去年上市房企融资大起底 个别信托融资成本高达11%

??随着上市房企2017年年报的陆续披露，上市房企的融资情况相继浮出水面。

??从上市房企融资结构来看，银行贷款占据绝对优势，中票、公司债也为多家上市房企所青睐。但部分上市房企融资结构中，信托融资占比过半，对信托资金的依赖程度较高。

??从融资成本来看，银行贷款、中票、公司债等方式融资成本多在4%-5%之间，与信托融资相比优势明显。《证券日报》记者整理目前已披露2017年年报的30余家上市房企信托融资数据发现，上市房企信托融资成本大多集中在6%-10%之间，个别公司的信托融资成本达11%。

??融资成本多在10%以下

??《证券日报》记者统计的33家上市房企2017年年报中，有8家公司透露了信托融资的情况。其融资成本大多集中在6%-10%之间，部分信托融资成本达11%。

??从目前数据来看，具有国企、央企背景、实力雄厚的上市房企，往往能获得成本较低的信托融资。以中粮地产为例，截至2017年12月31日，其信托融资余额为20.59亿元，融资成本区间在6%-6.61%，远低于市场上房企信托融资成本的一般水平。根据其披露数据显示，建信信托于2016年向其孙公司提供了一笔为期两年、总额18亿元的信托贷款，贷款利率仅为6%。

??除中粮地产外，津滨发展也详细披露了其2017年信托融资的情况。其年报数据显示，津滨发展2017年信托融资余额合计为65亿元，其中来自渤海信托的两笔合计30亿元的三年期贷款利率较低，均为5.7%，而来自北京信托的35亿元三年期贷款利率较高，在8.9%-10.5%。

??除上述公司外，披露数据的上市房企信托融资成本均相对较高：中航地产7%-8%、阳光股份8%、嘉凯城7%-11%、浙江广厦10.5%……当然，信托融资成本与融资期限、资金数量、抵质押措施等多种因素有关，但融资方的实力水平往往更被信托公司所看重。

??另外，华夏幸福虽未披露年报数据，但根据其披露的公告内容，仍可一窥其项目公司信托股权融资的情况。3月15日，华夏幸福披露多份下属子公司拟签署股权转让协议的公告，其中涉及信托交易方为大业信托和国通信托。华夏幸福子公司京御地产拟以26.42亿元收购大业信托持有的项目公司48.39%股权，而此前大业信托向项目公司实际增资25亿元，资金使用时间不超过一年（以公告时间估算）。国通信托则是增资9.6亿元、股权转让价款9.96亿元，资金使用时间不超过8个月（同上）。如不考虑其他费用进行粗略计算，则华夏幸福信托股权融资成本大致为6%。

??与急需信托等非标渠道“续命输血”的中小房企相比，上市房企不仅可获得来自资本市场的资金，银行贷款、公司债券等融资方式与动辄成本超过10%的信托资金相比，优势也更为明显。

??事实上，融资成本历来是房地产公司所最关心的问题之一。上市房企在融资过程中，也会对融资成本及费用进行动态调整。以北辰实业为例，其在年报中即披露称，“公司积极推进资本扩张战略的实施，借助‘总部融资’平台，努力探索创新融资渠道，报告期内，公司成功完成二零一七年度第一期13.2亿元中期票据发行，并在利率上行前最后的时间窗口，成功下调两笔存续非银融资利率，全年节约财务费用约3200万元”。

??上市房企融资

??信托占比或将提升

??虽然多数房企的融资渠道以银行为主，但在众多上市房企中，也存在“偏爱”信托的上市公司。

??记者发现，目前上市房企披露的2017年年报中，有部分公司可以推算出信托融资比重。例如，中粮地产截止到2017年年底信托融资余额为20.59亿元，合计融资余额为265.66亿元，占比7.75%；阳光股份信托融资余额6.41亿元，期末融资总额24.48亿元，占比26.18%；嘉凯城信托融资余额71.44亿元，合计117.05亿元，占比61.03%。

??值得注意的是，上述三家公司中，除中粮地产外，其余两家2017年信托融资比重都有所提升：2017年阳光股份信托融资比重同比提升了2.88个百分点，而嘉凯城更是提升了32.68%。

??另外，在中国房地产业联合会公布的2017年中国房地产业综合实力100强排行榜上，上述三家公司中仅有中粮地产上榜且排名前40名。作为上市且排名靠前的房企，其仍能获取较多银行资金的支持，融资成本较低。

??不过，随着今年房企融资渠道不断收紧，预计信托在上市房企融资中的占比将会逐步提高。据某资管资深人士介绍，目前银行对于地产项目业务已收缩至低位。从项目选择上看，多家银行只做满足“432”条件的开发贷、经营性物业贷款和并购贷类产品。另外，房企公司债发行也继续收紧。在2018年强监管、去杠杆的环境下，即使是“不差钱”的上市房企，或许也将面临资金短缺、资金成本上扬的问题。