徐世相：盘活国有存量资产为养老地产项目服务

  各位尊敬的领导，很高兴有这样的机会和大家从另一个角度来探讨一下。昨天一天和刚才几位领导讲的，感受很深。

  我们这个行业很特殊，叫国有存量资产，今天大家很多都是做房地产开发出身的，不管是做养老还是以养老带动医疗也好，它的核心就是土地，这两年发现拿土地越来越难了，而且拿土地越来越远了，我今天为大家另辟蹊径，真正的土地位置好，因为房地产开发主要看位置，但养老住区的好的位置在哪里？

  今天分三个方面讲，第一是国有存量资产的特点，第二国企存量资产的投资机会，第三是如何盘货国有资产为养老服务。

  国有企业，尤其是中央企业拥有成百上千宗土地，我们在座的民营开发商你们手里拥有几百万平方米可能就觉得不错了，但是中央企业的土地是以亩来计算的，几百亩、几千亩土地遍布中国各地甚至是国外，而且设计了全国各地城市中很核心的位置，用途一般是工业为主。取得土地初期都是在城市边缘地区，但是随着城市快速扩容，这些位于已经变成了城市核心位置。像我刚到北京去的时候，北京的三环全是北京的化工厂，当初很多国企被政府收走的时候，一亩地给了很少的钱，可能是几百万，但现在已经拍到一个亿了。随着城市的扩容，原先的边缘地带变成了城市核心位置，而且当时取得的时候成本很低。最近刚刚去一个企业，有20多万亩土地，但帐面上一亩地一万块钱的资产，但它实际的价值很高。

  国企土地和市场土地有什么不一样？国企土地大部分在城市核心地段，存量多，资产大，尚未开发，而且容积率很低，只有零点几的容积率。最近上海出台了一个政策，要求上海容积率不低于0.2%，但是国企的容积率只有0.3%或0.4%，而且位置很好。今天我们的棚户区改造也好、旧城区改造也好，最大的问题就是出钱，而他们还不用拆迁，国企自身的办公楼也好、厂房也好、土地也好，它的拆迁用推土机一推就完了，不需要补偿，特别简单。

  我们给每人赠送了一本国家最新土地政策的手册，这里面核心的就是节约集约用地，2014年9月份执行的节约集约用地的文件，就是城市不能再无序的“摊大饼”发展了，要求盘活存量土地。盘活土地就是政府、开发商甚至在座企业的重要选择，而城市核心位置存量土地主要在国企手上，政府盘活城市存量土地不占用土地指标。所以今天开发商拿地，以前是从政府招拍挂拿，可能下一步会从国企手上拿地，同时我们从国企拿地，不会竞争那么激烈，可以是直接合作的模式就可以了，甚至去摘牌，避免了激烈竞争土地的局面。

  跟养老产业相关的宾馆、酒店，113家中央企业规模以上的1900家酒店宾馆，还不包括国家部委、地方国企所拥有的。这些酒店、宾馆、培训中心等等就是位于城市的繁华地带。113家央企持有了1600家以上各级医院，大到三甲医院，小到社区医院，在座的很多领导同志都是从国企出来的，国企最差的有医疗室、医疗中心，甚至有一些大的医院，尤其是军工企业，十大军工企业，都拥有位置非常核心的、非常大的医院。

  从06年开始，国资委将酒店、医院盘活了，最近十八大以后，八项规定之后，大家看一下风景名胜的酒店，大部分是经营惨淡，国企1900家酒店实际上真正赚钱的很少，酒店行业平均利润如果达到6%的话，国企酒店基本上都达不到，它们最后的选择就是退出，选择民营化。

  (PPT图示)看一下宾馆、酒店的特点。国企的酒店基本上是分散的，大都无统一品牌，如果说有品牌的话，大家看一下中粮的凯莱大酒店，华侨城的华侨大酒店等等，像这样的一些央企，是少有的几家品牌酒店，大部分央企都是没有品牌的，都是分散的。

  央企的酒店最大特点，就是酒店刚刚建完之后，过了几年反修，相当于很快从五星级酒店变成四星级酒店，从四星级酒店变成三星级酒店，从三星级酒店变成二星级酒店，国企酒店管理非常不专业，比如说中石油阳光酒店，有300家，但真正赚钱的没有几家，90%以上的酒店都是微利、亏损，甚至亏损很大，它的设施比较陈旧，外观没有特色，而现在市场上标准化、连锁化的酒店越来越多了。

  医院也是一样，也是管理分散，无统一品牌，各自为战。但是位置很好，二级以上医院大多效益较好，设施很陈旧，但大多数都是位于城市核心地带。最近我刚刚去了西安，西安的西建医院和东方医院位置都是非常好的，周围人口非常密集，如果这些医院国企未来会逐渐退出，大家把医院改成养老，或者把酒店改成养老，大家可以关注。

  国企不动产的特点，是拥有大量的划拨土地和授权经营地，开发利用率极低，政府积极推动央企土地提高利用效率，政府非常强烈的意愿是土地国有土地盘活。国企有大量的医院、疗养院以及宾馆酒店，专业和半专业的服务人员很多，改作养老用途后，可以简单培训上岗。

  国企以前不愿意盘活，现在盘活的动力来源于什么？国资委2013年78号文件，要求要盘活低效无效资产，第一是国务院关于推进老工业区搬迁改造的指导意见；第二央企目前收益率下降，资产收益率低，压力很大，所以它通过盘活，把存量资产抵抗压力；第三国家限制央企开发房地产，各央企字形开发困难很大等等。

  国企大量存量的土地，包括闲置的老厂房、办公楼、酒店宾馆、配信中心、疗养院、医院、待搬迁的企业土地等等。我前几天刚刚去了西安，西安的退二进三很多都没有做，尤其是西安二环到三环，大部分都是央企的土地。最近我跟西安一些中央企业谈，他们都说最近积极做这件事情。

  存量资产投资机会在哪儿？国企工业用地价格比较低，基本上是住宅价格的15.6%。

  (PPT图示)这是中国土地价格的表，它们的工业用地非常低，原因这里就不分析了。

  政策原因导致工业用地价格低廉，但这种情况正在改变。中国的地方政府在出让工业用地使用权时倾向于通过协商达成协议，因为他们希望以此吸引更多的工业公司前来投资，而不是从土地出让中活力。今后这种情况将彻底改变，也就是这种土地必然要出让走向市场。

  2004年8月31日的时候，协议出让退出江湖。国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，所有的土壤都可以出让。2013年2月28日又出台了《关于开展城镇低效用地再开发试点的指导意见》等等。

  (PPT图示)这些都是一系列的政策，包括棚户区改造的政策，包括老工业区搬迁的、养老的文件等等都有，也包括了各地方的政策。

  盘活国企存量土地，有十个城市进行试点，如果当地国企有搬迁或者是土地改造你们可以跟他们谈，应该会谈出比较好的结果出来。尤其是合肥的政策，可以把划拨土地直接变成直接用地，不用走政府的招拍挂了。像广东、四川、上海，上海可以直接用作工业用地，这些地方不能直接变成住宅用地，但合肥可以。

  这十个试点城市，鼓励原有土地使用权人开展城镇低效用地再开发。可以协议方式办理出让手续，重新签订土地出让合同，取得新的土地使用权，并按市场价格补缴土地出让金。对现有工业用地改造后不改变用途，提高容积率，不再增缴土地价款。

  《全国土地利用总体规划》，划定了三条线，这三条线实际上就是给城市开发划定了一个边界。

  开发商二级迅速关注土地新政，希望通过与国企合作，避免竞争激烈的二级市场。

  养老方面国企的用地直接拿过来做养老就可以了，由于时间关系都不展开讲了。

  开发商迅速关注土地新政，作为开发商来讲一定要关注十六个字：控制增量、盘活存量、节约集约、高效利用。第二是多元化供应，改变市场格局。第三是土地获取方式并轨并行，协议转让、合作开发将在未来一段时间内与招拍挂并行。第四是税费减免等等养老产业新政策的支持。

  新政策出台对央企的影响，有利有弊。利方面，第一自主开发与合作建房被鼓励，可引入投资人。第二划拨转出及用途变更有机会通过协议、补交出让金重置土地权属。第三土地协议出让成为可能。第四符合规划，现状增容，免补地价款。弊方面，第一划拨土地范围缩减，经营性工业用地有偿使用，土地获取成本增加。第二工业用地使用年限降低，土地价值变低。第三工业地先租后让模式，新加土地效率考核期，变相增加土地使用成本。第四政策有时效性，需抓紧盘活。今天在座的各位开发商们，跟国企谈判，国家盘活低效用地给了四年时间，国企现在也着急，9月27日由我们主导在北京召开了盘活会议，到了100多家中央企业，来了200多人来参加，他们希望迅速的把这块作为重要的工作。

  立法基础。养老产业用地需求量大，在2013年10月份国务院发了《关于促进健康服务业发展的若干意见》，养老产业大家都很专业，这里不重点讲了。

  国企不动产投资养老项目的政策利好。第一国企的各类疗养院、医院、酒店等不动产主辅剥离。第二国企不动产帐面价值较低，属投资价值洼地，开发养老产业成本低廉。第三国企不动产用作开发养老用地可以不改变用途。

  国企存量用地，国企退二进，退城进郊。遍布城市核心地段的国企存量写字楼、酒店、酒店、医院等是否可以直接改造成居家或者社区养老，增加容积率，投资周期低。

  (PPT图示)这是上海自贸区第一宗土地的案例。当时这个项目是15亩土地，帐面资产只有986万，最后在交易所挂牌1.2个亿，2.3个亿成交，因为国企计价基础和我们不一样，拿到地你就挣钱了，所以国企土地的特点极具投资价值。

  合资模式有几种：一个是直接收购，可以直接收购资产甚至是收购股权，国企可以合作开发。，还可以金融投资，可以直接收购。

  它的流程，唯一的特点是国有资产必须通过交易所挂牌收购，一般是通过股权收购的，很多人如果前期不了解，你不会直接去买或者是去卖，一般挂牌十到二十个工作日，实际上流程很短，20个工作日就完了，非常快。

  以现有的国有企业存量盘活的土地，可以建立与运营养生养老健康服务体系的资源融合平台；构建中高端养老养生社区的投融资平台；实现可复制、连锁经营的品牌和管理输出品牌，当年我跟复星谈的时候，他安排一个专业的人帮他收购中国邮政集团的400家酒店，在全国各地，当时他可能没有想好做养老，那时候谈的时候每平米的价格非常低，其实那就可以做连锁。

  简单介绍一下我们，我们是07年成立，总部在北京，我们在广州、武汉、上海、南京、成都、济南、深圳和西安都有分支机构，重庆、郑州正在筹建，系统性的盘活所在城市国企的资产。08年，连续6年获得北京产权交易所十佳会员。已经与70多家中国企业合作过项目，熟悉国资各项政策法规，大家如果有这个意向可以找我们。完成一大批国有土地、酒店、医院等国有资产盘活项目。如果大家有兴趣，我们可以协助大家去收购。

  我们在13年9月份获得了国务院国资委所属“中国企业国有产权交易机构协会”前面首家经纪会员单位的资格。

  我们另外一个参股投资的资金公司叫在田资本，关注国企系统性开发，主要是他们通过金融平台、融资平台做这个事情。核心业务是国企存量资产，土地并购与合作开发。国企存量的物业、宾馆、酒店。今天我还要提醒一下，因为今天很多是物业公司，没有一家中央企业是有物业公司管理资格的，也就是中央企业物业公司未来和逐渐市场化，退出整个市场，也就是今天很多的物业公司可以来进行参股、收购，承租这些国企的所有物业管理。

  今天我们正在做的，就是给中石化、中石油、乐器集团、中航材集团、中国化工、中核集团、中广核等等在做系统性盘活，所以想跟养老机构、医院整合机构进行合作。

  (PPT图示)这是我们的微信，大家可以加一下，这里面基本每天都会推出目前的政策和国企的项目，包括一些政策都会有。

  (PPT图示)这是我们的在田资本，如果在盘活过程中需要资金可以找我们。

  谢谢各位。