度房价趋稳，政策效果渐显

国家统计局数据显示，经过各地大力度集中出台政策调控，房地产市场明显走稳，尤其是15个一、二线热点城市，新建住房价格指数12月份已经大部分开始下降，商品房成交量也出现了阶段性遇冷。政策效果初步显现。

2016年四季度房地产开发投资总额规模为2.79万亿元，环比略微有所上涨，同比增长10%，增速较上季度有所加快。分类市场看，住宅、和商业营业用房投资同比皆实现了正增长。其中，占比超过 2/3 的住宅投资同比增长9.8%，增速较上季度上涨5.4个百分点；商业营业用房占比为15.3%，办公楼为6.5%。商业营业用房投资比重较去年同期略有上升。

2016年东部地区房地产开发投资56233亿元，比上年增长5.6%，增速比1-11月份提高0.4个百分点；中部地区投资23286亿元，增长10.7%，增速提高0.1个百分点；西部地区投资23061亿元，增长6.2%，增速提高0.4个百分点。从增速看，中部地区增幅最高，西部次高，东部增速最小。从绝对量占比看，东部地区投资占总投资的54.8%，较前三季度下降了0.6个百分点，较上半年下降了2.2个百分点。

全房地产开发投资总的特点有：一是，季度累计增速运行非常平稳，在5.8-6.9%这个小区间内震荡，这是与2015年增速一路下降完全不同的运行轨迹。二是，月度投资额分布及其不均，6月份和9月份单月投资超万亿，四季度各月则进入了一个投资平缓期。三是，区域运行出现分化，东部地区投资优势在弱化，中西部地区的比重在上升。主要原因是东部地区受紧缩调控影响，企业融资受限，市场前景不明朗的情况下，新投资会有所节制，正在进行的项目投资会拉长周期。

全国土地购置面积与成交价款增幅“喇叭口”收窄

2016年全国土地成交价款9129亿元，同比上涨19.8%，同比涨幅从2015年末的-23.9%转为正增长后持续扩大。各类高价地贯穿全年，数量创新高，为了控制不断上涨的地价，“地价熔断制度”、“限时付清地款”、“限房价竞地价”、“土地竞买资金来源监管”等招式亮相各地方土地竞买环节，但仍然阻止不了企业高价拿地步伐。

第四季度，企业拿地受到行政干预因素越来越明显，拿地积极性依然很足，但也存在融资、限价等方面的制约，高价地现象逐步消退。表现在土地成交价款上12月增幅回落。土地成交价款同比上升了19.8%。土地成交价款与土地购置面积在4月份后呈现喇叭口走势，年底土地购置面积和金额增幅的喇叭口出现收窄。

年末土地市场成交规模依然可观，主要源于政策调整下地价逐步趋稳，加之部分企业已经完成全年销售目标，存在补仓意愿，而同期部分热点城市土地供应加大，且优质地块较多，年末房企拿地意愿回升。由于一线城市基于土地资源的稀缺性，土地供应及成交明显减少；而三四线城市则仍处于去库存周期中，土地供应一直处于回落的过程中。因此，二线城市土地市场自然成为房企竞逐的热点。

商品房销售再创新高

2016年商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，增速比1-11月份回落1.8个百分点，比前三季度回落4.4个百分点。其中，住宅销售面积增长22.4%，办公楼销售面积增长31.4%，商业营业用房销售面积增长16.8%。商品房销售额117627亿元，增长34.8%，增速回落2.7个百分点。其中，住宅销售额增长36.1%，办公楼销售额增长45.8%，商业营业用房销售额增长19.5%。住宅和办公楼增幅较大，商业营业用房增幅相对小一些，也与市场存量、经济结构升级导致商业地产相对过剩有关。销售金额增幅远高于销售面积增幅，凸显了房价的上升幅度。

住宅“去库存”效果明显，商办库存仍增长

2016年末，商品房待售面积69539万平方米，比11月末增加444万平方米。其中，住宅待售面积减少200万平方米，办公楼待售面积增加195万平方米，商业营业用房待售面积增加234万平方米。

从年度比较看，2016年末商品房库存总量较去年同期下降了3.2%，减少了2214万平方米。年末住宅库存总量较去年同期下降了11.0%，减少了4491万平方米。年末住办公楼库存总量较去年同期增长了10.8%，增加了355万平方米。年末商业营业用房库存总量较去年同期增长了8.0%，增加了1174万平方米。

在“控一线、稳二线、盘活三四线”大方针下，住宅库存进一步降低。和住宅库存量处在年内新低截然相反，下半年以来商、办库存均在增加，多数城市市场供大于求，去化情况不容乐观。

二手房交易地位的上升，角色的重要、前景的光明，与制度建设和企业责任不匹配

链家地产研究院提供的数据，全国二手房交易规模占住房交易总额的比例不断提升，2016年占比达到41%，5年前这一比例不足20%。一线城市二手房交易额达到3.2万亿元，是新房成交额的2.13倍，北京、上海二手房成交金额分别是总交易额的74%、72%，占比较2015年分别提高6个、4个百分点。二线城市中南京、厦门、福州二手房交易额分别占总交易额的52%、67%与60%，比去年分别提高2个、12个与15个百分点。从成交量看，2016年全国二手房约成交504万套，北京二手住宅成交26.9万套，上海36.2万套，深圳10.2万套。二线城市中，南京成交15.3万套，天津成交16.5万套。二手房交易量超过新房的城市有北京、上海、深圳、厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市。

显然一线及部分热二线城市楼市成交中二手房开始扮演主角，但相对于新房市场各类规范的制度和企业成熟度，二手房市场还有很长的路要走。中介代理企业还有很多不规范的做法，从业人员素质有待提高，政府相关管理制度还需完善。

全年商品住宅价格指数环比震荡增长，同比指数线性上升

回望2016年全年70城市商品住宅价格指数月度变化情况，综合环比各月都呈现正增长，增幅先升后降，9月份房价环比增幅为1.8%，是全年的最高点，第四季度三个月环比增幅开始迅速回落，12月份环比增幅仅为0.26%。指数综合同比则呈现类似30度斜线上升，1月份增幅仅为0.27%，然后一路上升，12月份则达到10.81%。从环比和同比综合指数全年数据变化，不难看出，全国重点城市房价呈现逐月上涨，且较去年同期加速上涨的态势。当然在上涨的过程中，尤其是9月份创出最大环比涨幅后，20多个城市集中出台了紧缩性调控政策，恢复限购限贷限价政策的执行，在一定程度上遏制住了房价短期加速上升势头。

二手房方面，价格变动基本与新房类似，同样呈现增幅先升后降的态势。城市涨跌数量变化方面，9月份环比60城市涨，四季度上涨城市数回落；同比方面，全年上涨城市数都在上升，12月份是61城市上涨。

个人购房贷款增速环比回落

2016年12月末，人民币房地产贷款余额26.68万亿元，同比增长27%，增速比上月末高0.5个百分点；全年增加5.67万亿元，同比多增2.08万亿元，增量占同期各项贷款增量的44.8%，比1-11月占比水平高0.2个百分点。

2016年12月末，房产开发贷款余额5.66万亿元，同比增长12.2%，增速比上月末高2.1个百分点，其中的保障性住房开发贷款余额2.52万亿元，同比增长38.3%，比上月末高3.2个百分点；地产开发贷款余额1.45万亿元，同比下降4.9%，降幅比上月末扩大3.1个百分点。个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%，增速比上月末低0.1个百分点；全年增加4.96万亿元，同比多增2.31万亿元。

重点城市投资和销售表现优于全国

四季度，房地产各项指标环比涨幅不同城市口径表现差异性较大。开发投资方面，北上广深涨幅明显高于40重点城市和全国，除了开发企业对一线城市前景看好外，高涨的土地及建安成本也是拉升企业投资额增加的因素。商品房销售方面，全国涨幅高于40重点城市，北上广深涨幅最低，且出现负增长。一线城市市场供应不足导致成交下降，主要热点城市受调控政策影响增幅放缓，四季度商品住宅销售的增长点主要在不受政策限制的三四线城市。土地市场方面，年末土地供应增加，成交全面上涨，但前期楼市热销带来的库存不足和土地供应紧缺决定了土地市场热度仍然集中在重点城市。

从全年情况来看，重点城市商品房销售领涨全国，各层级商品住宅销售金额涨幅明显高于销售面积，房价存在普涨现象，一线城市商品住宅涨幅最为明显。在快速上涨的房价支撑下，开发企业投资和拿地意愿更倾向于重点城市，特别是在今年快速增长的合肥、南京、天津、郑州等城市，这些城市地价也快速攀升。

房企top100门槛和行业集中度继续提升，恒大万科碧桂园夺行业前三

根据中国房地产测评中心的研究跟踪，2016年规模房企扩张迅速，销售门槛提升明显。从金额门槛来看，TOP100房企入榜金额门槛从2015年的104亿元提高至157亿元，同比升51%；其中，TOP20提升最快，由15年的358亿跨越至647亿，同比大幅提升了81%。从面积门槛来看，TOP100房企面积入榜门槛也有所提升，从2015年的90万平米提高至129万平米，同比升43%。升幅最大的是TOP50门槛，由2015年的163万平方米提高至238万平方米，同比升46%。

行业龙头方面，2015年第一名的万科全年销售金额达到了2614.7亿元曾震惊了整个行业。而2016年，越过3000亿大关的房企就出现了三家，除了你争我赶的恒大、万科，碧桂园今年也厚积薄发，全年业绩提升121%，迈进三千亿门槛。2016年恒大地产除了在资本市场表现瞩目，在房产销售的本行上更是出众，不但继续保持面积第一，还夺得流量榜销售金额冠军。同时，恒大凭借强大的资金运作能力和布局能力，从8月开始已经在权益榜上保持龙头地位。三家房企不但在销售上执行业牛耳，在土地投资上也分列前三，为未来发展提供持续动力。

2016年土地市场风起云涌，高价地频出，最根本的表现是企业拿地价格（楼板价）高于当时周边二手房在售价格，且溢价率非常高。高溢价拿地背后是企业高负债和高杠杆融资。如果在一个市场周期的启动阶段，企业顺势而为，适度溢价拿地，从市场过往看似乎问题不大。但2016年是一个相对特殊的年份，房价涨幅、企业资金杠杆率、房地产信贷占总信贷比重等指标都达到了一个相对高点，面对接踵而至的最严楼市调控，市场前景如何，能否还像以前那样实现小周期循环？目前看是有疑问的。那么前期通过高杠杆拿地的企业，未来可能面临比较严峻的形势，有较大概率要出现投资性亏损。市场销售前景不佳、未来项目售价不太可能按照拿地时的预期实现，政府对预售项目的限价更是一道紧箍咒，开发企业有可能陷入开发不合算，不开发则彻底赔本的尴尬境地。

外部负面因素对楼市内生发展影响较大

房地产市场的问题不仅仅是内因造成的，相当程度上是外部环境施加的，比如房价并非开发商的道德来左右，而是货币因素主导。当前及未来一段时间，楼市再次进入成交的低迷期，调控政策是最大的变量，经济平稳、社会安定是政治，房地产必须服从这个政治。但从另一个角度看，政府有形之手再次强力干预了市场，让市场机制发挥资源配置决定作用还远未到位。

特朗普上台后，美国因素又是一个具有强烈不确定性的变量。特朗普政府要重塑美国实业，加大基础设施建设，减税，鼓励资本回流。对中国的影响是一个复杂的反馈链。如果说前十年楼市的好光景是人民币升值预期下，各类资本聚集推动的结果，那么未来人民币贬值预期下，楼市在资本负反馈下如何保持稳定？即便国家正在进行资本管制，强力干预人民币汇率，但并不能改变人民币贬值的大趋势，反而会引起更大的资本恐慌。

房企融资限制过死，客观看待企业负债率

当前政府对企业发债再度收紧，IPO等渠道更是实质叫停。在资金运用方面，要求买地使用自有资金，禁止使用包括银行贷款在内的合法融资手段，这类政策出台固然可以有效降低企业杠杆率，消解了企业参与炒地的能力，也并不是所有的企业都能限制住。另一方面，舆论包括行政主管部门对房企的高负债数据有误解，房企负债率比一般行业企业要高不少，便认为要限制融资，控制风险。但对房企来说，房企从预售到交付时间长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债，反映在财务报表中负债水平相对较高。比如恒大这样的房企，虽然负债率高，但其资金储备、土地储备、现金流都是非常健康的。恒大如此，其他房企也都有类似的情况。

企业更注重运营和盈利，而产业化、专业化投入不足

面对土地价格的飞涨，开发企业的注意力更多在拿地和维持企业发展上，且资金投入巨大，还冒着蚀本的风险。很多企业被裹挟进这个抢地的游戏。高价拿到的地，为了抓销售窗口期，就必须快速开工、尽快销售，所以市场上相当部分的新楼盘缺少特色，互相抄袭。户型、定位比较有特点的住宅少了。这种简单的再生产活动无益于行业的长稳发展。代表行业发展方向的住宅产业化、专业化，可能有的企业在默默的做，更多的企业并没有跟上，这是行业氛围的缺失。

紧缩调控政策不放松。由于中央已经明确定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，未来相当长一段时间，炒房空间将实质性被限，住宅回归到居住的应有之意。房地产结构性库存特征越加明显。房地产库存其实并不存在全局性过剩，越早认识到这个问题，越有利于政策纠偏。楼市发展长效机制是两届政府绕不过去的一个坎。长效机制应该包括持有环节的税收问题；交易环节的贷款比例、贷款利率；开发环节的企业税费问题、土地转让制度等。以上列的种种，每一样的改革都是难啃的骨头，不是短时间内就可以根本变化的。2017年预期政府能够就长效机制，确立几个明确的发展方向和工作目标，并且以此引导市场预期。

开发投资稳增、销售面积小幅回调

2017年房地产主要指标中，预计开发投资能够实现小幅稳定增长。主要因素是：房地产市场回归居住属性，政府加大土地供应量，且土地价格不许爆炒，企业为了维持正常运转，即便不赚或少赚，也要积极拿地，为今后的发展储备“粮食”。房地产投资还能带动几十个行业的投资和发展，这是短期改变不了的铁律。再加上棚户区改造等安居工程持续发力，房地产开发投资一定是平稳向上的。

房地产销售方面，由于2016年以较大增长比例实现历史新高，翘尾特征明显，对明年数据形成压制。而在实际运行中，由于新政后市场交易规模明显下降，市场预期走平，成交衰退就在2017年逐步呈现。且政策不会因为成交量的下跌而出现积极变化。2017年房地产销售预计将呈现负增长态势。

热点城市土地限价措施增多，地价快速上涨局面将被打破

在目前政策严控的基调下，2017年热点城市房价步入调整趋势，之前大规模成交的高价土地又将面对高端改善需求限贷政策的直接影响，项目短期开发压力较大。加上近期各地政府在土地市场创新性的推出多项竞买政策，土地市场调整的步伐将很快来临，进一步加剧了已成交地块未来开发环境的复杂性。但从另一方面看，在政策引导下，一线及重点二线城市2017年住宅土地供应量将稳步增加，竞争环境相对缓和，对于之前拿地审慎的企业来说，也许会面临更多投资拓展的机遇。

房价指数环比增幅回落，同比增幅惯性上升

价随量走，预期2017年商品房需求被动减少，炒房资金断流，商品房价格将趋于稳定，前期炒作过头的楼盘和城市房价在2017年有望回归，表现在统计局数据上就是环比指数增幅回落，甚至负增长。同比指数方面，由于2016年上半年房价相对较稳，在翘尾因素下，2017上半年同比房价指数依然会惯性上升或维持较大涨幅水平。

市场集中度继续攀升，三千亿，两千亿房企将继续扩容

今年前三季度，重点城市供需失衡，加上信贷宽松资金充裕，共有16家房企的销售金额实现翻倍，预计全年市场集中度继续提升，但值得注意的是，增收不增利的情况较为明显。从今年中报数据来看，房企利润大量转向了利息资本化、少数股东权益和税收等三方面，加上未来高价地项目销售的不确定性，未来利润增长仍显乏力。

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