探索新模式 多地加大长租房土地出让力度

??中房网讯 作为“加快建设多主体供给、完善租购并举住房制度、实现多渠道保证”的重要举措，长租房市场自2017年下半年以来发展迅速。

??据了解，全国已有超过12个省份50个以上城市发布了政策内容。政策着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

??作为风向标的北京，在此前市政府常务会议审议的《2018年市政府工作报告重点工作分工方案》显示，要发展长期租赁市场、鼓励产业园区建设职工集体宿舍。其中，发展长期租赁市场和鼓励产业园区建设职工集体宿舍两项内容，首次写进分工方案。

??此外，包括北京、成都等城市针对长租房土地出让情况进行了规划。在北京发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》指出，计划于2017年至2021年的五年内供应1000公顷集体土地建设集体租赁住房，并对项目选址、申报、运营及申报程序等内容进行细化。

??在成都印发的《住房保障、住房租赁市场、房地产业三大领域五年发展规划》显示，预计2021年全市租赁住房保有量达151万套。

??据中原地产监测，目前，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启租赁土地供应加速模式。多个城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照平均60平方米单套计算，可直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。

??土地建设方式上，各地政府针对长租房土地性质进行了事前规定。以上海市为例，上海市国土局官网2017年7月发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告，两块土地的用途均为租赁住房，所建房屋只可出租，不可出售。要求竞拍成功的开发商100%自持70年。

??探索新模式

??长租房土地供应量大幅增加，但由于建设周期较长，长租房领域企业以整栋楼出租或以民房分散出租为主，以加大长租房供应规模。整租方面，龙湖冠寓、远洋邦舍等长租房品牌，先租下整栋楼，然后予以改装进行分散出租。而我爱我家长租房品牌相寓，其长租房房源则为零散的普通住宅。

??一位我爱我家相寓的业主表示，提供给我爱我家长租房的自有住宅位于北京东二环，如果简单装修对外出租，可以租到每月6000元。但是，将房子签约给我爱我家相寓，业主每月可获得4200元，获得的补偿是我爱我家提供免费精装修。签约期一般为三年，相寓在此期间可以对租客涨价，但对业主一直是合同价。三年之后，双方可以选择续签或者停止签约。

??中原地产首席分析师张大伟表示，上述整租或者零散出租的长租房模式，只是一种过渡，不具有持续性。租赁市场调控持续，建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，对于房地产调控来说，不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，不仅仅是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。加大土地供应力度，从根本上解决长租房供应规模，是大势所趋。

??金融机构抢滩

??在政府、房地产企业大力支持下，长租房市场蓬勃发展的同时，金融机构通过各种途径进驻长租房市场。

??随着规模的扩张，以银行为代表的金融机构通过租赁贷款、长租房专项REITs产品、ABS等创新金融产品进入住房租赁市场。据中国证券报不完全统计，目前，各大房企通过金融机构发行REITs数量超过500亿元。

??此外，多家国有商业银行加大长租房市场参与力度。以工商银行为例，北京市分行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议，未来五年将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持，推动建立租购并举的住房制度。建设银行则是在参与地区数量上占据绝对优势。据中国证券报不完全统计，建设银行目前已经与近30个地级市签署住房租赁领域合作协议。

??业内人士称，商业银行资金雄厚，使其可以用较小的资金压力进入房地产租赁市场；而其较强的资产证券化水平，则可以进一步实现租赁资产资金盘活的可能性，从而为商业银行进入住房租赁市场提供了良好契机。

??关于金融机构入驻租赁市场的影响，中原地产首席分析师张大伟表示，银行目前提供的租赁信贷产品，很可能出现资金被挪用以及二房东囤房炒租赁的可能性，需要银行增加对贷款者的审核。

??降低融资成本

??银行等金融机构通过创新产品等抢滩长租房市场，可以提供成本较低的资金。伟业我爱我家市场研究院总监孔丹表示，目前长租房行业是亏损的，可能少数是微利状态。总结起来主要是“三高一低”：房价高、营建改造成本高、资金成本高，租金收入较低。对租户来说，长租公寓因为增加了营建改造成本，所以比普通民宅租金要高。如果说破解，短期依靠房价下跌是不现实的，而房租上涨与居民收入密切相关，所以房租短期也不会大幅上涨。这就需要利用创新性的金融解决方案，引入低成本资金。国内目前的REITs、ABS都是过渡性产品，与国外真正意义上的资产证券化差别很大，需要相关法律法规不断完善，引进真正意义上的住房租赁创新金融产品。

??旭辉控股总裁林峰表示，国外的长租房市场也是微利状态。但是微利不等于不盈利，规模大了利润自然可观。目前各大房企都希望把长租房规模先做起来，就是这个道理。长租房领域的发展主要有两种模式，一种是轻资产模式，即以租赁物业的方式，通过合作，以较低成本入驻；另一种是重资产模式，对看好的物业直接购买，发行“储架式”长租房REITs产品就是为了实现这一目的。

??关于国内REITs产品与国外REITs的不同，林峰表示，目前国内产品有一定期限，过了这个期限需要续约。随着相关政策落地，会陆续与国外住房租赁市场相关金融产品看齐。这些产品的推出，为解决房企融资成本高企的问题提供了解决路径。

??来源：中国证券报、新京报，中房网综合整理