黄育佳：老年住区项目投融资对接

  各位来宾、各位朋友，大家上午好！我非常开心代表中国投资协会、民营投资专业委员会来参加这个会议。

  接下来从金融的角度讲一讲在养老产业中涉及到的一些投融资项目和建议。我估计很多朋友对中国投资协会有一定的了解，还有一些可能不太清楚，所以在讲之前就简单给大家介绍一下中国投资协会。

  中国投资协会成立于1995年，上面单位是国家发改委。中国投资协会下设9大委员会，这9大委员会工作都是针对国家发改委各个司局展开工作的。我们中国民营投资委员会成立于2001年，也就是在同一年的中国投资协会进行了改组，也就是现在的中国投资协会。

  民营投资专业委员会，更多是为民营企业做一些工作，可以说在之前很多年里，并不是力度非常大，但在近两年加大了力度，原因是新一届政府对我们提出了更高的要求。一个是加快市场化的步伐，另一个是大家众所周知的民营企业和民营经济、民营资本在整个国民经济建设中的力度越来越强了。基于这两点，我们也是觉得压力非常大。

  2010年的时候，国务院出台了一个文件，是《促进医改健康发展的若干意见》，2014年5月份，我们在发改委上就能够看到，已经公示出来，对民营资本开放了80个基建项目，我们鼓励民资的参与，这是一个非常明显的信号。我们相信在将来可能会开放更多的领域，可以是全面的民营资本的介入，我们都会采取鼓励的姿态。

  也是基于这些背景，我们于今年8月份刚成立民营资本发展中心，主要做的是几件事情：第一是协助民营企业，当然是符合条件的民营企业，向发改委申报和立项；第二是投融资项目对接；第三是园区的建设。园区的建设里，我们希望通过这个园区的建设，推动当地的发展，我们希望把有条件的、资质比较好的企业放到园区里来，我们能够给予更多的支持。

  说到园区建设，我们有几个大的方面的偏好：第一是养老，第二是文创，第三是高科技，养老是我们的首选，我今天就是主要从这个角度来讲一讲。

  首先我非常赞同全产业链的概念，但由于时间和政策的限制，在今天还是非常非常小的部分，只是涉及到三个小的行业，第一涉及到的是养老地产，第二涉及到的是医药，第三是医疗，这三个行业。

  我简单说一下背景，实际上这个背景大家都比我清楚了。从投资角度来讲，第一是在2013年的时候，老年人口达到了2亿，到2053年会有35万亿庞大的养老产业出现，所以这是大家有目共睹的，对养老产业的前景都是非常的认可。有一点，就是现在大家都处于摸着石头过河的阶段，没有一个非常清晰的商业模式出来。在这种情况下，也就出现了各种各样的参与方式。我们认为养老产业链除了大家熟知的医疗卫生、休闲保健、托管托管、家政娱乐、信息自信等等之外，还对上下游产业关注，比如说建筑、钢材、水泥、机械，以及智能化方面，这些行业也具有显著的经济带动效应，这些是这些方面的，我们都愿意进行融资的。

  在讲养老产业之前，有一个观点跟大家分享。做养老园区，我们更愿意把它称为智慧园区，原因我们也经过多次探讨。我们觉得养老产业最大的障碍是观念，我想，再过20年我也差不多是60多岁的老人了，我自己特别不愿意在那个时候成为一个特殊的人群，我住到一个全是跟我一样白发苍苍的老人社区里去，从我个人来讲我不愿意，从心理接受来讲也觉得有点别扭，我相信不仅是我一个人这么想。所以从观念上，更希望称作智慧园区，而且在这个园区设计中，也不愿意全部是这个年龄层的。

  实际上它是两件事情，但由于时间关系我放到一起来讲。第一养老地产肯定跟地产相关，不能绕开来说。但目前房地产开发商都意识到转型，其中很大一部分都看好养老地产。从我们在建养老园区的过程中，我们有以下几个思路：

  第一是土地的使用，我基本是从投资和融资的方向来说，现在国家出台了很多政策，甚至有些地方可以拿到土地；

  第二是建设规划，就是我们在建设智慧园区的时候，有一些针对老年人开的特殊的功能，比如说在建设的时候墙体的厚度、砖的使用都有一定的特殊性；

  第三是企业的引入，主要指在这个园区基本建成的时候，我们希望进驻的是哪些企业，当然在我们思路中可能有非常具体的条条框框，这里面我们希望引入的企业更多是在不同领域上，但都是在全产业链上的企业；

  第四是市场推广，这可能是我们投入资金最大的一个地方。

  第五是园区的管理，我们更希望是一些专业的，有相对成熟的管理团队进入到这个园区里面来。当然做养老产业，更多是希望在养老领域有相对成熟经验的人，我们希望引入这些企业进来。

  第六是政策的扶持和当地政府的协调。民营资本发展中心是一个公立的角色，希望能够为进驻园区的企业争取到更多的优惠政策。

  (PPT图示)这里展示的是从现在各种公开资料中能够找到的目前房地产项目设计的看法，网上都有，而且都是非常浅显的摘要。比如说现在的项目有餐厅、度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等等，比如说我们所在的乌镇雅园也做了很多这方面的尝试。

  (PPT图示)这里是讲养老智慧园区的概念，可能有个别不同的地方。第一是老年人特有的住宅要求，这个特有的住宅要求刚才我已经提到了，比如说对砖体的要求和建设园区的不同要求；第二是老年人配备的特殊机构，比如说康复机构、医疗机构，这都是一些特殊的要求；第三是老年特制的产品，这就是我刚刚提到的其它产业链上，包括整个上下游，我们希望这样的企业在园区中都能够出现，比如说老年人他要求特制的一些床单、特制的床等等；第四老年人心理需求，这部分是我个人有兴趣和更关注的，我也认为它是前景更大的一块。心理需求在我们的智慧园区中，包括乌镇雅园已经有一些功能体现，比如说老年大学、活动中心等等，都是从心理需求方面在考虑问题，还有专门的心理慰藉；第五是园区本身的配套中融入老年人的需求，我们在做养老园区的时候，希望能够融入一些老年人特有的需求；第六是常规园区的设置，这个不多讲了。

  (PPT图示)这张图是我刚才说到的一些方面直观的展示。我们智慧园区主要几块，有三个区，这个是我们希望给健康的人入住的，所以配备了活动岩区，下面是住宅D，这个位置是给失智老人准备的，所以旁边配备了护理中心，这个护理中心是一大片，包括医院、康复中心、医疗机构。另外一块是住宅E，是给更中年的人群，在住宅建设上没有采用很特殊的东西，但是住宅智能化的设施还是在的。为什么在这个园区设置中有这么一个非老年人的住宅呢？是因为不希望在整个园区中都是同年龄层的，我们还是希望中年、青年进入园区，希望在步入老年的时候能够延续之前的生活轨迹，不希望割裂开。这个园区里面还有一些常规设置，比如说餐厅、食堂、酒店、商业、商场、超市，这里面有一个可能是在乌镇雅园没有看到的，就是处理中心，我们希望把环保的理念融入进去。

  下面我讲一下医药行业，这里举了一些非常细致的例子，非常具体。

  医药行业包括医药制造业、医疗仪器、设备制造，我们有优先支持的，比如说化学制药等等方面。再比如生物制药行业，在融资的过程中，希望它的三年收入规模平均在5000万以上，近三年平均资产负债率小于60%等等。如果是医药项目的融资企业，除了对它的经济状况有要求之外，还有是项目资本金在30%以上。所以在协助企业融资过程中，发现很多都有这一项要求，就是项目的资本金，简单来说如果这个企业需要融资一千万的情况下，它至少得有300万，不能是空融。

  (PPT图示)这是优先支持，条件不仅仅是这几项，针对企业的不同情况少几项或者多几项的情况都是存在的。

  下面讲一下医疗行业。医疗行业主要是围绕和医院相关的企业来做。

  (PPT图示)各类特色非公专科医院，包括行业资质要求；收入规模，年收入要大于1亿；连锁机构，直营连锁机构不少于5家；所处地区，直辖市、省会城市、经济特区和计划单列市；经营年限，要在6年以上；资产负债率，不超过50%。盈利情况，连续三年盈利，并且利润率在10%以上。

  最后是高端医疗服务机构，跟医疗产业差不多，这里不再介绍了。

  我刚才说的是非常简短的部分，因为今天的时间太短，每个部分都不能展开讲。我特别希望大家能够了解的不仅仅是刚才说到的这些行业和要求，大家可能会问：中国投资协会或者是民营投资专业委员会，因为我们是协会，做的是桥梁作用，第一是政府跟企业之间的桥梁，比如国家出台了新的政策，希望通过我们的努力，让相关的企业尽快享受到政策的红利。第二是企业和机构的桥梁，企业和企业之间的桥梁，因为我们是投资协会，我们有大量的投资机构和企业，包括风投企业，我们也希望让投资方能够找到好的项目，也希望优质的好项目能够尽快融到资，这是我们所要做的。在这样的企业中，可以涉及到融资项目的各个阶段，比如说初期、中期到后面的成熟期，也就是刚才说到的VC、PE，在国内没有真正的天使投资，我们希望在初期阶段能够形成投资。

  (PPT图示)这一页是民营资本发展中心希望在春节前所上线的网站，上面有我们的网址和联系电话。

  非常开心今天和大家认识，如果大家有什么问题欢迎大家和我们联系，谢谢大家。