傅林江：房地产供给侧改革—大健康养生养老特色小镇

??中房网讯 10月18日，由bet28365游戏、中国老龄产业协会主办的“第二届中国老年住区百城（企业）联动项目信息交流会”在北京举行。本届项目展示交流活动中，百城联动组委会携手国内优秀企业适老化产品、金融养老项目先行者，联手打造“信息交流、资源整合、优势互补、资源共享”的服务合作与展示交流平台。会上，bet28365游戏副会长兼老年住区委员会主任、蓝城集团总裁傅林江就大健康养生养老特色小镇发表了演讲，以下为文字实录：

bet28365游戏副会长兼老年住区委员会主任、蓝城集团总裁 傅林江

??傅林江：首先我要感谢我们以刘部长为首的协会，对我们老年住区委员会的支持，也感谢各位领导、各位媒体朋友对我们老年住区委员会的支持，使我们这个分会的工作得以有序有效的推进。会议当时安排给我们的题目是供给侧改革大健康的养老特色小镇，我的题目叫我们的养老事业任重而道远，第一部分是养老产业目前存在的问题，第二是我们乌镇雅园养老的一个具体情况。下面我进入主题演讲，我认为在中国是全球人口数量最多的国家，我们向世界展示出中国改革开放的巨大成就，充满了活力和机遇，也面临问题和挑战。

??作为全球老龄化程度较高的国家之一，中国正日益面对这样一个问题，老年人怎样安乡晚年生活，依靠亲人和晚辈的传统养老毛诗，面临怎样的变化？曾经为这个国家付出了青春的人们，当他们年华老去，他们将以怎样的状态度过人生的黄昏？去寻找人生最美好的归宿？因为内容比较多，更多的时间我把主要的精华说一下。

??第一部分介绍中国养老产业它的迫切性，中国老龄化到来，尤其是大城市60岁以上的老人比例几乎占到25%以上，所以我们的老龄化人口面临一个非常大的考验，我们老龄化人口规模庞大、老龄化发展速度快、配套产业发展严重滞后。特别在高龄、失能，之我国长期实行计划生育政策，使421的家庭结构和空巢化比例快速上升。现在我们真正做养老产业的，我们的规模小，需求差距大，产业结构失衡，产业水平偏低，产业秩序失范。截止2014年底，我们的住宿养老机构3.4万个，总床位是551.4万张，收住老人288.7万人，从现在的角度上看，一个是机构的平均空置率高，另外我们老人的需求量大。

??我们看欧美的国家、日本老年住区的情况，美国以房养老，养老住宅产业，英国去向于老年社区化，日本是社区化居家养老比较多。欧美成熟的养老模式，是有政策性支持，老年人区域办事处的做法，居家养老社区创新倡议，患者保护价遗老壹医疗法案，土地使用，交通出行等等，这些是欧美的做法。我们去过美国的社区，我们也去过日本的，在座的各位可能日本去的比较多，日本这种养老的模式主要的是由政府的福利作为他主要的养老资金的支撑。另外有保险机构，真正我们自己个人付出养老的钱几乎10%左右，这个就是日本老年公寓的一个情况。

??中国养老模式现在基本是三种模式，上海社科院的调查，上海人关于这三种养老模式当中哪一种作为最受老人欢迎的？现在看起来是第二种，第一种是家庭养老，第二种是居家养老，老人居住在家中，由社会来提供服务。第三种是机构养老，将老人集中在专门的养老机构中提供养老服务。我们现在是第二种模式，以居家养老作为主要的模式来做。上海社科院的调查数据，对上海人的统计数，以居家养老作为主要的养老模式。

??中国养老模式探索的创新模式，第一个是学院式养老模式，乌镇雅园的模式，第二个是上海亲和源老年公寓，会员制养老模式，第三是北京太阳城中国式CCRC养老模式，清华华友学子园，同养老模式，成都幸福公社，田园养老模式，还有北京泰康之家，金融组合型终生退休社区模式，海口恭和苑旅居养老模式。

??国家养老支持性政策解读，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，但是没有落地，养老事业任重道远，因为中央有政策，地方还有对策。还有2015年33号，关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见，但是我们在真正执行过程当中，这些政策落实到企业，落实到某一个养老社区的时候，还有很多的路要走。

??中国养老产业的问题所在在哪里？第一个问题是我们的养老机构在区域、服务结构上发展不平衡，一床难求和床位闲置现象并存，供需错位，结构性矛盾突出。我在不同场合都讲到我们的机构养老应该是由政府为主导，企业参与管理。居家养老应该以企业为主导，政府支持性政策，但是我们现实当中有些错位。现在机构式养老，留给我们企业来做机构养老，做的非常艰苦、艰难，因为没有财政部的支持，要靠我们现有的老人的消费观念，收取他的会员费，收取他的服务费，非常之难，所以我们出现了高档社区空置率非常高，低档社区一床难求的现象。这是目前我们存在的一些问题。

??第二个问题，现在我们在养老产业过程里边，在硬件设计、精装修（软装）设计的适老性标准还没有成型。我们在去年在乌镇雅园第一次召开了精装修的标准，我们在硬件设计标准上面做了很多工作，现在还没有成型。现在老年社区还是以自娱自乐的方式在做，都说自己是标准，其实是没有标准的。第二个问题，机构养老和居家养老的服务标准严重缺失。现在我们没有养老的标准，每个企业都说我是最好的，但是每个企业都没有系统性的标准。第三个就是作为未来发展方向的养老智慧服务还在一个起步的阶段。我的初步定义，标准应该是我们的养老1.0版本，要进入2.0，应该有服务标准，3.0应该就是机器人养老的时代，所以我觉得我们在养老这条路上还有很多的事要做。

??养老服务方向的问题，我们问了老人很多问题，第一个是居家养老？机构养老、近郊还是远郊还是市区养老？中国的传统观念还没有彻底转变的情况下，到机构养老，老人有一种被抛弃的感觉，孩子们把老人送到敬老院，感觉是不孝之子，这个观念还没有彻底转过来。第二个谁来做？是政府来做、机构来做还是家庭来做？目前尚不清楚。现在我觉得养老产业这条路上是该政府做的企业也在做，该企业做的政府也在做，现在这个方向性的问题一直没有清晰。第三个方面，如何做？城市大配套的规划对我们的养老产业推进有严重的错位，社区的适老配套，我们的服务团队，我们的专业化人才从哪里来？现在这个都是我们要思考的问题。当今养老政策的支持和落地究竟给企业带来了什么？费用从哪里来？老人的消费观念如何转变？这是我们在养老产业路上遇到的问题，企业、专家、学者在一定范围内提自己的一些建议。

??现在我们在政策上的问题，现在所有城市的规模当中，我们资源的集中度，尤其医疗资源和我们商业资源的配置，在老年社区的规划当中没有进行充分的考虑。我们搞特色小镇，自己搭建大健康医疗体系，但是不足以解决社会问题。现在养老社区中应该爱有适老性的强制建筑标准，我给建设部提了一个意见，现在这个标准严重缺失。如何提供土地资源的有效分配，土地价格及税收政策的优惠等等，都是我们养老企业面临的问题。这个问题是刚刚上个礼拜国办和新华社、瞭望智库召开的一个小范围的会议，关于特色小镇建设中的几大问题，我在会上讲了，我们养老产业存在的问题，现在我们中国的医疗保险的异地通用性问题，居家养老如何进入医疗保险？现在我们在搞社区医生进家门的问题，社区医生的执业资质的开放性。以房养老创新模式可操作性政策的落地，现在无法落地。对居家养老化模式物业收费和养老服务收费标准的政策支持及税收政策优惠，还有关于居家养老、机构养老医疗安全性和照护安全管理政策标准的建立，这个机制严重的缺失。现在我们碰到很大的问题，当社区医生进家门服务，当老人发生安全事故，这些责任究竟是由机构来承担、家里来承担？社会来承担？至今没有一个清晰的界限。

??服务团队与机制问题，养老服务团队的培养、培训机制的建立，优质服务团队的稳定性，现在要优质的服务，现有的薪酬体系是无法支持优质服务提供的。我们现有的团队的培养是一个难题。还有服务内容标准化和服务流程规范化的建立，很多企业都在做企业的内部标准，但是没有国家级的或者部委级的来做一个养老服务内容的规范化标准。互联网+在养老社区中的充分应用，但是在实际应用中偏离了老年人的需求。现在很多智能化老人不会操作，但是老人需要的东西我们没上去。比如智能化的机器人现在在养老社区中用的很少，这方面还要进行进一步的加强。

??现在最大的一个问题，企业想盈利而社区养老收益低，盈利点在哪里？如果我们企业长期得不到盈利点，这个企业能否有生命力是值得考虑的。我们在做养老产业的企业当中有一个统计数，我们70%是不赚钱，有20%左右能平衡不错了，有5-10%的企业能微利。养老这条路上企业的盈利点非常之小，配套的政策有短板，政策的零散化、碎片化，社区养老转型缺乏创新的模式。民营养老机构的问题，包括人力成本、能源费用、房产税等等，这都是我们存在的问题。

??简单的说一下未来养老产业的发展方向，家庭养老的功能在进一步弱化，但仍是绝对的基础。居家养老和机构养老需求将不断提升。养老服务体系的完善将是今后养老产业发展的重心。养老服务多元及生活领域拓宽需求不断增加，养老+地产的模式成为房产商转型的突围，养老地产热度会不断提升。

??下面我说第二个研究点，关于政策制度的问题，不多讲，政府应主导养老机构的建设，积极发展市场化的公共养老设施。实现养老有资金、服务有酬报，政府要对养老地产专项制定土地、金融、税收等相应的优惠政策。政府要逐步建设公益志愿者的服务良好风气和制度，鼓励用积攒服务时段。

??养老社区建设，养老社区需要合理的土地政策、投融资计划、行业标准法律法规，重点解决养老社区的服务运营规划中，都要充分考虑到人口老龄化趋势，合理规划社区蓝图。老人75-80岁的时候，他的活动圈只有300米，超过了300米就不去了，所以我们现有的老人的服务体系里边，一个大社区当中，老人太大的社区，走都走不过去，这些问题都是我们在设计建设当中需要考虑的问题。我们要在绿色生态化、科技智能化、配套多元化方面多做一些这方面的人文文化，重点要延伸我们服务的范围，还要考虑到我们的盈利能力。养老运营人才非常缺乏，养老服务人才现在很难招，有素质的人才非常难招。

??下面讲一下我们乌镇雅园的模式，我把乌镇雅园基本的框架给大家讲一讲。一个就是乌镇雅园是独具风情的学院式养老模式，老之将至，人们往往最难忘的还是轻轻万种的大学时光，这让他们容易回忆和怀念，雅园高度关注精神层面的满足度，尤其是那些具备高文化素质与生活格调的老人，我们为他们营造良好的氛围。

??第二个特色是新民国学院风设计风格，乌镇雅园的立面设计借鉴了清华园、复旦园、北大燕园和武大校园等著名高校的风格，借鉴校园中典型的联桥、拱廊，再借由无言的精巧和校园草坪那种平静相合的意境，让人一进入社区就回想起那段理想丰满、踌躇满志的青春年少，那段人生中最美好的大学时光。

??第三个特色，颐乐学院还老年人以“大学生活”，学占地150亩，由14栋彼此独立但又有风雨连廊联通的小建筑群构成。
    第四个特色，关注年长者实际生活需求的各种细节设计。雅园连廊的设计方便老人们行动和聊天，如进户门净宽一米，方便轮椅进门，左侧还预留了40厘米的开门空间，方便轮椅者开门，屋子间衔接处没有高差的设计，设计紧急报警按钮。我们有科学的生活指导、科学的心理指导、科学的运动指导和科学的营养指导。为健康长者提供颐、乐、学、为的服务。时间差不多了，我不能很多的展开讲了，我把这些放一放。这是我们乌镇雅园颐乐学院的服务体系，它包括了健康、学习和我们的宜居生活。这是我们现有的服务内容，我们现有的健康评估体系，这是我们颐乐学习，乐学有为，精彩人生。

??第五个特色，家门口顶级医疗服务让老人们老有所医，雅园配套的雅达国际康复医院，国际养老中心则是非自理养老中心，满足养生居住老人随着年龄增长产生的护理需求，采用先进的养老护理模式提供订单式服务。这是我们长者活动的每一天。

??蓝城目前正全力推动具有理想主义色彩的生活小镇事业，养老是小镇服务体系中非常重要的板块，蓝城从事养老事业的愿景是全力为长者开启人生最美好的时光，让生活在蓝城园区的老人的活力与寿命延长5-10年。我们将埋头前行，用想象力、创造力、实践力，为中国老年创造美好的世界。希望有志于从事养老事业的机构和企业家们一起参与进来，为中国老人打造更加幸福、健康、长寿的明天。我的讲话的主题就完了，如果有时间，我们还有一个雅园几分钟的视频，由主持人决定，需要放就放，不放我们就结束。