肖艳旻：养老地产与金融相结合

  尊敬的朱会长、傅总，大家上午好！ 刚才傅总说我是两岸金融研究院院长，我就先介绍一下背景。

  我受朱会长的委托，是中房协副会长，代表国家开发银行担任中房协副会长，为什么是代表国家开发银行呢？因为中房协为了推动各个会员单位、各个企业家们在社会融资和国家融资以及国际融资方面的工作，希望我们国家开发银行派出一位代表到中房协来任职，为各位理事单位服务。所以我是服务来了，至于服务的好坏现在还不敢讲，因此我先要介绍一下服务的功能和内容是什么，所以我会介绍国家开发银行是一个什么样的银行。

  国家开发银行是一个最早由政府性银行转化成政策性银行和商业银行相结合的银行，现在还是以政策性银行为主，它的主要功能是中长期、大变革、战略性、国际化的特色，有其自己独特的金融理论基础，也就是开发性基础。举一个简单的例子，世界上开发金融机构，在世界上是世界银行，亚洲是亚洲银行，中国就是国家开发银行。最近咱们正在建立的亚洲基础设施开发银行、投资基金等等，这些都是类似于开发性金融机构。开发性金融机构最早来自于欧洲复兴时期，以一个国家的资源资信作为评级来给予信用贷，一般搞的是基础设施、社会、民生、公用、公益为主。

  这些年国家开发银行，从94年到现在发了将近10万亿，我们的服务客户大概6万家，现在有代表的企业大概8千家，涵盖了中国的500多家企业，大到单笔两百亿美金的贷款，小到三千万居民社区的贷款，但小微企业贷的稍微少一点。比如说我们对共青团团中央搞青年创意贷款，也就是几千万人民币，我们在成都也为居民区贷款，单笔也就是三千万人民币。事实上，我们搞委托贷，比如说委托一个市的投资公司、一个担保公司，叫批发贷。国家开发银行这些年做的很成功的是开发贷，我们叫批发贷，就是给你一个亿还是五个亿，由你来安排，选项目，你统一去把控，你就跟我们分成利息，这是小微企业贷。大的就不用说了，比如说俄罗斯石油，一笔就是两百亿美金。

  国家开发银行为什么发展的这么好？就是因为它的创始人，开发性金融理论的创始人，就是前一人国家开发银行董事长，现在是全国政协副主席陈源同志，他开创了中国特色开发性金融理论，开发性金融理论和我们今天的会议有什么结合的吗？我觉得有几个方面大家可以借鉴、可以利用。

  第一，为什么中长期国家开发银行贷款可以达到30年？是因为它的资金来源，不是因为商业银行来储蓄，储蓄给存款者以利息，然后放贷，挣的是利差。而国开行发的是金融债券，30年使用期，比如说保险，保险周期使用周期就长，额度也比较大，国家开发银行资金来源是30年、20年，来自于金融债券，没有企业和个人存款。资金时间长贷款周期就长，这就涉及到一个问题，它包含到三个经济周期，也就是经济曲线，有的时候涨了，有的时候跌了，有的时候好了，有的时候坏了。以一个影视集团为例，说我一年能拍五部戏或者是电影，但是我能保证三部或者四部挣钱，有一部是不挣钱。如果只贷给你一部戏，那可能会赔钱，如果我给你五部戏一起贷款，恐怕综合起来你就挣钱。

  第二，孵化功能。比如一座城市，从局部的供水、供热、供气、供暖、供电，包括城市道路这些基础设施，局部项目看赔钱，那我们就给这一个城市整体贷款，把分项的赔钱变成一个城市的增值、总量的增值，就扩大了财政收益和税收，那么还款这个功能就增加了，先要从培育开始。

  举个例子，我们今天搞养老社区，养老住区，也就是养老产业。两年前，我们国开行搞中法两国金融论坛，我请了前六大法国养老基金，民政部的领导也讲话了，我就问民政部的一位领导，说：“中国的养老产业到底有什么东西？你让我金融怎么支持？”大家觉得金融应该怎么支持？它有很多问题，包括变现的问题、流通的问题，除此之外民政部还有什么政策？没有什么政策，包括社区养老、家庭养老的问题都没有理清楚。我以前出了一本书，叫《中国养老产业与金融结合》，当然我没有发，什么时候发呢？什么时候由民政部、财政部、发改委、人民银行共同出一个关于中国养老产业扶持政策才敢发表，因为现在这个时候太虚，包括现在还有社保等等，现在是企业家来解决政府应该负责的社会问题，政府并没有负责起来。可能有人说政府都没有负责起来，金融机构怎么负责？金融机构现在是冰火两重天，一方面是红头文件，大力扶持、大力扶持，经济要上去，领导是出文件的，机构是出法律的，我不按照红头文件走就违法，而且是终生责任，所以不听政策的不行。

  举个例子，李克强总理到了内蒙调研，调研搞棚户区改造经验，国家开发银行内蒙古分行，为了落实习近平总书记对于这边棚户区改造的讨论，李克强总理也到了赤峰市，因此国开行就跟着给钱，给你60亿，给他60亿，最后获得了成功。为什么成功呢？我们是第一大股东，承担了责任，领导说给钱银行就得给，银行不给就有责任，给就要有手续。内蒙古自治区建设厅的领导给我们介绍，一个工程，政府的建设期限盖章手续得一年半，比如环评、科研、立项、土地等等，一个政府工程都需要一年半的时间，你说这个政府效率有多低？低是因为部门隔行割裂，他们自己政府都伺管不过来。那国开行把钱给你，但是你得有手续，专门给我开一个户，手续不齐钱就不放。这是一个突出的矛盾。第二个矛盾，就是一年要建设适用房、保障房、公建房，要先动迁，后拆，这样老百姓一看很好。还有一个矛盾，到了鄂尔多斯去，鄂尔多斯说房子贵，所以以乌镇为例，说蓝城盖的房子品质好，3万一平，最后政府说差价不补，这就是担责任。

  我说这是开发银行担责任，最后总结了经验，提出了两条改革，一个是在政府性的改革里面，能不能住建部出一个文，把棚改的办事手续简化，也就是先开干，你慢慢办，比如说环评，一个垃圾厂我要盖一个新的社区还需要你评吗？你不就是出点钱吗？比如说可行性研究报告，动态分析、静态分析，各种分析你怎么做？应该出一个政策。那么作为国开行要有什么政策呢？就是跟着工程的进度放贷。比如说包头，房子封顶了，政府的土地手续还没有下来，环评还没有到位呢，但还是要解决老百姓的动迁，总理去了。

  这是开发性金融的孵化、创新，那么今天对养老地产、产业而言是什么关系？这是我们大家所关注的。无非是利息少点、周期长点，企业家无非是想这些，如果我是企业家也想这样。最近我们出了一个重大专项贷款，有几个：一个是养老产业重点扶持；第二个是信息产业重点扶持；第三是旅游产业重点扶持；第四是文化产业重点扶持。养老机构、养老社区，养老相关联的大健康产业，比如医学、医药、医疗、亚健康等，这都和养老有关系，实际上和养老有关系还是狭义的，和人的生命有关系是广义的，从生到死，这都是大健康产业，我们都在关注。

  国开行为了贯彻国家的战略，每年新增贷款大概15000亿左右，拿出来60%以上用于城镇化，也就是10000亿左右的贷款，这些贷款品种有投资、PE、VC、直投。国开金融有什么呢？以PE为主，我有独资管理的GP，我们有合资管理的GP、有参股管理的GP、有委托管理的GP，有全中国最大的PE、最大的基金公司，也就是股权投资的公司。第二是信贷，中长期、大额度、基准利润，不上浮。最近人民银行出了一个降息政策，但贷款难，问题不是因为利息，是因为你的经营有问题，尤其是信用评价，我们现在金融机构信用评价标准要改革，我们的信息处、信息系统都有问题，一听你就不行，不管你企业怎么样，按性能给你划分，这是金融界的问题。我们国家的文化还是讲国企，讲国有，国家有问题。

  另外一个问题力量不够，所以我们呼吁金融改革，我们也希望各界呼吁金融改革、金融创新，说我们国家高大上的金融机构如果没有推动还愿意改革吗？还愿意降息吗？累死你。

  最近我关注了几件事：一个是证监会委托证券性协会做试点，就是股权众筹试点，这是互联网金融，股权众筹等等，最后还要取消上市公司、信贷上市等等，关键是利息上涨，难道我们房地产公司融资成本还低吗？你的成本大概都是10%左右，银行利息是6%—7%，你那三个点哪里去了？所以你还关心这个利息吗？要关心的是融资创新、融资制度改革、金融制度改革。国开行为了这些制度的改革，虽然没有改，还叫开发性，开发性就是孵化，一个项目不具备现金流，不具备担保，那怎么办？昨天我们养老产业就处于这么一个期间。

  今天我看到了蓝城地产的养老住宅，昨天晚上我跟傅总裁也聊到很晚，的确是很好的模式。为什么叫住区而不叫社区？这就找到点了，如果我站在金融机构来看，说给养老体系贷款的话，我们分析机构养老赔钱，一些社区要配上很大的医疗机构，那中国医疗机构既多又少怎么办？在蓝城社区养老。第二为什么叫住区？住区和社区是功能配套的问题，放在哪一部分的比例。第三开发比例，开发和服务的比例，蓝城的经营理念、蓝城的品牌价值、蓝城的建设品质、蓝城的基地的生活、人性的服务，获得了好的口碑，有了很好的现金流、净资产，像这样的企业好，国开行就投了，这就是养老地产。

  我们想搞一个社区，首先从一级开发贷，国家开发银行给贷款，两年宽限期，一年基准利率，拿土地出来了，拿现金流，未来土地收益，国开行里面还有贸易贷款、医疗创业贷款等等很多很多，但不管多少都是双方的。银行人少，用钱企业比较分散、多，那还是要尽早的和金融机构早联系。金融无处不在，像信息一样无处不在，金融和每一个人的生活都有关系。因此房地产也好、养老也好，一定要早关注金融，早和金融机构打交道，早和金融伙伴联系，对你只有好处，没有坏处。

  说一千道一万，最后回到一个点，所有需要国开行服务，乃至由国家开发银行牵头的银团，需要金融服务的，早一点和bet28365游戏老人工作委员会建立关系，我们上门服务。谢谢大家。