首先，5月1日房地产“营改增”落地。对新老房地产开发项目、对二手住房和二手非住房、对北上广深和非北上广深个人住房对外销售，采取不同的征收增值税办法。其次，5月4日推进“商改住”。国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。要发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。再次，6月23日调减京津沪耕地保护指标。国土资源部下发《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》。北京、天津和上海三地的2020年耕地保有量指标分别调降10.4万公顷、10.33万公顷和6.13万公顷。这是中央落实房地产供给侧改革的重要举措。

地方政府房地产调控政策分化

表现之一，成交活跃的地方开始收紧政策。继上海、深圳、苏州等热点城市在一季度末出台稳楼市的紧缩政策后，南京、合肥等也紧随其后出台新政。4月25日，南京发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》，主要内容包括增加普通住房用地供应力度；对主城区商品住房项目按照价格区间分类指导，限制年化涨价幅度。6月24日，合肥出台《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，主要内容包括合理增加居住用地和住房供应；调整土地供应方式和供应条件，居住用地购买保证金不低于50%；适度收紧房地产贷款政策，购买第3套及以上住房停贷等。

表现之二，去库存压力较大的地方继续政策放松。4月21日，吉林发布《关于化解房地产库存的若干意见》，提出“支持新市民进城落户购房”等六大项20条具体措施，推进供给侧结构性改革，鼓励住房消费，化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展。4月27日金华，4月29日南宁，5月31日宁夏，6月7日大连，6月21日成都，6月25日西安等城市都出台了各自促进住房消费、去库存的政策文件。

一二季度政策重点变化

一季度房地产政策调整为2008年金融危机发生以来的最为宽松程度，其中首套房贷的最低首付比例可为20%，契税最低可降至1%，营业税征收五年内转二年内，个人住房贷款利率降至历史最低，各地方政府也出台促进住房消费，消化住房库存的利好政策。二季度以来，随着一线城市和部分热点二线城市住房库存形势发生结构性变化，房价上升较快，销量增幅较大，土地价格升温。热点城市相继出台房地产调控政策，包括增加供给、控制需求、土地出让价格“熔断”、限制售价涨幅等。从中央政府层面，政策不再紧盯价格因素，而是从税收、土地、金融等角度综合调控，政策更加结构化、属地化，体现了“因城施策”“分类指导”的特点。

1-6月份，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资31149亿元，同比增长5.6%，增速比1-3月份增加1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。

房地产开发投资经过了年初短暂几个月的快速拉升，最近连续两个月增速出现回落，呈现触顶回落的抛物线走势。开发投资增幅回落，与政策导向有关，二季度后期，在热点城市销售量及价格大涨之后，对市场风险的担忧也导致这些城市政策开始收紧，与一季度宽松的政策有了明显的差异。

虽然融资成本的降低和融资规模的扩大促进了企业投资能力的回升，但土地价格的快速拉升，以及广大三四线城市库存量依然很大，去化不足，客观上制约企业的持续投资能力，主观上企业更加谨慎对待未来市场风险的加大。

全国土地出让同比降幅收窄，一线及热点二线土地市场大热

1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9502万平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9个百分点，比上年末收窄28.7个百分点，显示土地市场在逐步回稳。

据克而瑞的统计，1-6月份，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219幅，其中溢价率超过100%的地块达到了109幅，溢价率超过50%的地块更是多达167幅。这些高价地主要分布在一线及热点二线城市。

在“拍地”大军中，国企表现最为显眼。上述超10亿的地块中，国企拿到了106宗，占比50%。其中信达，华侨城、电建、中粮、保利、中冶、葛洲坝等央企则成为夺地先锋。

为此中央和地方也都采取了适当措施如调整土地供应结构，压缩工业用地、商业用地和保障房用地，增大商品住房用地供应等综合措施，稳定地价及预期。财政部、国资委约谈部分央企，要求理性拿地。

成交面积和金额大幅攀升

1-6月份，商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1-5月份回落5.3个百分点，比一季度回落5.2个百分点。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。

上半年，房地产销售增速继续保持高速增长，尤其是一线和重点二线城市量价齐升非常明显。但全国楼市在经历了一季度明显的量价齐升之后，二季度相关指标增幅已有明显回落。

在国内经济增速放缓、国际上地缘政治风云变化的当下，中国房地产的发展是难得的亮点，量价都在不断创出历史新高，来之不易。而目前出现增速放缓的变化也是值得期待的，有利于市场的持久发展。

房价环比涨幅收窄，同比涨幅继续上行，热二线城市环比涨幅靠前

国家统计局发布的70大中城市房价指数显示，6月份房价指数环比和同比的表现，总体特点是上涨的城市多，下降的城市少；上涨的幅度大，下跌的幅度小；一二线城市和三四线城市价格走势分化。

6月份新建商品住宅价格指数环比涨幅在1%（包含）以上的城市有17个，其中合肥、厦门、南京涨幅超过4%；一线城市涨幅均在1.8%-3%之间，在此区间的还有无锡、惠州、天津、武汉。房价环比下降的城市有10个。70个城市房价指数算数平均环比增幅为0.73%，已经连续两个月增幅回落，但房价则是逐月上涨。

国家统计局发布的70大中城市房价指数显示，6月份房价指数环比和同比的表现，总体特点是上涨的城市多，下降的城市少；上涨的幅度大，下跌的幅度小；一二线城市和三四线城市价格走势分化。

从房价指数同比角度看，该指数算数平均同比增幅曲线近一年来以30度的斜率上升，尤其是2016年上半年各月，指数同比增幅进入正增长区，由1月份的0.27%逐月上升到6月份的5.74%。

从城市角度看，6月70个大中城市中，同比上涨城市数量持续增加。新建商品住房价格同比下降的城市有12个，较上月减少6个；持平的城市有1个；上涨的城市57个，较上月增加7个。同比价格变动中，涨幅最大为47.4%（深圳），最低为下降3.5%（锦州）。

房地产贷款增长加快，其中个人购房贷款增长更快

商品房价格的上涨与货币供应量、贷款投放量密切相关。截至2016年6月末，广义货币M2为149.05万亿人民币，同比增长11.8%，比年初增长10万亿人民币。作为对比，2006年6月份M2为32.27万亿，十年间增长了近117万亿，增幅达到362%。伴随着货币供应量的巨量供应，房地产领域的贷款也迅速增长。

2016年6月末，金融机构人民币各项贷款余额101.49万亿元，同比增长14.3%，增速比上季末低0.4个百分点；上半年增加7.53万亿元，同比多增9670亿元。

2016年6月末，人民币房地产贷款余额23.94万亿元，同比增长24%，增速比上季末高1.8个百分点；上半年增加2.93万亿元，同比多增1.04万亿元，增量占同期各项贷款增量的38.9%，比1-5月占比水平高0.3个百分点。

2016年6月末，房产开发贷款余额5.41万亿元，同比增长10.9%，增速比上季末低2.1个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额2.18万亿元，同比增长42.2%，增速比上季末低3.2个百分点；地产开发贷款余额1.66万亿元，同比增长7.5%，增速比上季末低15.3个百分点。

个人购房贷款余额16.55万亿元，同比增长30.9%，增速比上季末高5.4百分点，比各项贷款增速高16.6个百分点；上半年增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元。

从央行发布的数据可以看出，人民币贷款、房地产贷款、个人购房贷款、保障房贷款，增速递次上升。

重点城市房地产投资和销售表现优于全国市场

从上半年情况来看，房地产开发投资方面，开发企业依然是更倾向于一线城市，同时也受到一线城市土地、建安、劳动力等各项成本增长较快影响。商品房销售方面，40重点城市销售面积涨幅要高于全国，一线城市涨幅最低，其住宅销售面积呈负增长，各层级销售金额均涨幅均在四成左右，对比之下，一线城市商品房价格，特别是商品住宅价格依然存在较大涨幅。土地市场方面，40重点城市和全国均表现为量跌价涨，特别是重点城市地价涨幅更为明显，这与市场表现基本一致；相对而言，一线城市的“异常”表现主要是因为上半年广州土地供应放量，推出地块多为定向出让的商业用地和外围居住用地，基本底价成交，形成了量涨价跌的局面。

行业集中度继续上升，金额增速高于面积

克而瑞发布2016年上半年房企销售排行榜，数据显示行业集中度进一步提升。受改善型需求上升的影响，百强房企销售均价提升明显，金额集中度的增速整体高于面积集中度。

金额方面，各梯队房企集中度均同比上升。其中TOP100房企集中度提升最为明显，同比增加4.05个百分点达到44.35%，占据市场份额近半；TOP10及TOP20房企则分别增加0.5个百分点、1.35个百分点；TOP50房企则从32.63%上升至35.44%，增加了2.81个百分点。

面积方面，除TOP10房企外，整体集中度均有所提升，但增速有所放缓。相比于去年同期，TOP20、TOP50和TOP100房企分别增加0.42个百分点、1.08个百分点和1.69个百分点，而TOP10房企对比去年同期有0.05个百分点的减少。

流动性充裕，加上高杠杆融资，“高价地”频出，鉴于股市加杠杆之后的惨烈回调，对楼市加杠杆的风险也应及时防范。过去十几年中国楼市确实一直在向上发展，因而在一定程度上给市场参与者造成了房价一直上涨的逻辑和预期。但从经济长周期看，我国楼市的发展还没经历一个完整的周期轮回，短暂的楼市历程，很可能是大周期的一个片段。

房地产行业需要一个平稳的发展环境，而高价地的集中出现，预示着市场加速“赶顶”的到来，“平稳发展”渐行渐远，急速上涨的地价也透支了未来市场发展空间。一个健康的市场，关键在于增量需求的不断进入，如果只有存量需求在周转，则该市场只是一个零和博弈的游戏。对于房地产如果因为房价高企，年轻人的增量购买力不能跟上，供应端和需求端无法对应，形成市场的僵持，成交量的回落则是大概率事件。

人民币贬值对楼市及房价的影响

从2014年开始，人民币大概经历了多次贬值过程，人民币兑美元汇率由6.04，逐步贬值到目前的6.68附近，累计贬值9.58%。目前正处在新一轮贬值过程中。如果这一预期得以形成，那么外资流出的动力增大，企业和居民也势必会抛售人民币资产，转而寻求移民或投资国外资产。这是人民币贬值对楼市的最直接负面影响。

人民币贬值预期形成，反过来也会迫使央行采取宽松政策，维持经济增长。按照一般货币理论，人民币贬值，美元等外资流出，外汇储备被大量消耗，人民银行将回收经济体系里的对应流出外汇数量的人民币占款，流动性趋于紧张。在经济结构短期难以转型的背景下，央行要维持13%的M2目标增速，择机降准就成为必要动用的政策工具，以此维持流动性。人民币贬值会促使央行增加市场流动性，对楼市是相对中性的影响。

人民币贬值在一定程度上有利于出口增长，沿海经济和出口贸易活跃，东部地区尤其是一线城市和热点二线城市经济增速、人口聚集的能力依然在强化，土地价格依然有上涨的空间。人民币贬值对楼市有结构性的促进，是正面利好的影响。

综合看，我国实行的是有管理的浮动汇率制度，越是有贬值的压力，或明或暗的外汇管制力度也会同时加强，维持汇率稳定是政策目标之一。既有流动性方面的危机，也有出口带动地方经济发展的利好，市场也将进入更加复杂的博弈阶段。

“万科控制权之争”考验各方智慧

今年上半年，房地产业界最为引人注目的热点事件就是“万科控制权之争”。原本是市场经济环境下的一次资本运作，却被放大并冠以更多的意义和联系，新的风险甚至更大的风险仍然存在，管理层变动、股价动荡都将成为影响未来收益的因素，由之可能带来的独立董事制度、恶意收购甄别措施等变革，都将对市场产生深远的影响。无论是投资者，还是管理层，抑或其他关联方，都须防范事态的扩大和其它可能进一步发酵的未知风险。

对于万科控制权之争，社会舆论各方出现了不同的观点和主张。有的观点认为，市场规律和法则规则应该得到尊重，市场有其自身的运行规律和调节机制，虽然可能需要一段时间的调整，但其自身的规律终将有效地解决问题。只要没有触犯法律，没有违背相关规定，政府无需立即实施行政干预。有的观点认为，宝能集团收购万科的资金来源有问题，希望政府监管部门介入，清查资金的合法性。

事实上，无论是持哪一种观点和立场，现在的事态都超过了当初的预想，监管部门在经过一段时间的观望，已经开始深度介入事件中。考验各方智慧的博弈才刚刚开始。

房价暴涨的根本原因还是流动性导致

本轮房价反弹最重要的关键词是“分化”。2016年6月底，深圳的房价同比涨了47.4%左右，上海大约是33.7%，北京、广州为20%左右。如果看二线城市房价同比涨幅，领涨的城市是南京、合肥、郑州、武汉，其它中西部二线城市的房价增速依然较低。可见一线城市和部分热点二线城市房价涨幅遥遥领先，三四线城市在库存压力下，价格变化不大。

一个很重要的现象，在之前的两轮房地产市场回暖过程（2009年、2012年）中，都是房地产成交量率先放大，进而带动房地产开发回暖，最后是房价全面反弹。这种反弹可以看作是房地产市场自发调整的结果。

本轮房地产反弹的特征是：房价受到“去库存”等系列宽松政策影响率先快速拉升，之后再带动房地产成交量的反弹，最后带动房地产投资回暖。

去年下半年以来的房价反弹，跟同期内中长期贷款利率的下行有显著联系，也跟去年下半年以来M2增速的快速反弹有显著联系。跟过去两轮房地产市场反弹是市场自发的周期性调整不同，本轮房地产市场反弹在很大程度上是政府人为加速去库存的结果，而这个加速去库存的重要手段之一就是货币和信贷的放松。

2015年底的中央经济工作会议确定的2016年经济领域“三去一降一补”五大重点任务，并在2016年4月29日中央政治局会议，5月16日中央财经领导小组会议，7月26日中央政治局会议等多次重要会议上提出落实五大重点任务。最近一次政治局会议明确：去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

下半年，去库存相关政策还会继续推进，尤其是对于库存较高的三四线城市，农民工市民化是去库存的重要方向。对于一二线城市，由于前期地价、房价上涨较为明显，且中央首次提出要抑制资产泡沫，降低企业运营成本，预计存在这些问题的城市将陆续收紧政策口径。具体政策导向是增加土地供应、调整土地供应结构、严格差别化购房信贷政策等。房地产税的立法和落实进程，也是影响楼市发展的重要因素，关系到楼市价格预期，更关系到存量房市场的供需关系，是未来政策方面的不可控因素。

投资、销售量会创历史新高

随着热点城市调控政策的出台，热点城市的需求释放，以及中央层面“抑制资产泡沫”政策导向，下半年商品房销售同比增速继续沿“抛物线”轨迹下滑，但总量有望继续增长，并创历史新高。无论是投资还是销售，增速回落是市场选择向好向稳的主动调节式回落，而不是危机状态下的崩盘，销售量增幅与居民收入增幅、GDP增幅相协调，才是经济发展最优化的方向。未来市场分化将持续，一线城市依然是市场热点，部分二线城市会受紧缩政策影响，成交热点有望转移至政策未受限制且库存水平较低的城市。

去库存效果进一步显现

在销售显著增长之下，商品房库存持续走低，去库存在各个城市也都取得了一定效果。从统计局公布数据来看，自3月份以来待售面积连续三个月环比下滑。部分热点城市甚至出现“一房难求”，例如合肥、南京库存均不足300万平方米，消化周期不足3个月；而沈阳、大连、烟台等城市，虽然消化周期均有回落，但库存总量仍在高位，未来去化市场压力仍在。因此，对大多数城市来说，去库存还需积极推进。

房价总体稳中有升

上半年，多数热点城市房价已经有了比较大涨幅，也出乎业界的意料，下半年继续保持这种上升态势难度较大。但由于地价快速上升的支撑，这些热点城市房价下行空间不大，盘整后缓步上升是未来趋势。去年以来房价上升较慢的城市部分城市可能还会出现补涨，但幅度有限。

热点城市地价出现波动

土地市场仍会延续上半年两极分化状态，上半年土地成交前十名的城市，其总成交金额占比超过全国城市的一半，土地市场也呈现了“马太效应”，相信这种状况还会延续下去。但由于地价上升速度远远超过房价，且此前频拿地王的央企受到舆论和高层的压力，下半年进一步推高地价的可能性不大。预计地方政府也会出台相应控制地价的措施，例如增加土地供应、出台“限价令”等。

市场集中度继续攀升

下半年强者恒强的局面还会继续，百强企业还会进一步扩大其市场份额，市场集中度继续攀升。从上半年的销售情况来看，第十强已经过了500亿元，按照以往经验和上下半年供货情况分析，在没有大意外的情况下，千亿企业至少达到10家。而万科今年也将轻松跳过3000亿元的门槛，创造更高历史销售纪录。

如需了解报告详细信息，或有意见建议及其他相关问题，请联系中房研协研究中心，骆女士，电话010-88380916或010-68323566-8068